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| 聶梅生：房地產(chǎn)兩難境地不能"一帖藥"解決 |
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| 2007-07-16 本報(bào)記者:洛濤 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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股市大起大落，房?jī)r(jià)卻在穩(wěn)步上漲。簡(jiǎn)單的非理性介入，并不能阻止房?jī)r(jià)“且調(diào)且漲”。以市場(chǎng)化手段加強(qiáng)調(diào)控，以住房保障體系建設(shè)強(qiáng)化扶助，這才是后調(diào)控時(shí)代結(jié)構(gòu)性調(diào)控的真諦。
在7月6日開(kāi)幕的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生以題為“中國(guó)房地產(chǎn)的兩難境地”的主題演講迎得了眾多房地產(chǎn)資深人士的喝彩。
聶梅生認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了市場(chǎng)化的20年，跟中國(guó)的改革開(kāi)放是同行的，20年成績(jī)斐然，不容置疑。但是現(xiàn)在目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也遇到了兩難境地。
主要體現(xiàn)在四個(gè)方面，第一是環(huán)境成本和房地產(chǎn)增長(zhǎng)的兩難；第二是城市化的過(guò)程中和自身產(chǎn)業(yè)平臺(tái)需要提升的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的兩難；第三個(gè)是房?jī)r(jià)上漲和和諧社會(huì)的兩難；第四是樓市、股市、匯市的兩難。
聶梅生稱，根據(jù)國(guó)家環(huán)保局的估計(jì)，2004年的環(huán)境成本相當(dāng)于當(dāng)年GDP增長(zhǎng)的3.5%，如果扣除3.5%以后，實(shí)際上這幾年GDP的凈增長(zhǎng)率只有6.6%。雖然中國(guó)的GDP的增速連續(xù)幾年都高于10%，但是GDP資產(chǎn)的總收益率卻僅僅是1%。而美國(guó)的GDP增速是3.5%，資產(chǎn)總收益率是10%。房地產(chǎn)的增長(zhǎng)受制于整個(gè)的環(huán)境資源因素，在這個(gè)前提之下，提出的各種各樣的政策是可以理解的。
“至于城市化和產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程�！甭櫭飞J(rèn)為，目前，這兩方面都沒(méi)有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不能大幅度地降低成本，又不能大幅度的提高質(zhì)量，所以在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)處于漸進(jìn)式的。我國(guó)今后還要有一億以上的農(nóng)民要轉(zhuǎn)為城市的工人，在這種形勢(shì)壓力下，農(nóng)民工的工資不能迅速提高，就要跟產(chǎn)業(yè)化競(jìng)爭(zhēng)。如果農(nóng)民工不斷的提高素質(zhì)，那么勞動(dòng)力密集的建筑業(yè)和產(chǎn)業(yè)化就是一種博弈，只有農(nóng)民工的工資大幅度地提高，產(chǎn)業(yè)化才可以廣泛地增長(zhǎng)，而從全國(guó)來(lái)講，農(nóng)民工的工資不可能大幅度地提高，城市居民的就業(yè)也面臨困難，所以在此過(guò)程中，住宅產(chǎn)業(yè)仍然是勞動(dòng)力密集的狀況，是短期內(nèi)無(wú)法改變的。
另外，城市化分兩部分，一部分是農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市勞動(dòng)力的問(wèn)題，第二個(gè)是關(guān)于城鎮(zhèn)化構(gòu)建過(guò)程當(dāng)中涉及到協(xié)調(diào)發(fā)展的問(wèn)題，這就涉及到更加復(fù)雜的土地、宅基地的問(wèn)題，非農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的問(wèn)題，這里有很多的體制和機(jī)制的問(wèn)題。在今后城市化的進(jìn)程中，一個(gè)是勞動(dòng)力的問(wèn)題，一個(gè)是農(nóng)村的土地問(wèn)題，都將影響到中國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式。
聶梅生稱兩難之三就是房?jī)r(jià)上漲對(duì)和諧社會(huì)房地產(chǎn)的負(fù)面影響，當(dāng)務(wù)之急是各級(jí)政府需要拿出一部分的財(cái)政和稅收收入來(lái)補(bǔ)償?shù)褪杖腚A層，就是買不起商品房的家庭，為他們建立經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，這是穩(wěn)定社會(huì)的措施，要將低端保護(hù)起來(lái)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)層面的問(wèn)題，商品房市場(chǎng)毫無(wú)疑問(wèn)地可以看到，經(jīng)過(guò)四年曠日持久的宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)基本上還是上漲，近期上漲的幅度是很大的。房?jī)r(jià)上漲從根本上是供需關(guān)系，不得不承認(rèn)需求大于供給，需求包括三種：1、使用型、2、投資型、3、二者兼有的混合型。這三種是客觀存在，只要購(gòu)買房屋就是資產(chǎn)型的投資，不能說(shuō)買房屋就不存在投資�；旌闲褪谴蟛糠值�，這就是需求，因?yàn)楫?dāng)前的流動(dòng)性過(guò)剩，大量的資金進(jìn)入樓市，如果供給不足，房?jī)r(jià)必然要上漲。
“房?jī)r(jià)下跌將會(huì)比股災(zāi)還要慘�！甭櫭飞硎荆袊�(guó)只有8%的股民，但卻有80%的人擁有房產(chǎn)。因此供需關(guān)系要調(diào)整，可以調(diào)整供給也可以調(diào)整需求，可以采取壓縮需求的辦法，也可以采取放大供給的辦法，這是對(duì)整個(gè)地產(chǎn)政策的考驗(yàn)和博弈，應(yīng)該從雙方面加以考慮。聶梅生認(rèn)為，現(xiàn)在是流動(dòng)性過(guò)剩，加上投資熱，在這種情況下，房?jī)r(jià)不斷地上漲。無(wú)論是政府的文件和法令還是市場(chǎng)都不能完全解決這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是跨在兩邊的，需要放在宏觀經(jīng)濟(jì)大背景下解決，需要不斷的調(diào)控，中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題決不是“一帖藥”就可以解決的，應(yīng)該慢慢地調(diào)控。
最后聶梅生表示，外貿(mào)順差會(huì)使流動(dòng)性增強(qiáng)，因此，樓市和股市不斷地互動(dòng)，這種互動(dòng)的能量是很大的，無(wú)論流動(dòng)到哪里，那里的價(jià)格都會(huì)上升。從投資的選擇來(lái)講，投資者是聰明的，房地產(chǎn)流動(dòng)性差，但是保值的效果是很好的，值得中長(zhǎng)期的投資。股票相反，流動(dòng)性很好，波動(dòng)性比較強(qiáng)，所以投資者肯定是在兩者之間流動(dòng)。 |
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