清理小產(chǎn)權(quán)房緣何陷入僵局?
    2007-09-28    新華社“新華視點”記者:陳芳 鄧華寧 胡梅娟    來源:經(jīng)濟參考報

  自國土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險提示”后,不少地方政府紛紛出臺了小產(chǎn)權(quán)房清理辦法,但實踐中遇到重重阻力,小產(chǎn)權(quán)房清理和處置工作幾乎陷入僵局。
  不受法律保護的小產(chǎn)權(quán)房,為何遭遇清理、處置難?

規(guī)避禁區(qū) 小產(chǎn)權(quán)房變形銷售

  按照相關(guān)法規(guī),我國目前不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。對于社會上熱銷的小產(chǎn)權(quán)房,建設(shè)部不久前特別發(fā)出“風(fēng)險提示”:非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋,將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,合法權(quán)益難以得到保護。國土資源部負責(zé)人也明確表示:小產(chǎn)權(quán)房不合法。
  然而,面對相關(guān)法規(guī)設(shè)定的禁區(qū),一些小產(chǎn)權(quán)房項目在現(xiàn)實中仍變換著各種形式銷售,成為一個灰色的監(jiān)管區(qū)域。
  天津西青區(qū)王姑娘莊村民住宅改造計劃,本是當(dāng)?shù)嘏鷾实男罗r(nóng)村建設(shè)的一個重要內(nèi)容,村里便“因勢利導(dǎo)”,將之開發(fā)成了“育水佳苑”住宅區(qū)! 
  9月中旬,記者來到“育水佳苑”售樓處,見到墻上“樓盤銷控表”清楚地顯示:該樓盤一期為現(xiàn)房,共計24棟樓,其中大部分樓盤已售。二期剛剛開工,已有不少樓盤也被標上“已售”的字樣! 
  小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險首先是因沒有土地證,不能上市流通買賣。為應(yīng)對這個難題,售樓人員告訴記者,在轉(zhuǎn)讓房屋時,只要到村委會辦簽字蓋章,修改一下原買房人與村委會的合同,再交納售房款1%的費用就可以了。村委會實際上承擔(dān)了房屋交易管理者的職能。
  按照有關(guān)規(guī)定,小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款,但在“育水佳苑”的售樓處,就有渤海銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告。

暗箱操作 暴利超過了商品房

  小產(chǎn)權(quán)房緣何熱銷?中央黨校研究員曾業(yè)松等認為,其最大優(yōu)勢就是便宜。由于級差地租的擴散效應(yīng),使得城市周邊的農(nóng)村集體土地區(qū)位優(yōu)勢凸顯。在巨大的土地收益和房產(chǎn)開發(fā)利潤誘惑下,一些城郊農(nóng)村房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)勢頭愈演愈烈。這種情況在全國有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕驘o產(chǎn)權(quán)證,就稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”,有的則叫“野樓盤”,實際上都是建在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。
  一些銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介公司負責(zé)人向記者透露,與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比,小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無幾。雖然這些小產(chǎn)權(quán)房每平方米僅售2000元至4000元不等,但開發(fā)者有著相當(dāng)不錯的利潤。原因在于,建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費,繞過了層層審批關(guān)口,并在銷售時也沒繳納相關(guān)稅費。
  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),小產(chǎn)權(quán)房所占的土地,一般沒有經(jīng)過用途變更和上市拍賣,往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”,大多被開發(fā)商和部分“利益攸關(guān)者”獲得。村民們說,失地農(nóng)民短期內(nèi)雖然獲得少量收益,長期保障則無從談起。
  江蘇省國土廳副廳長吳震強表示,開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作,集體土地的價格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達成的,土地轉(zhuǎn)讓的費用無從知曉,而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人,甚至超過了商品房。

進退兩難 清理政策懸空

  面對小產(chǎn)權(quán)房的蔓延勢頭,不少地方已經(jīng)明令叫停,對不聽勸阻、繼續(xù)進行違法建設(shè)的,政府部門將依法從嚴查處。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權(quán)房才能既讓群眾接受,又有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,各地政府都十分“撓頭”。
  據(jù)了解,石家莊市曾在去年10月實施小產(chǎn)權(quán)房辦證試點工作,但是發(fā)現(xiàn)問題很多,只好宣布暫停。
  南京市規(guī)定,凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目,經(jīng)補辦手續(xù)后可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證與土地證。遺憾的是,目前南京市尚沒有一個小產(chǎn)權(quán)房項目補辦“兩證”。 
  建設(shè)系統(tǒng)一名官員說,小產(chǎn)權(quán)房的清理主要難在兩點:一是不符合土地利用、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目應(yīng)該拆除,但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人,強行拆除影響社會穩(wěn)定;二是符合規(guī)劃的項目,應(yīng)該交納一定的費用,這個錢收不上來。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多群眾利益,政府不能輕易處理。盡管如此,對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房該拆的要拆,該罰的要罰,決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房,否則會助長頂風(fēng)違法。

(據(jù)新華社北京9月27日電)

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