摘要：據(jù)《證券日報》記者獨家統(tǒng)計，截至去年年底，上市銀行的自有涉房固定資產(chǎn)凈值約為5900億元，而且絕大多數(shù)銀行都是以成本作為初始價值，并按照每年折舊3%-7%的速度進行減值，比較激進的會計手法對于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。
“現(xiàn)在買上市銀行股，相當于以十年前的價格買房！”這一薦股觀點看似有些無厘頭，但實際上卻折射出上市銀行涉房固定資產(chǎn)估值失真的尷尬現(xiàn)實。
據(jù)《證券日報》記者獨家統(tǒng)計，截至去年年底，上市銀行的自有涉房固定資產(chǎn)凈值約為5900億元，而且絕大多數(shù)銀行都是以成本作為初始價值，并按照每年折舊3%-7%的速度進行減值，比較激進的會計手法對于部分資產(chǎn)的年折舊率接近20%。據(jù)記者大致測算，即使按照最保守的估計，這部分資產(chǎn)的真實市價也將達到2.2萬億元，較目前的凈值“富余”1.6萬億元；如果估價再大膽一點，則賬外隱藏的“私房錢”可能達到3萬億元。如果說3萬億元的天文數(shù)字比較抽象，那么可以選取16家上市銀行2014年合計的凈利潤來進行對比，后者僅為1.2萬億元。
“房屋建筑物等固定資產(chǎn)通常是按照成本法加折舊計算凈值，僅投資性房地產(chǎn)可按公允價值入賬，不過，在重組等特定條件下，評估價值也可以入賬”，一位曾在“四大會計所”任職的會計師對《證券日報》記者表示，“如果銀行出售、轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)，應當將處置收入扣除賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益，也就是說，這些涉房固定資產(chǎn)的使用性質(zhì)一旦發(fā)生改變，其真實價值還是有望在財報中獲得體現(xiàn)的�！�
“銀行的房產(chǎn)未來并不一定都長期自用，如果銀行的物理網(wǎng)點能夠被電子銀行、手機銀行所替代，銀行就可能出售涉房固定資產(chǎn)或?qū)⑵渥優(yōu)橥顿Y性房產(chǎn)”，一位國有大行支行負責人表示，“目前部分銀行已經(jīng)走到了規(guī)模效益的拐點。”
涉房固定資產(chǎn)增長迅猛
同花順數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，16家上市銀行固定資產(chǎn)合計8408億元。其中，國有四大行固定資產(chǎn)規(guī)模最為龐大，合計超過6502億元。四大行中，中行和工行的固定資產(chǎn)規(guī)模占據(jù)前兩位，而農(nóng)業(yè)銀行和建設銀行則分列第三和第四位。數(shù)據(jù)還顯示，截至2013年年底，上市銀行的固定資產(chǎn)合計為7341億元。也就是說，去年的增量約為1067億元，增速接近15%。
不過，上市銀行的固定資產(chǎn)并不僅僅包含房地產(chǎn)，按照上市銀行在年報中的界定，固定資產(chǎn)主要包括房屋及建筑物、辦公設備及運輸工具。其中，對于絕大多數(shù)上市銀行來說，房屋及建筑物和在建工程的資產(chǎn)規(guī)模都最為龐大，辦公設備和運輸工具的資產(chǎn)凈值在固定資產(chǎn)中的占比多數(shù)在20%-40%之間。
以招商銀行為例，該行截至2014年年底的固定資產(chǎn)凈值為265億元，其中，房屋及建筑物、裝修費和在建工程的資產(chǎn)凈值合計207億元，電子設備、飛行設備及運輸工具的資產(chǎn)凈值合計約為58億元。
《證券日報》記者對于16家上市銀行截至2014年年底房屋及建筑物、裝修費和在建工程的合計資產(chǎn)凈值進行逐一統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上市銀行的合計凈值約為5900億元，占固定資產(chǎn)的比重超過了七成。
其中，農(nóng)業(yè)銀行的凈值最高，超過了1200億元；工行和建行次之，分別超過了1100億元；中國銀行的涉房資產(chǎn)凈值也超過了900億元。股份制銀行中，招商銀行賬面的涉房固定資產(chǎn)凈值最高，民生銀行其次，興業(yè)銀行排名第三，此外中信銀行和浦發(fā)銀行的涉房資產(chǎn)凈值也超過了100億元。
此外，如果按照上述數(shù)據(jù)和方法測算上市銀行2012年的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2012年年末的涉房固定資產(chǎn)凈值尚不足4000億元。也就是說，兩年時間內(nèi)，上市銀行涉房固定資產(chǎn)凈值增長了近五成。
值得一提的是，按照現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則第4號--固定資產(chǎn)》，“固定資產(chǎn)應當按照成本進行初始計量”，且“企業(yè)應當對所有固定資產(chǎn)計提折舊”。也就是說，從上市銀行上市密集度比較高的2005年開始計算至2014年年底，再加上上市銀行大多5%左右的年化折舊率，十年時間上市銀行涉房資產(chǎn)的累計折舊至少有兩成。以中國銀行為例，截至去年年底，該行固定資產(chǎn)中的單純房屋建筑物已經(jīng)累計折舊269億元，目前賬面凈值接近674億元，也就是說資產(chǎn)原值超過了943億元，目前折舊率約為29%。
按照平均20%折舊保守預計，16家上市銀行合計5941億元的賬面資產(chǎn)對應的原值應約7400億元。
真實價值嚴重低估
7400億元當然也并不是這些涉房固定資產(chǎn)的全部價值。
“我們銀行比較吃虧的就是前些年房價比較低的時候，總行對于買樓控制得比較嚴格，各地的分行自然也不敢大手大腳”，某股份制銀行有關(guān)人士對《證券日報》記者吐槽，“現(xiàn)在不得不租賃寫字樓來彌補辦公面積的不足以及改善辦公條件。”
與該銀行的情況相反，另一家上市銀行雖然當初有些遲疑，但還是及時出手�！捌鋵崳_始買樓的時候也有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場所，且金融街當時所剩的好位置也不多了，就拍板買下該商業(yè)房產(chǎn)，當時確實沒想到，才幾年時間房價已經(jīng)翻了三倍多，不過由于房子是自用，并未覺得地產(chǎn)升值對銀行產(chǎn)生實質(zhì)性影響”，該行時任行長此前曾經(jīng)表示。
《證券日報》記者在多個房地產(chǎn)網(wǎng)站檢索發(fā)現(xiàn)，目前一些城市的核心位置的寫字樓大多有價無市。以相對建成較晚的金融街B7大廈（即現(xiàn)北京銀行和中國人壽大樓）為例，其出售時（2005年）價格在14600元/平方米左右，如今市價已經(jīng)達到7萬元-8萬元/平方米，十年時間增長了4倍，而且即使是這個價格在金融街其實也是有價無市。此外，B7大廈合計建筑面積約22萬平方米，每平米上漲約6萬元，整體增值超過130億元，市價約160億元。
但是如果按照“成本法+折舊”計量，B7大廈的賬面凈值很可能已經(jīng)僅剩20億元左右，與市場潛在交易價格差距可能高達140億元。
此外，而建設銀行、中信銀行、交通銀行等銀行的大廈建成時間都遠遠早于B7大廈（其建設時間多是在1993年-2005年間），成本更要低得多，其真實市價較賬面凈值增長的幅度自然要高于B7大廈。
事實上，房產(chǎn)真實價值飆升不僅在北上廣等一線城市出現(xiàn)，多地媒體曾經(jīng)測算出“房價十年上漲近十倍”的區(qū)域性數(shù)據(jù)。
上市銀行涉房固定資產(chǎn)賬面價值與市場價值的嚴重背離，曾經(jīng)引起投資者的質(zhì)疑。私募界人士崔軍曾經(jīng)“逼宮”5家上市銀行，提出將銀行房產(chǎn)按公允價值入賬；此外，史玉柱也曾經(jīng)在微博中表示，“各銀行擁有大量黃金地段房產(chǎn)，數(shù)量大得嚇人，都是按當年建造或購買的成本做賬的，往往按10年、20年、30年前的成本入賬，入賬金額非常低。如果按國際慣例重新評估，以公允價值入賬，銀行資本金就會大幅增加，三年不用向股民伸手要錢”。
事實上，二級市場也關(guān)注到了上市銀行的隱性財富�！蹲C券日報》記者日前在潛伏的“攬儲銀主群”里意外收到一條薦股消息，內(nèi)容正是指出“現(xiàn)在銀行的固定資產(chǎn)都是按照十多年前的成本計價的，如今買上市銀行股，相當于以十年前的價格買房，現(xiàn)在是買入良機”。姑且不論薦股的可信度，但從固定資產(chǎn)失真這一角度來看，其分析確有可取之處。
按照上市銀行涉房資產(chǎn)賬面原值7400億元推算，如果這些資產(chǎn)十多年來市價平均漲幅為3倍（保守測算），其目前對應的價值為2.2萬億元；如果這些資產(chǎn)十多年來市價平均漲幅為5倍，其目前對應的市價或高達3.7萬億元，較目前的賬面凈值增長逾3萬億元。
私房錢有望變現(xiàn)
當然，涉房資產(chǎn)并不永遠只能按照“成本+折舊”來計價。
上述會計師告訴《證券日報》記者，會計準則允許企業(yè)將投資性房地產(chǎn)在一定條件下按公允價值入賬。但是，新準則同時指出，投資性房地產(chǎn)需具備兩條特性：“為賺取租金或資本增值，能夠單獨計量和出售”。
換而言之，銀行雖然擁有大量的房地產(chǎn)資產(chǎn)，并且這些資產(chǎn)隨著經(jīng)濟的發(fā)展正在悄悄帶來主營業(yè)務之外的增值，但是由于沒有變現(xiàn)，且這部分公司處于穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境并處于穩(wěn)定的生產(chǎn)狀態(tài)中，故通常不能夠?qū)崿F(xiàn)賬面增值。
不過，按照目前手機銀行和電子銀行的發(fā)展速度，物理網(wǎng)點正在加速被替代，網(wǎng)點背后的房產(chǎn)未來可能不再需要“處于穩(wěn)定的生產(chǎn)環(huán)境、穩(wěn)定的生產(chǎn)狀態(tài)中”，也就是出現(xiàn)了按照市價變現(xiàn)的可能。
去年，工商銀行便傳出了要減少物理網(wǎng)點的消息，工商銀行首席風險官魏國雄公開表示，“我們未來的銀行是不需要那么多人的，也確實不需要那么多物理網(wǎng)點，轉(zhuǎn)型就是要把更多的資源投到信息化建設上，我們想打造一個全新的EICBC，就是E工商銀行”。上述話語也在2014年數(shù)據(jù)上得到體現(xiàn)，工行去年在國有四大行中率先開始縮減物理網(wǎng)點，營業(yè)網(wǎng)點和實現(xiàn)功能分區(qū)營業(yè)網(wǎng)點分別減少了128和49個，在柜員配備人數(shù)上更是罕見的一年減少12024人，為現(xiàn)有柜員的10%。此外，中國銀行雖然柜員減少人數(shù)沒有工行多，但其在網(wǎng)點增加上已經(jīng)趨于放緩，去年一年僅增加新網(wǎng)點11個。
