日進(jìn)百億 北京土地市場再現(xiàn)地王
分析稱,“地王效應(yīng)”或引部分購房者入市
2015-04-28    作者:記者 高偉/北京報道    來源:經(jīng)濟(jì)參考報
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  27日,北京國土局以掛牌出讓形式現(xiàn)場競拍海淀區(qū)、豐臺區(qū)兩塊土地,起始總價為88.27億元。最終,兩宗土地順利成交,出讓金總額合計106.8億元。
  其中,位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊經(jīng)過139輪激烈競爭后,以56.4億元的總價被首創(chuàng)置業(yè)競得。該地塊為住宅混合公建用地,建筑面積208702平方米,起始總價為37.87億元,綜合起始樓面價為1.8萬元/平方米。
  按照出讓條件,該地塊還要求配建建筑面積不少于7500平方米的“公共租賃住房”,并設(shè)定合理土地上限價格,當(dāng)競買報價達(dá)到上限價格時,則不再接受更高報價,轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報“自住型商品住房”的方式確定競得人。
  土地出讓結(jié)束,多位業(yè)內(nèi)人士測算認(rèn)為,以56.4億元的總價計算,該地塊折合樓面價3.9萬元/平方米,其中住宅部分樓面價高達(dá)4.3萬元/平方米,預(yù)計未來售價直沖10萬元/平方米。
  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,按照4.3萬元的樓面價,再疊加土地契稅、建安稅費(fèi)、財務(wù)管理成本等,該項目未來的成本價將達(dá)到7萬元以上!叭绻紤]10%到20%的利潤,售價預(yù)期將在10萬元以上。作為一個將建設(shè)成20層的高層住宅來說,本地塊的樓面價又是地王價格”。
  亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,隨著樓市放松政策不斷祭出,開發(fā)商對于樓市未來預(yù)計普遍轉(zhuǎn)好,并且隨著信貸環(huán)境逐漸寬松以及市場銷量不斷增加,房企重燃對土地市場的熱情!疤貏e是在三四線城市普遍面臨嚴(yán)重供過于求、樓市需求提振乏力的情況下,房企只能更多地布局購房需求相對旺盛的一線城市,造成北京競地難度激增,地價高企”。
  另一方面,與房企激烈競爭相對應(yīng)的是北京宅地供應(yīng)的稀缺現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)顯示,2015年前4個月(截至4月27日),北京土地市場新增宅地供應(yīng)僅7宗,相比去年同期減少了10宗。宅地供應(yīng)面積84.03萬平方米,規(guī)劃總建筑面積130.71萬平方米,相比去年同期分別減少了64%、53%。
  “供需不對稱也使得宅地的爭搶相對火熱”。郭毅分析說,海淀區(qū)近年來出讓的宅地可謂鳳毛麟角,2011年至2014年僅成交了8宗宅地!暗貕K本身的稀缺性、未來需求的穩(wěn)定性、價格上揚(yáng)的明確性,使得該宗地塊受到熱烈追捧”。
  27日,與海淀中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地住宅混合地塊的“地王價格”不同的是,豐臺區(qū)麗澤路的商業(yè)金融性地塊以50.4億元底價出讓。當(dāng)天,兩宗地塊成交額達(dá)到了106.8億。
  張大偉據(jù)此分析表示,整體來看,在一系列房地產(chǎn)寬松政策出臺后,房企再次開啟不差錢模式。但因?yàn)橥恋毓⿷?yīng)較少,所以目前的北京土地市場并未完全爆發(fā)!盁衢T核心位置土地較少,部分房企對一線城市的住宅地塊,再次出現(xiàn)明顯的爭奪現(xiàn)象”。
  他進(jìn)一步分析預(yù)測,4至5月份,一二線土地市場將可能出現(xiàn)土地集中出讓現(xiàn)象!暗赝跣(yīng),可能會影響部分購房者選擇在近期入市購房”。
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