摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成比較復(fù)雜，是營(yíng)改增過(guò)程中的硬骨頭。記者近日在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少房企擔(dān)憂(yōu)房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增范圍后會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。據(jù)普華永道對(duì)全國(guó)近20家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過(guò)90％的受訪企業(yè)均表示了對(duì)稅負(fù)上升的擔(dān)憂(yōu)，其中近40％的企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會(huì)明顯上升。
不少房企擔(dān)憂(yōu)房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增范圍后會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。據(jù)普華永道對(duì)全國(guó)近20家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過(guò)90％的受訪企業(yè)均表示了對(duì)稅負(fù)上升的擔(dān)憂(yōu)，其中近40％的企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會(huì)明顯上升。
按照規(guī)劃要求，“十二五”期間要完成“營(yíng)改增”任務(wù)，目前，還有包括房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等幾個(gè)行業(yè)未納入試點(diǎn)。市場(chǎng)普遍預(yù)期，2015年將是營(yíng)改增稅制改革的收官之年。
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成比較復(fù)雜，是營(yíng)改增過(guò)程中的硬骨頭。記者近日在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少房企擔(dān)憂(yōu)房地產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增范圍后會(huì)增加企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。據(jù)普華永道對(duì)全國(guó)近20家大中型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超過(guò)90％的受訪企業(yè)均表示了對(duì)稅負(fù)上升的擔(dān)憂(yōu)，其中近40％的企業(yè)認(rèn)為稅負(fù)會(huì)明顯上升。
山東一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，已開(kāi)工、已開(kāi)盤(pán)的存量資產(chǎn)項(xiàng)目，可能受營(yíng)改增影響巨大。假設(shè)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目已完工但銷(xiāo)售還未結(jié)束，若實(shí)行營(yíng)改增，項(xiàng)目成本基本上均已發(fā)生，無(wú)法再行取得進(jìn)項(xiàng)稅票抵扣。而項(xiàng)目預(yù)售、銷(xiāo)售合同可能也已簽訂，如無(wú)法更改，稅負(fù)就只能由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)，項(xiàng)目收入及利潤(rùn)必然大幅下降。
普華永道中國(guó)中區(qū)流轉(zhuǎn)稅業(yè)務(wù)主管合伙人李軍認(rèn)為，因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的貸款，如果沒(méi)有同時(shí)開(kāi)始營(yíng)改增，會(huì)對(duì)上下游業(yè)務(wù)鏈條的抵扣造成一定壓力。對(duì)于土地成本，由于土地來(lái)源的多樣性，如無(wú)償劃轉(zhuǎn)、集體合作、股權(quán)收購(gòu)等，很難取得相關(guān)稅務(wù)發(fā)票，因此很可能無(wú)法獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣。
房地產(chǎn)業(yè)的顯著特征是項(xiàng)目周期長(zhǎng)，且成本與收入周期背離。這些可能導(dǎo)致?tīng)I(yíng)改增之后，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)項(xiàng)稅額與其進(jìn)項(xiàng)稅額產(chǎn)生時(shí)間上的不匹配。
房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”確實(shí)是一個(gè)“硬骨頭”，如何面對(duì)？一些企業(yè)認(rèn)為，需要變更業(yè)務(wù)模式，以適應(yīng)營(yíng)改增的稅收政策。比如對(duì)供應(yīng)商、客戶(hù)群體進(jìn)行分類(lèi)及管理。營(yíng)改增后，供應(yīng)商是否能夠提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票，客戶(hù)能否接受稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，將在很大程度上影響企業(yè)的收入、利潤(rùn)、稅負(fù)、現(xiàn)金流。
普華永道建議，首先，企業(yè)要重視并積極進(jìn)行營(yíng)改增的全面影響測(cè)試分析，包括對(duì)收入、利潤(rùn)、稅負(fù)、現(xiàn)金流可能影響的數(shù)字模擬。
其次，根據(jù)影響分析的結(jié)果，企業(yè)可以考慮對(duì)于經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，對(duì)供應(yīng)商、客戶(hù)進(jìn)行梳理，重新確定定價(jià)政策等，以降低負(fù)面影響。
另外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高稅務(wù)管理水平，加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，尤其要加強(qiáng)增值稅專(zhuān)用發(fā)票的管理。在這個(gè)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)、稅務(wù)以及各部門(mén)業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。
