“兩會結(jié)束之際便是樓市春暖花開之時”。2015年兩會中決策層對于樓市的積極表態(tài),引得市場人士信心大增。就在兩會結(jié)束之際,位于北京上地地區(qū)的領(lǐng)秀慧谷項(xiàng)目,僅在3月14日、15日兩天,銷售達(dá)8億元,去化率超過90%。
對此,業(yè)內(nèi)人士表示,近年來中央決策層首次一致表示促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,對比過去三年,房地產(chǎn)業(yè)正在迎來一個相對看好的政策環(huán)境和輿論環(huán)境。因此,業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將迎來明顯的利好政策,例如針對改善性需求的政策繼續(xù)松綁,降低二套房首付比例,限購政策分區(qū)域逐步調(diào)整。
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趙乃育/繪 |
回暖 上周房地產(chǎn)市場升溫明顯
中國指數(shù)研究院3月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上周(2015年3月8日至3月14日),24個主要一二線城市住宅成交面積較前一周(3月1日至3月7日)上升27.6%。隨著兩會落下帷幕,中央對房地產(chǎn)業(yè)的正面肯定與支持使得市場信心得以提振,開發(fā)商亦加快推盤節(jié)奏,樓市有望迎來三月小陽春。
其中,一線城市總體成交量環(huán)比漲幅達(dá)25.6%,其中上海漲幅最大,達(dá)48%,深圳漲幅也超過20%,僅廣州微降3.1%。二線代表城市成交總量較前一周上漲28.2%,超七成城市呈現(xiàn)環(huán)比上漲。其中,昆明、?诔山涣糠,漲幅分別達(dá)109.8%和106.4%,青島也有超60%的上漲。同時,溫州、廈門、貴陽、大連及福州等成交量環(huán)比出現(xiàn)下降的城市中,降幅均未超過兩成。
截至3月14日,CREIS中指數(shù)據(jù)監(jiān)測的12個主要代表城市庫存總量環(huán)比上周下降1.02%。盡管節(jié)后推盤量有所回升,但成交回升相對更為迅速,各地庫存總量繼續(xù)減少。其中,合肥庫存下降2.6%,上海、南京、蘇州、溫州上周庫存降幅也在1%以上,僅深圳庫存略有上漲,漲幅為0.11%。
不僅是住宅市場,土地市場也呈現(xiàn)明顯升溫跡象。上周,中指院監(jiān)測的全國40大中城市推地總量環(huán)比增加24%;其中,住宅用地推出量環(huán)比增加79%,武漢推出量最大。成交方面,主要城市成交量環(huán)比增加136%;住宅用地成交環(huán)比大幅上漲8倍,天津成交量最大。出讓金方面,主要城市環(huán)比增加38%。
中原地產(chǎn)研究中心同日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,上周,受監(jiān)測的54城市成交量快速復(fù)蘇,一周簽約套數(shù)為4.54萬套,環(huán)比前一周上漲了20.7%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,在春節(jié)后一個月,市場已經(jīng)基本恢復(fù)到春節(jié)前一周的正常水平。從不同城市區(qū)域看,一二線城市的表現(xiàn)明顯強(qiáng)于三四線城市!皟蓵螅槍Ψ康禺a(chǎn)市場的寬松政策將繼續(xù)出現(xiàn),預(yù)計(jì)市場的整體走勢將會繼續(xù)向好,后續(xù)改善性需求的入市量將會有所增加”。
轉(zhuǎn)向 因地施策以“穩(wěn)”為主
今年政府工作報告指出,2015年房地產(chǎn)政策將堅(jiān)持分類指導(dǎo),因地施策,落實(shí)地方政府主體責(zé)任,支持居民自主和改善性住房需求,促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。
DTZ戴德梁行董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏表示,穩(wěn)定住房消費(fèi),是拉動國民經(jīng)濟(jì)的支柱!罢⒉皇且績r跌,而是希望房價穩(wěn)定上升。這項(xiàng)政策出臺是給購房者一顆定心丸,這無疑對房地產(chǎn)行業(yè)形成利好。房地產(chǎn)市場將伴隨暖春的氣溫呈上揚(yáng)曲線,該趨勢將貫穿整個2015年!
此前經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧在接受記者采訪時也認(rèn)為,中國經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的作用不可低估。應(yīng)該把老百姓最為關(guān)心的房子問題解決好,讓一般工薪階層買得起房!皼]有房地產(chǎn)帶動,經(jīng)濟(jì)增長的拉力是不夠的!
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心研究人員也指出,政府工作報告透露的信號是“穩(wěn)”。一方面,“穩(wěn)”住房地產(chǎn)業(yè)的投入量。十年高速發(fā)展之下,行業(yè)已提前透支大量需求,這對未來發(fā)展十分不利,為確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)持續(xù)性助力經(jīng)濟(jì)增長,在現(xiàn)有局勢下,要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資力度。另一方面,“穩(wěn)”住房地產(chǎn)業(yè)的輸出量。
以山西省太原市為例,2015年目標(biāo)便是改造23個城中村。從2015年起,太原市將用2年時間完成中環(huán)內(nèi)46個城中村的改造任務(wù),5年時間基本完成全市170個城中村改造任務(wù)。
有業(yè)內(nèi)人士指出,現(xiàn)階段,城市中心已沒有太多優(yōu)質(zhì)地塊存留,因此,舊城改造的目的仍是騰挪出優(yōu)質(zhì)土地。
預(yù)期 利好政策或4月出臺
“二套房首付比例目前各地執(zhí)行過嚴(yán),6至7成的首付標(biāo)準(zhǔn),是在2013年樓市最火爆時期出臺的抑制性政策,當(dāng)時出臺的目的是嚴(yán)格控制改善性需求入市推高房價!薄≈性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場已轉(zhuǎn)向,對改善性需求將繼續(xù)松綁。因此,二套房回歸5成首付是必然選擇。4月很有可能出臺相關(guān)政策。
張大偉認(rèn)為,二套房貸的首付變化,主要對一二線城市產(chǎn)生影響,這些城市的改善性需求總量較大。所以首付的降低將對一二線市場帶來比較積極的影響。而目前的三四線城市,因?yàn)槭袌龉⿷?yīng)已經(jīng)絕對過剩,這種情況下,二套房貸松綁帶來的影響不大。
張大偉表示,除了未來不排除還會有其他稅費(fèi)減免等政策支持改善性需求外,限購政策也將逐步調(diào)整!澳壳叭珖鴪(zhí)行限購的城市只有5個,其中以一線城市為主,直接取消的可能性很小,而通過工作居住證、納稅證明等繞道進(jìn)行放松的可能性較大!
伍惠敏也認(rèn)為,對于目前還在限購的城市來說,有取消或放松限購的可能性。例如對于中低端自住產(chǎn)品,除了采取公積金貸款調(diào)整、信貸調(diào)整,甚至可以用退稅來刺激住宅消費(fèi);對于高端改善性項(xiàng)目,本身在市場上的供應(yīng)占比較少可在交易環(huán)節(jié)收稅,取代限購行政調(diào)控。此外,伍惠敏表示,2015年底前或許還有兩次降準(zhǔn)。她認(rèn)為,穩(wěn)健的貨幣政策還有進(jìn)一步寬松的余地。
伍惠敏預(yù)計(jì),2015年房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升!爸械投藙傂枳≌姆績r漲幅在10%左右,高端改善性住宅的房價漲幅在5%到8%!
值得注意的是,CRIC研究中心研究員楊科偉表示,雖然房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向,但投資方將轉(zhuǎn)向棚戶區(qū)改造、舊城改造等解決百姓民生問題的方向。因此,未來房地產(chǎn)市場仍然會向好,但對于開發(fā)商來說,不是每個開發(fā)商都能過好日子。
楊科偉提醒,對于房地產(chǎn)行業(yè),政策平穩(wěn)趨寬是確定的,但行業(yè)趨勢已變。長期來看,如今我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的資源環(huán)境約束在加大,過去高投入、高消耗、偏重?cái)?shù)量擴(kuò)張的發(fā)展方式已經(jīng)難以為繼,必須推動經(jīng)濟(jì)在穩(wěn)定增長中優(yōu)化結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)作為“調(diào)結(jié)構(gòu)”的主要對象之一,行業(yè)規(guī)模不太可能再度擴(kuò)張。與此同時,房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)年高速發(fā)展已經(jīng)使得住房稀缺性下降,住房需求基本得到滿足,因此行業(yè)需求結(jié)構(gòu)將持續(xù)變化。