上海土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪愈發(fā)激烈:地價(jià)逼近房屋售價(jià)
2015-07-02    作者:羅韜    來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
分享到:
【字號(hào)

    摘要:上海土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪正變得更為激烈,有的土地項(xiàng)目拿到的價(jià)格甚至接近于該地塊的房屋的銷(xiāo)售價(jià)格。

    土地市場(chǎng)上半年交出了一份令人滿(mǎn)意的成績(jī)單,上海多區(qū)域土地單價(jià)不斷刷新歷史紀(jì)錄。

    同策咨詢(xún)數(shù)據(jù)顯示,截至6月30日,上海上半年土地成交總金額503.2億元,同比上升5.5%;同期成交樓板價(jià)9503元/平方米,同比上漲8.2%。

    在一線(xiàn)城市土地趨緊、央行降息、“3·30新政”等一系列因素下,上海土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪正變得更為激烈,有的土地項(xiàng)目拿到的價(jià)格甚至接近于該地塊的房屋的銷(xiāo)售價(jià)格。

    “土地太貴我們不敢拿,不拿的話(huà)別人還是要拿!薄罢麄(gè)上半年都在擴(kuò)展土地,可是都沒(méi)有拿下來(lái)!薄辔环科笸恋赝卣共块T(mén)負(fù)責(zé)人向記者抱怨上海這個(gè)充滿(mǎn)誘惑的市場(chǎng)。

    6月,經(jīng)過(guò)多輪角逐,華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)一地塊,樓板價(jià)38062元/平方米,溢價(jià)率26.87%。而早在4月底,首次進(jìn)入上海市場(chǎng)的碧桂園便以6億元拿下嘉定徐行鎮(zhèn)純宅地,溢價(jià)率62.16%,樓板價(jià)8108元/平方米。

    “上海未來(lái)市場(chǎng)還會(huì)漲,我們看好這個(gè)市場(chǎng),我們?cè)诓粩鄬ふ液线m的上海土地。”碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌稱(chēng)。

    多位業(yè)內(nèi)人士向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示,上海上半年土地市場(chǎng)走好,一方面是由于政策的刺激,另一方面是土地供應(yīng)量的減少。

    相比2011年上海市住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為1200公頃,2012、2013年該數(shù)值為1000公頃,去年為700公頃,今年這一數(shù)字直接降到了400~600公頃,供應(yīng)量持續(xù)收縮,再創(chuàng)新低。

    此前,戴德梁行甚至預(yù)測(cè)今年上海將出現(xiàn)工業(yè)用地變性住宅用地情況,來(lái)緩解住宅用地的緊張。但更多觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,即使出現(xiàn)工業(yè)用地變性,但是土地市場(chǎng)緊張無(wú)法根本緩解。

    在土地趨緊的情況下,多家房企均紛紛表示即使“頭破血流”也要搶占上海這一位置。

    《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者從多個(gè)獨(dú)立信源處了解到,多家非一線(xiàn)城市的房企均有意將總部搬遷到上海,就連萬(wàn)達(dá)也傳言要將總部搬到上海。多位房企高層在不同場(chǎng)合表示,選擇進(jìn)入上海是戰(zhàn)略性考慮,為了集團(tuán)的發(fā)展和品牌的建設(shè)。

    在三四線(xiàn)樓市趨于飽和的當(dāng)下,作為一線(xiàn)城市的上海,其庫(kù)存去化表現(xiàn)較為搶眼。同策咨詢(xún)數(shù)據(jù)顯示,目前上海商品房住宅去化周期已經(jīng)縮短至8.89個(gè)月。

    “這說(shuō)明,短期內(nèi)上海樓市已經(jīng)沒(méi)有去庫(kù)存的壓力,未來(lái)上海商品住宅基本面將呈現(xiàn)快速反彈趨勢(shì),相關(guān)政策的利好也將逐步作用于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端!蓖咦稍(xún)研究部總監(jiān)張宏偉告訴記者。
   
    但是這樣的瘋狂高價(jià)拿地是否就可以預(yù)料到房?jī)r(jià)的上漲呢?

    長(zhǎng)期從事土地分析的業(yè)內(nèi)人士李宗洲表達(dá)了擔(dān)憂(yōu),他覺(jué)得面對(duì)這樣的高地價(jià)很多開(kāi)發(fā)商也認(rèn)識(shí)到其中的風(fēng)險(xiǎn),因此“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”成為趨勢(shì)。

    比如,上述土地就是華潤(rùn)和華發(fā)一起聯(lián)合開(kāi)發(fā),而在華潤(rùn)華發(fā)拿地同日,招商平安聯(lián)合體以30.1億元競(jìng)得寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W121301單元38-02地塊,溢價(jià)率高達(dá)89.67%,成交樓板價(jià)為23277元/平方米。

    雖然上海市場(chǎng)被普遍看好,但是房企拿到那么貴的土地,未來(lái)銷(xiāo)售也很有壓力。

    今年上半年,上海住宅用地成交樓面價(jià)TOP10中,樓面地價(jià)/該板塊1~6月的成交均價(jià)的比值均超過(guò)70%。

    這意味著上海宅地樓面價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)一種“面粉接近面包”的態(tài)勢(shì)。

    “這些新項(xiàng)目無(wú)疑會(huì)拉高周邊的地價(jià),周?chē)?xiàng)目可能會(huì)偷著樂(lè)。但是對(duì)于這些土地本身的開(kāi)發(fā)商,可能壓力會(huì)很大,F(xiàn)在的消費(fèi)者都講究性?xún)r(jià)比,上海市場(chǎng)雖好但是不好的項(xiàng)目一樣賣(mài)不掉!敝性禺a(chǎn)研究部高級(jí)經(jīng)理盧文曦告訴記者。

    以方興地產(chǎn)在上海閘北大寧的土地為例,樓板價(jià)47609元/平方米,創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的區(qū)域地王。多位業(yè)內(nèi)人士判斷,方興地產(chǎn)至少需要賣(mài)到7.8萬(wàn)元/平方米才能達(dá)到盈虧平衡。但是記者從搜房網(wǎng)看到,目前方興地產(chǎn)項(xiàng)目大寧金茂府的一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格在7.2萬(wàn)元/平方米左右。

    低開(kāi)高走是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的常規(guī)策略,而這么高的土地價(jià)格對(duì)于開(kāi)發(fā)商是巨大挑戰(zhàn)。記者從大寧金茂府周?chē)鷺潜P(pán)了解到,其在方興地產(chǎn)拿到該土地以后迅速漲價(jià)。

    張宏偉認(rèn)為,三四線(xiàn)城市樓市進(jìn)一步惡化,庫(kù)存壓力居高不下,品牌房企的布局策略轉(zhuǎn)向重返一二線(xiàn)城市,這導(dǎo)致一二線(xiàn)城市土地市場(chǎng)勢(shì)必再度火熱。

  凡標(biāo)注來(lái)源為“經(jīng)濟(jì)參考報(bào)”或“經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)”的所有文字、圖片、音視頻稿件,及電子雜志等數(shù)字媒體產(chǎn)品,版權(quán)均屬經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社,未經(jīng)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社書(shū)面授權(quán),不得以任何形式刊載、播放。
 
集成閱讀:
· 土地財(cái)政轉(zhuǎn)型關(guān)乎國(guó)運(yùn)
· 盤(pán)活存量土地需發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制
· 土地審計(jì)報(bào)告:?jiǎn)栴}資金1.3萬(wàn)億 違法違紀(jì)397起
· 十城市上半年土地收入降近五成
· 十大城市土地供應(yīng)減少 上半年收入降近五成
 
頻道精選:
· 【思想】收費(fèi)公路虧在哪,要讓公眾看得清 2013-06-14
· 【讀書(shū)】世界貧富根源解析指南 2015-07-01
· 【財(cái)智】多券商交易系統(tǒng)故障 凸顯服務(wù)管理不足 2014-12-05
· 【深度】制造企業(yè)迷惘“互聯(lián)網(wǎng)+” 專(zhuān)家:先做“減法” 2015-07-02
 
關(guān)于我們 | 版權(quán)聲明 | 聯(lián)系我們 | 媒體刊例 | 友情鏈接
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)社版權(quán)所有 本站所有新聞內(nèi)容未經(jīng)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)協(xié)議授權(quán),禁止轉(zhuǎn)載使用
新聞線(xiàn)索提供熱線(xiàn):010-63074375 63072334 報(bào)社地址:北京市宣武門(mén)西大街57號(hào)
JJCKB.CN 京ICP證12028708號(hào)