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| 2007-02-05 葉建平 來源:經(jīng)濟(jì)參考報 |
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土地增值稅開始清算以后，“湯臣一品”再次引起了人們的注意。
不知情者，總以為“湯臣一品”是道名菜——一道由名廚掌勺的、冠絕一時的“菜湯”。
但，正是這樣一碗“菜湯”，讓中國地產(chǎn)界整整品咂了一年多。
品咂出什么味？怪味。有人說其“風(fēng)水”怪，有人說其想法怪，更多的人說其價格怪，當(dāng)然，最讓人稱怪的還是其銷售業(yè)績——一年多時間里只賣出了兩套房，全球性的整體拍賣也中途流產(chǎn)。這種情景，確實像一個躊躇滿志的廚師，把鮮美的菜端上來了，眼看要涼了，也沒見幾個人掏錢買上一碗。而門外，收地租的人一只腳已踏進(jìn)了門檻。
人們基本上是把“湯臣一品”當(dāng)作一個笑話來看的。當(dāng)然，看熱鬧之外，還是要看看“門道”的。眼下，就有兩個“看點”值得我們關(guān)注：一是稅務(wù)部門如何對其收取土地增值稅；二是暴利者會如何收場。
根據(jù)國家稅務(wù)總局的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目中，出售的建筑面積若占總體可售建筑面積85%以上，或雖未超過85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用，就可以清算其土地增值稅；有的雖未超過85%，但已取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年的，也同樣具備了清算的條件�！皽家黄贰彪m然至今只售出兩套房，出租的面積也非常有限，但到明年10月份，其部分樓宇的預(yù)售期將滿三年。屆時，如何課稅是個很能考驗稅務(wù)部門執(zhí)法能力的問題。
一般樓盤幾個月賣不動，開發(fā)商都是會跳腳的。但奇怪的是，湯臣的人不著急，始終是不緊不慢地賣著“玩”。地是十幾年前拿的地，開發(fā)成本和工程投資投了20多億，但開發(fā)商至今仍神定氣閑，滿不在乎，似乎有意要與你土地增值稅過過招。由于實施細(xì)則由各地把握，“湯臣一品”又是一個特例，所以三年時間到了以后，是按樓盤申請銷售的總面積一次性課稅，還是按實際銷售的面積有一點收一點，則要看上海稅務(wù)部門的態(tài)度了。有好事者已經(jīng)算出來：若按申請銷售的面積一次性課稅，“湯臣一品”要繳納33億元。這對于一個沒怎么開張的樓盤來說，何啻是屋漏偏逢連夜雨。稅務(wù)部門按什么“章”辦事，會不會“悲天憫人”，全憑湯臣的造化了。
但是，“湯臣一品”的暴利確實是擺在那里的。所以，開發(fā)商如何收場是個很有意思的事。根據(jù)土地增值稅的計算公式：土地增值稅額=稅后收入×50%-總成本×5%，我們可以看出，價格越高，收入越多，開發(fā)商應(yīng)繳的稅額就越大。有些人一直有一種誤解，以為開發(fā)商完全可以把土地增值稅轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。實際上，這種可能性微乎其微。日后，開發(fā)商降低土地增值稅稅額的途徑只能有兩條：一是降價，減少總體收入；二是增加自用或出租樓房的比例。至于降價降到什么程度，那就是開弓沒有回頭箭了。反正，就算從均價11萬元一平方米降到3萬元一平方米的成本價，讓人花1000多萬元買一套上不著天下不著地的房子，恐怕也難。
到那時，轟動一時的“名廚”，會不會一屁股跌坐在自己的“湯盆”里？
說句“損”一點的話，我們應(yīng)該熬一熬“湯臣一品”。不是把它熬成湯，而是熬成一座“碑”——一座讓暴利者悔恨、讓老百姓展顏、讓從業(yè)者深思、讓地產(chǎn)史銘記的“紀(jì)念碑”。 |
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