城市之間、城鄉(xiāng)之間存供需錯(cuò)位
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院7日發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2015）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)報(bào)告）稱(chēng)，2014年中國(guó)房地產(chǎn)待售面積首次突破6億平方米，達(dá)到6.22億平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供遠(yuǎn)大于求。供求不均衡的現(xiàn)狀意味著2015年市場(chǎng)將繼續(xù)去庫(kù)存。
報(bào)告預(yù)測(cè)，2015年房?jī)r(jià)存在上漲的可能性，但不會(huì)大幅上漲。為加速去庫(kù)存，各地政府將出臺(tái)回購(gòu)商品房作為保障性住房政策，以及一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，金融政策也將進(jìn)一步放松。
高企 全國(guó)商品房待售面積首破6億平方米
2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)供過(guò)于求。報(bào)告指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的問(wèn)題，集中體現(xiàn)在2014年的商品房銷(xiāo)售量大幅下降，商品房待售面積創(chuàng)歷史新高。
數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為12.06億平方米，比2013年下降7.6%，其中住宅銷(xiāo)售面積為10.52億平方米，比2013年下降9%，均為2009年以來(lái)首次下降。與此同時(shí)，待售面積創(chuàng)歷史新高。2014年，全國(guó)商品房待售面積首次突破6億平方米，達(dá)到6.22億平方米，其中住宅待售面積突破4億平方米，達(dá)到4.07億平方米。
社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員尚教蔚表示，2014年房地產(chǎn)業(yè)待售面積不容樂(lè)觀，2005至2009年全國(guó)商品房待售面積一直在2億平方米以下。從2011年開(kāi)始，商品房待售面積快速增加，年增幅均在25%以上。
尚教蔚表示，2015年商品房供給仍然會(huì)比較充足。2012至2014年商品房新開(kāi)工面積為55.8億平方米，2012至2014年商品房銷(xiāo)售面積為36.3億平方米。此外，2014年末商品房待售面積為6.2億平方米，如果按2014年銷(xiāo)售速度大概可以銷(xiāo)售半年。因此，2015年部分待售面積過(guò)多的城市放緩、推遲供給的可能性較大。在土地方面，2012至2013年土地待開(kāi)發(fā)面積均高于當(dāng)年的土地購(gòu)置面積，土地供給比較充足。
CRIC研究中心一季度庫(kù)存顯示，雖然隨著成交量企穩(wěn)回升，多數(shù)城市3月底庫(kù)存環(huán)比回落，但整體看仍處于高位。監(jiān)測(cè)的24個(gè)重點(diǎn)城市3月底總庫(kù)存21086萬(wàn)平方米，同比上漲二成，平均消化周期18.7個(gè)月，處于警戒線以上。
庫(kù)存消化周期是庫(kù)存存量與前三月銷(xiāo)售周期的比值，一年左右較為平衡，高于18個(gè)月呈現(xiàn)供過(guò)于求，低于6個(gè)月則為供不應(yīng)求。目前，24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，14個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)18個(gè)月，其中煙臺(tái)高達(dá)43.4個(gè)月，沈陽(yáng)高達(dá)39.8個(gè)月，青島為25.4個(gè)月，徐州、中山為24.2個(gè)月，無(wú)錫也超過(guò)了24個(gè)月。
尚教蔚認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)的高庫(kù)存將引發(fā)一系列問(wèn)題，如房企高庫(kù)存占?jí)捍罅抠Y金，資金成本持續(xù)上漲可能使部分房地產(chǎn)企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困難甚至破產(chǎn)，從而導(dǎo)致部分項(xiàng)目停工、預(yù)售房屋無(wú)法按時(shí)交房，進(jìn)而影響到購(gòu)房者。另外，對(duì)于銀行貸款占據(jù)相當(dāng)大比例的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu)而言，持續(xù)高庫(kù)存也意味著銀行等金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。
嚴(yán)峻 三四線城市去化周期高達(dá)22.9個(gè)月
“對(duì)于北京等中心城市來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有供過(guò)于求，反而是三四線的小城高庫(kù)存現(xiàn)象尤為嚴(yán)重。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，所謂高庫(kù)存其實(shí)是部分城市庫(kù)存過(guò)高。
社科院報(bào)告也指出，目前存在住房及土地資源配置結(jié)構(gòu)不合理，部分地區(qū)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)突出的現(xiàn)象。報(bào)告指出，1978到2014年全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口從1.7億人增加到7.5億人，城市化率從17.9%提升到54.8%。而1996年以來(lái)，我國(guó)的鄉(xiāng)村人口就一直處于負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在農(nóng)村人口減少的同時(shí)，農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積卻在增加。
“現(xiàn)階段房地產(chǎn)供需，面臨資源閑置浪費(fèi)與緊張不足并存的局面�！鄙薪涛嫡f(shuō)，從不同城市之間來(lái)看，大城市以及超大、特大城市的人口流入集中、住房緊張，而中小城市和小城鎮(zhèn)的人口較少，甚至出現(xiàn)人口凈流出、住房還在大量供應(yīng)的現(xiàn)象。由于城鄉(xiāng)之間、不同城市之間住房及土地資源配置結(jié)構(gòu)不合理，一方面，農(nóng)村、小城鎮(zhèn)的住房及土地資源得不到充分有效利用，另一方面，部分人口集中流入城市的住房需求得不到較好的滿足。其結(jié)果是，人口聚集度低的部分中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求問(wèn)題更為嚴(yán)重，“去庫(kù)存”難度更大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更為突出。
CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市待售庫(kù)存總量3383萬(wàn)平方米，同比增加23%，去庫(kù)存周期需要13.9個(gè)月，較為平衡。但與之相對(duì)應(yīng)的是，一直銷(xiāo)售相對(duì)較差的三四線城市，待售庫(kù)存卻高達(dá)5124萬(wàn)平方米，去化周期更是高達(dá)22.9個(gè)月。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院學(xué)部委員李揚(yáng)表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)一段時(shí)間的調(diào)整，掩蓋在泡沫下的供求關(guān)系水落石出，一些中部省市與部分沿海省市庫(kù)存多達(dá)二三年，因此這會(huì)是一個(gè)中期性的調(diào)整。
風(fēng)向 “去庫(kù)存”將成樓市政策主要目標(biāo)
“2014年針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的調(diào)控政策較少，2015年較為明顯的改變是，‘穩(wěn)定、支持、促進(jìn)’取代了‘抑制、投機(jī)、調(diào)控’。”尚教蔚認(rèn)為，后續(xù)房地產(chǎn)政策將相對(duì)寬松。
住建部政策研究中心原副主任王玨林也表示，2015年國(guó)家層面“支持居民自住和改善性住房需求”，地方政府為了減少商品房庫(kù)存也會(huì)出臺(tái)一些支持政策，同時(shí)金融及財(cái)政政策也有利于住房消費(fèi)。
在支持改善性需求方面，尚教蔚認(rèn)為，在住房市場(chǎng)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙雙下行的情況下，過(guò)高的二手房交易成本，會(huì)抑制二手房有效流轉(zhuǎn)，不利于改善性住房需求的釋放。“主要體現(xiàn)在兩方面，一是稅費(fèi)成本，二是中介成本。二手住房交易成本過(guò)高，使更多購(gòu)房者轉(zhuǎn)向新建住房。雖然新建住房的土地出讓、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售等可以帶來(lái)更多財(cái)政收入，但是，在住房存量較為充足的情況下，大量開(kāi)發(fā)建設(shè)新房，將耗費(fèi)本已稀缺的土地和資源�！彼f(shuō)。
“金融政策方面將相對(duì)寬松�！鄙薪涛嫡J(rèn)為，2015年會(huì)繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，優(yōu)化流動(dòng)性的投向和結(jié)構(gòu)，落實(shí)“定向降準(zhǔn)”的相關(guān)措施。貨幣供應(yīng)量增速應(yīng)該擴(kuò)大，延續(xù)2014年末相對(duì)寬松的態(tài)勢(shì)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者。此外，2015年政府還會(huì)通過(guò)財(cái)政、金融、稅費(fèi)等政策加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度，有可能出臺(tái)減稅、降低首付等政策，如縮短二手房交易中滿5年轉(zhuǎn)讓才免交房產(chǎn)交易贏利部分20%的個(gè)人所得稅的年限。
尚教蔚稱(chēng)，無(wú)論是金融政策的放松還是財(cái)稅方面的支持，2015年主要房地產(chǎn)政策的目的都是圍繞鼓勵(lì)消費(fèi)、“去庫(kù)存”進(jìn)行。
展望2015年全年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，王玨林認(rèn)為，2014年持幣觀望者形成了一定積累，但2015年住房需求的釋放不會(huì)像2009年那么迅猛，商品房均價(jià)增速與2014年持平或高于2014年，漲幅大小取決于政策及其執(zhí)行力度。
“2015年房?jī)r(jià)上漲的可能性存在，但大幅上漲的可能性不大。此外，地區(qū)分化導(dǎo)致人口聚集能力強(qiáng)的一線城市或部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)有回暖的趨勢(shì)，人口聚集能力差的部分二線城市或三線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)延續(xù)下跌或者回調(diào)的態(tài)勢(shì)�！蓖醌k林說(shuō)。
