樓市信貸新政力度超市場(chǎng)預(yù)期 房企放風(fēng)要漲價(jià)
2014-10-08    作者:記者 張敏    來源:中國證券報(bào)
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    摘要:部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為,盡管信貸新政力度超出預(yù)期,但市場(chǎng)尚需一段時(shí)間“消化”。從當(dāng)前的市場(chǎng)走勢(shì)來看,傳統(tǒng)的“金九銀十”仍可能面臨成色不足的窘境。但10月末開始,市場(chǎng)有望顯露出真正的回暖跡象。

  分析人士表示,國慶長假期間,北京等一線城市樓市的成交小幅回升,好于市場(chǎng)預(yù)期。這主要是節(jié)前出臺(tái)的信貸新政刺激所致。隨著該項(xiàng)政策持續(xù)發(fā)酵,未來幾個(gè)月,樓市有可能逐步回暖。據(jù)悉,在信貸新政出臺(tái)后,部分樓盤醞釀上調(diào)價(jià)格,開發(fā)商的漲價(jià)沖動(dòng)或再次抬頭。

  部分機(jī)構(gòu)認(rèn)為,盡管信貸新政力度超出預(yù)期,但市場(chǎng)尚需一段時(shí)間“消化”。從當(dāng)前的市場(chǎng)走勢(shì)來看,傳統(tǒng)的“金九銀十”仍可能面臨成色不足的窘境。但10月末開始,市場(chǎng)有望顯露出真正的回暖跡象。

  樓市成交好于預(yù)期

  國慶長假向來不是樓市成交的旺季,但由于處在“金九銀十”期間,其市場(chǎng)狀況頗具參考價(jià)值。綜合各地的數(shù)據(jù)來看,今年國慶長假的前六天(10月1日-6日),多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量較為平穩(wěn),并未因節(jié)前出臺(tái)的房貸新政而出現(xiàn)成交量陡增的局面。

  其中,供需關(guān)系較為緊張的北京等城市,市場(chǎng)成交小幅回升。來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,今年國慶長假前六天,北京新建住宅網(wǎng)簽472套,二手房住宅簽約38套,合計(jì)簽約510套。雖然相比2013年同期有著明顯下調(diào),但仍優(yōu)于2012年同期的水平。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不反映市場(chǎng)的當(dāng)下情況,但也說明整體市場(chǎng)延續(xù)了9月份以來繼續(xù)復(fù)蘇的變化。

  他還指出,之所以稱之為“復(fù)蘇的延續(xù)”,是因?yàn)閺囊痪城市來看,國慶長假期間的成交量比之前的預(yù)期水平上漲了一到兩成,且網(wǎng)簽的統(tǒng)計(jì)存在滯后性,因此國慶期間的實(shí)際成交量要好于預(yù)期。

  從去年年末以來,樓市陷入“量價(jià)齊跌”的通道中,房地產(chǎn)市場(chǎng)的月度成交量不斷走低。自今年5月以來,全國70個(gè)大中城市的平均房價(jià)連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌。但進(jìn)入下半年,供應(yīng)方開始做出“以價(jià)換量”的努力,使得整體成交量出現(xiàn)小幅回升。

  據(jù)了解,國慶長假期間,各地新開盤的項(xiàng)目并不多,但多數(shù)在售項(xiàng)目均延續(xù)了此前的價(jià)格策略,即在定價(jià)基礎(chǔ)上做出一定的優(yōu)惠。其中,部分城市的新房項(xiàng)目優(yōu)惠幅度達(dá)到30%之多。

  二手房方面,據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì),與年初最高點(diǎn)時(shí)相比,目前北京市場(chǎng)在售的二手房源均價(jià)已下跌超過15%,部分房源甚至超過20%。

  分析人士指出,經(jīng)過多年來的房地產(chǎn)投資高增長,當(dāng)前整體樓市處于“供大于求”的狀態(tài)。今年以來,隨著越來越多的城市松綁“限購令”,使得市場(chǎng)需求逐步釋放。這是市場(chǎng)成交逐漸回暖的大背景。

  新政顯效仍需時(shí)間

  從刺激需求的角度看,9月30日的信貸新政較為給力。央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,不僅重申首套房利率折扣下限為7折,而且在二套房的認(rèn)定上,提出“既不認(rèn)房又不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。其力度被市場(chǎng)認(rèn)為“超預(yù)期”。

  北京中原指出,該項(xiàng)政策的力度“5倍于”放松限購,“救市”的信號(hào)意義十分明顯。中金公司則認(rèn)為,改善性需求一般占到市場(chǎng)需求的15%-25%之間,新政策將使得“賣一買一”的改善性購房者首付比例大幅下降,估計(jì)將給短期購房需求帶來10%-20%的恢復(fù)。

  10月5日,央行又對(duì)四季度的信貸政策定調(diào),提出“靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具,保持適度流動(dòng)性,實(shí)現(xiàn)貨幣信貸及社會(huì)融資規(guī)模合理增長”。

  兩項(xiàng)政策綜合來看,總體基調(diào)明顯利好樓市。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,由于央行已經(jīng)對(duì)合理的自住型購房需求提出了信貸支持,隨著各大商業(yè)銀行對(duì)央行差別化信貸政策的進(jìn)一步落實(shí),對(duì)于部分合理的自住型和改善型購房人群來說,四季度和春節(jié)前這段時(shí)間都將是不錯(cuò)的置業(yè)時(shí)機(jī)。

  但值得注意的是,政策利好真正落實(shí)尚需時(shí)日。據(jù)中國證券報(bào)記者調(diào)查,按照央行新政,當(dāng)前多數(shù)銀行都已經(jīng)推行最新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。但對(duì)于貸款利率,大部分仍然維持在此前的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn),目前尚無實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠。

  胡景暉認(rèn)為,國慶樓市回升幅度仍然有限,這表明在未確定商業(yè)銀行具體執(zhí)行力度的情況下,市場(chǎng)已出現(xiàn)了較為明顯的短期觀望情緒。對(duì)于“房貸新政”利好效果尤其明顯的二手房市場(chǎng)來說,短期觀望的特征表現(xiàn)的更加顯著。

  他表示,由于“房貸新政”涉及的人群較廣,不同城市也存在自身的市場(chǎng)特征,因此在各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況落地之前,短期政策效果還難以顯現(xiàn)。但他同時(shí)指出,在未來的幾個(gè)月內(nèi),效果會(huì)逐步顯現(xiàn)。

  對(duì)于信貸政策執(zhí)行的力度,央行發(fā)布的通知,明確了商業(yè)銀行可以依據(jù)自身情況進(jìn)行把控和執(zhí)行。多數(shù)分析人士指出,按照銀行的決策周期,具體的措施可能在10月中旬或下旬推出。因此,即便后期市場(chǎng)回暖,但由于前期大部分時(shí)間交易低迷,傳統(tǒng)的“金九銀十”還是會(huì)面臨成色不足的窘境。

  漲價(jià)傳聞風(fēng)聲四起

  信貸新政的出臺(tái),不僅會(huì)促進(jìn)成交量回升,也可能使得房價(jià)重新“抬頭”。近期,網(wǎng)傳一份“綠城集團(tuán)浙東區(qū)域公司文件”的資料顯示,綠城集團(tuán)要求浙東區(qū)域的各項(xiàng)目自10月8日開始,對(duì)手頭產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行梳理,根據(jù)城市及項(xiàng)目情況對(duì)價(jià)格進(jìn)行5%-10%的上調(diào),并于11月1日起全面執(zhí)行。

  經(jīng)多方核實(shí),記者證實(shí)了這份文件的真實(shí)性。盡管不排除此事有炒作之嫌,但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士仍認(rèn)為,如果信貸新政力度夠大,在個(gè)別供需關(guān)系緊張、房價(jià)下跌時(shí)間較長的區(qū)域,一些房地產(chǎn)項(xiàng)目漲價(jià)并不意外。除此之外,國慶長假期間,另有數(shù)家大型房企也傳出即將做出價(jià)格調(diào)整的消息,但未得到證實(shí)。

  “漲不漲價(jià)要看具體項(xiàng)目,但這個(gè)文件出來之后,繼續(xù)降價(jià)的現(xiàn)象就會(huì)少很多了!蹦成鲜蟹科筘(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示,信貸新政的出臺(tái),勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略造成影響。

  鏈家地產(chǎn)認(rèn)為,按照新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),符合條件的二套房購房者,不僅首付可以降低,且利息成本相當(dāng)于下降了40%。由于實(shí)際購房成本明顯降低,房地產(chǎn)項(xiàng)目可以通過價(jià)格調(diào)整來彌補(bǔ)此前的利潤損失。

  截至目前,整體市場(chǎng)尚未出現(xiàn)明顯漲價(jià)的項(xiàng)目。但分析人士認(rèn)為,不排除未來房地產(chǎn)項(xiàng)目通過減少優(yōu)惠、降低折扣力度等形式變相漲價(jià)。

  中金公司的分析指出,由于當(dāng)前大部分房企的資金狀況并不充裕,且市場(chǎng)重心是去庫存,因此主動(dòng)做出漲價(jià)的房地產(chǎn)商不會(huì)太多,漲價(jià)行為不會(huì)演變成大范圍事件。

  來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,今年1-8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金79062億元,同比增長2.7%,增速連續(xù)8個(gè)月下降。去年同期,房企到位資金增速為28.9%。截至8月末,全國商品房待售面積56160萬平方米,最近兩年來幾乎翻倍。

  張大偉也認(rèn)為,10月將是信貸政策的落地執(zhí)行月,后續(xù)的政策執(zhí)行力度是影響市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素。但整體看,市場(chǎng)繼續(xù)下調(diào)的空間已被松綁的信貸政策“封死”! 

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