近兩個(gè)月里,3.30新政和降準(zhǔn)、降息組合拳對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的止跌回暖效果已經(jīng)顯現(xiàn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布4月份數(shù)據(jù)顯示,與3月相比,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格下降的城市有48個(gè),上漲的城市有18個(gè),持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,最高漲幅為深圳1.8%,最低為廣東惠州下降0.7%。
中原地產(chǎn)研究部發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,5月前四周,全國(guó)54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為194909套,環(huán)比上漲幅度達(dá)到了8.3%,其中一、二線城市明顯上漲。
不過(guò),在整體回暖情況下,目前仍處于限購(gòu)的北上廣深四個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)卻出現(xiàn)分化狀態(tài)。市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果顯示,北京、上海供需關(guān)系已進(jìn)入相對(duì)平衡期,深圳市場(chǎng)供不應(yīng)求,而廣州則面臨庫(kù)存高企的壓力。
行業(yè)分析人士認(rèn)為,由于市場(chǎng)差異性的存在,一線城市出現(xiàn)分化情況并不難理解;市場(chǎng)回暖會(huì)間接導(dǎo)致更多房源入市,供需天平有可能更加傾斜使分化進(jìn)一步加劇。
新樓盤入市節(jié)奏放慢
此前,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了4月份70個(gè)大中型城市的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),顯示樓市已經(jīng)回暖。
數(shù)據(jù)顯示,與3月相比,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格下降的城市有48個(gè),上漲的城市有18個(gè),持平的城市有4個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,最高漲幅為深圳1.8%,最低為廣東惠州下降0.7%。其中,北京上漲0.8%,上海上漲0.7%,溫州上漲0.7%,廣州上漲0.4%。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為,3月底樓市新政出臺(tái)和傳統(tǒng)銷售旺季等多重因素疊加影響下,4月份70個(gè)大中城市新建商品住宅成交繼續(xù)回升,部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比略有上漲。
劉建偉還認(rèn)為,絕大部分城市房?jī)r(jià)同比仍然下降,但隨著部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲,4月份房?jī)r(jià)同比降幅總體略有收窄。
房?jī)r(jià)降幅收窄的背后,是供應(yīng)市場(chǎng)步伐的變慢。
在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中,中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn),4月份,房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)資金投入和新開(kāi)工面積增幅均出現(xiàn)環(huán)比下降的趨勢(shì)。
截至4月份,房地產(chǎn)累計(jì)投資2.36萬(wàn)億,環(huán)比增幅為6.0%。而2015年前兩個(gè)月該項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為10.4%和8.5%,以兩個(gè)百分點(diǎn)的降速持續(xù)下滑。房地產(chǎn)施工面積方面,4月份,累計(jì)達(dá)到59.95億平方米,累計(jì)增長(zhǎng)6.2%,略低于3月份的6.8%。
另外,4月份,房地產(chǎn)累計(jì)竣工面積2.12億平方米,同比下跌10.5%,跌幅高于3月份的8.2%。
北京再現(xiàn)紅五月
作為一線城市的典型代表,北京5月樓市的表現(xiàn)可謂風(fēng)頭正勁。
據(jù)媒體報(bào)道,上周末北京共有3個(gè)樓盤入市,分別是北京城建海梓府,華潤(rùn)萬(wàn)橡府以及首創(chuàng)紫悅臺(tái)。其中海梓府3小時(shí)便實(shí)現(xiàn)成交額5億元,而華潤(rùn)萬(wàn)橡府在1小時(shí)內(nèi)也宣告售罄。
位于東北三環(huán)太陽(yáng)宮板塊懋源地產(chǎn)紅璽臺(tái)項(xiàng)目也極為火爆。據(jù)了解,該項(xiàng)目自2010年入市以來(lái)多次斬獲北京頂級(jí)豪宅月度銷冠。2013年、2014年均在北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)名列前茅。5月22日,紅璽臺(tái)發(fā)布數(shù)據(jù)稱10天熱銷2.6億。
紅璽臺(tái)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人赫蒙告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者,“市場(chǎng)回暖后,稀缺性成了成交的主要原因。另外,高端客戶對(duì)于投資領(lǐng)域一直保持著高度敏感,現(xiàn)階段相對(duì)增益穩(wěn)定的固定資產(chǎn)自然是他們的首選!
“一線城市回暖已成事實(shí),北京房?jī)r(jià)回落希望不大。豪宅市場(chǎng)多是稀缺項(xiàng)目,現(xiàn)在機(jī)會(huì)不錯(cuò),所以就決定買一套。”一位不愿具名的買房者向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者透露。
據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至5月25日,北京5月份月度成交量在百套以上的項(xiàng)目有9個(gè),而4月份同期僅有2個(gè)。成交套數(shù)方面,有數(shù)據(jù)顯示,北京上周新建商品住宅網(wǎng)簽量為2120套,環(huán)比上漲9.7%。
市場(chǎng)對(duì)本月最后一周市場(chǎng)依舊看好,并有分析人士預(yù)測(cè)整個(gè)5月北京樓市數(shù)據(jù)有望走出新高。
回暖或加速市場(chǎng)分化
在市場(chǎng)整體回暖背后,城市間的分化情況也依然存在。
劉建偉就認(rèn)為,分城市看,分化仍然較為明顯,房?jī)r(jià)上漲主要集中在一線城市和少數(shù)二線城市。4月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)上漲,最高漲幅分別為1.8%和2.4%,少數(shù)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲,絕大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然下降。
隨后就有媒體曝出,北京、上海、深圳三地供求關(guān)系基本已經(jīng)達(dá)到平衡,但內(nèi)部依然存在結(jié)構(gòu)性不均衡,而廣州卻是庫(kù)存高企。
廣州市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,半年來(lái),廣州新建商品住宅成交面積自2014年12月成交達(dá)到105.84萬(wàn)平方米后,連續(xù)三個(gè)月成交下降,4月份成交面積為86.37萬(wàn)平方米,基本回升到了2014年11月份水平。
另外,數(shù)據(jù)顯示4月廣州住宅未售套數(shù)為153184套,未售面積為20224766平方米,創(chuàng)出歷史月度新高。26.1個(gè)月的去化周期,遠(yuǎn)高于北上深等其他一線城市。
一位行業(yè)分析人士告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者,“廣州庫(kù)存高企的原因有很多。首先,區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)均衡,所以廣州樓市吸引力并不是很大;其次,限購(gòu)政策對(duì)廣州的影響比較明顯,降準(zhǔn)降息都能釋放太多有效購(gòu)買力。”
極具代表性的一線城市樓市出現(xiàn)分化,看起來(lái)似乎不可思議,但這正是房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉德炳認(rèn)為,受一系列政策利好影響,一線城市的購(gòu)買力得到釋放,促使整體成交量上升,但其背后依然是房地產(chǎn)行業(yè)下行的事實(shí)。他表示,市場(chǎng)的分化也會(huì)快速導(dǎo)致房企的分化,以至洗牌期結(jié)束時(shí),大部分實(shí)力不濟(jì)的房企死去,新的格局浮出水面。