房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣，波及到了河北邯鄲這個(gè)三線城市。近期，邯鄲部分房企資金鏈斷裂，引發(fā)連鎖反應(yīng)——眾多開發(fā)商跑路、幾十個(gè)樓盤出現(xiàn)停工。
由于銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款的收緊，邯鄲房地產(chǎn)資金主要來(lái)自民間融資，隨著開發(fā)商跑路，民間集資的本金和利息出現(xiàn)兌付難題，一大批參與集資的群眾浮出水面。多位投資者和房地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，邯鄲樓市陷入危機(jī)。
據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，針對(duì)河北省邯鄲市金世紀(jì)、萬(wàn)聚、卓峰等開發(fā)商非法集資、還本付息困難引發(fā)集資戶恐慌之事，當(dāng)?shù)卣块T初步摸排涉及金額達(dá)93億元，采取打擊與幫扶并舉應(yīng)對(duì)，防止事態(tài)擴(kuò)大。其中，已向風(fēng)險(xiǎn)較大的13家企業(yè)派駐工作組。邯鄲市打擊和處置非法集資領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)人說(shuō)，當(dāng)前非法集資案件正在抓緊偵辦當(dāng)中，幫扶工作也在同步進(jìn)行，非法集資群眾整體趨于理性，總體上形勢(shì)可控。
多個(gè)項(xiàng)目涉民間融資
在邯鄲當(dāng)?shù)鼐W(wǎng)站上，流傳著一份開發(fā)商跑路的清單，其中包括金世紀(jì)、萬(wàn)聚地產(chǎn)等；新城國(guó)際、龍湖公館、卓峰尚府等因資金鏈斷裂，引起債主群體追債；錦繡江南、力天鳳凰城、稽山新天地、幸福馨苑等因交房延期問題引起業(yè)主堵馬路……
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這份名單的部分企業(yè)項(xiàng)目確實(shí)出現(xiàn)問題。一名開發(fā)商坦言，現(xiàn)在邯鄲房地產(chǎn)商遇到資金困難，市政府已經(jīng)介入大量樓盤。
隨著危機(jī)引爆，一些參與集資的群眾浮出水面。這些參與房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的群眾遍布邯鄲市及周邊縣區(qū)，一名中間融資商稱，邯鄲市近10%的家庭參與民間集資。目前這個(gè)數(shù)據(jù)尚無(wú)法核實(shí)，但是僅卓峰地產(chǎn)參與集資人數(shù)就達(dá)1萬(wàn)多人。
開發(fā)商
“跑路”或無(wú)法兌付后，集資群眾自發(fā)組織并登記投資金額，記者通過核對(duì)以及結(jié)合官方通報(bào)，對(duì)這些曝出問題項(xiàng)目涉及民間融資數(shù)進(jìn)行了梳理，其中金世紀(jì)地產(chǎn)15億元；康橋地產(chǎn)(龍湖公館)2.8億元；正大地產(chǎn)正大領(lǐng)峯3億元；卓峰地產(chǎn)16億元；晨巍地產(chǎn)(蘭韻家園項(xiàng)目)8000萬(wàn)元以上；錦魁地產(chǎn)錦魁大廈3億元；另外，瑋泰地產(chǎn)、萬(wàn)聚地產(chǎn)也涉及到大量民間融資。
這些項(xiàng)目之所以能吸引到如此多資金，主要是不斷地以高息誘惑。此外，開發(fā)商還許諾現(xiàn)在投資購(gòu)房有各種優(yōu)惠政策等。晨巍房地產(chǎn)公司開發(fā)的蘭韻家園項(xiàng)目就是以購(gòu)房的名義吸引投資者。購(gòu)房者手中的“蘭韻家園VIP認(rèn)購(gòu)預(yù)約協(xié)議書”顯示，預(yù)約人確定購(gòu)買意向，交納認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金額5萬(wàn)元，VIP認(rèn)購(gòu)款有升值功能，協(xié)議約定VIP升值期限為一年，升值額為30%。項(xiàng)目開盤時(shí)，VIP卡總額可沖抵房款，VIP用戶在售樓中心門市價(jià)的基礎(chǔ)上可享受50元/平方米的購(gòu)房?jī)?yōu)惠。
一名購(gòu)房者說(shuō)，由于購(gòu)買的是期房，價(jià)格會(huì)便宜些，加上資金升值，所以很多市民加入到認(rèn)購(gòu)行列。以前晨巍房產(chǎn)是按月返息，但今年7月，利息不返還，開發(fā)商也失聯(lián)。目前晨巍房地產(chǎn)征集到的受害者為236名，協(xié)議號(hào)排到了1600多號(hào)，保守估計(jì)涉及資金達(dá)8000多萬(wàn)元。這個(gè)原計(jì)劃2011年8月就動(dòng)工的項(xiàng)目至今還是一片工地，資金去向成謎。
從銀行貸款越來(lái)越難
龐大的民間融資除了投向住宅樓，還有些投向了寫字樓，正大領(lǐng)峯是位于邯鄲市人民路的高端寫字樓項(xiàng)目。今年7月，正大領(lǐng)峯項(xiàng)目在蓋了二十多層后傳出資金鏈斷裂，300多名的集資者資金無(wú)法兌付。
正大領(lǐng)峯項(xiàng)目的投資者于宏偉給記者展示了雙方的協(xié)議：75萬(wàn)元借款，月息3分，合同期為2014年1月至7月共6個(gè)月，借款方用正大領(lǐng)峯項(xiàng)目房源作抵押，并約定到期不能歸還貸款方的貸款，貸款方有權(quán)處理抵押品。協(xié)議中的房產(chǎn)抵押物為26樓的房間，面積181平方米，總價(jià)為90.6萬(wàn)元，但記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，這個(gè)商鋪只蓋到了十幾層。9月15日，記者以投資者身份咨詢正大地產(chǎn)，一名工作人員稱正大老板沒有跑路，“現(xiàn)已刑事立案了，他不會(huì)跑的，每周要去公安局報(bào)到。我們公司是正常運(yùn)轉(zhuǎn)，員工正常上班，我們也不會(huì)跑，我們還要等老板發(fā)工資�！�
該工作人員稱，項(xiàng)目出問題是資金鏈斷裂，“去年銀行就不給我們貸款了，如果銀行貸款，我們也不會(huì)找個(gè)人融資了。”據(jù)官方通報(bào)，正大民間融資金額為3億左右。
鑒于國(guó)家房地產(chǎn)政策收緊，開發(fā)商從銀行獲得貸款已經(jīng)越來(lái)越難。有開發(fā)商表示，“銀行不貸款，我們也沒有辦法�！焙愂凶〗ň洲k公室冀主任在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)，以前銀行喜歡開發(fā)商，貸款量大有抵押，但現(xiàn)在開發(fā)商不能從銀行貸款，這是國(guó)家層面的政策，沒有辦法。
開發(fā)商資金來(lái)源渠道減少，民間資金利息水漲船高，從月息1分漲到2分甚至3分。冀主任說(shuō)：“如果資金需要不那么大的話，誰(shuí)也不會(huì)出兩三分利，一萬(wàn)本金3年翻番，但開發(fā)商投5000萬(wàn)能賺5000萬(wàn)嗎？現(xiàn)在開發(fā)商暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了�！�
樓市庫(kù)存消化或需10年
作為三線城市，目前邯鄲的房?jī)r(jià)普遍在5000元/平方米左右，有的高檔小區(qū)達(dá)七八千元，邯鄲人的整體印象是：今年房?jī)r(jià)雖有下降，但降幅不大。
巨大的庫(kù)存量成為邯鄲樓市的主要問題。當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)界人士稱，邯鄲高峰時(shí)有500家開發(fā)商，近300多個(gè)預(yù)售樓盤，而且很多大型樓盤。趙都新城20000戶能容納，類似還有漢城花都、中央公園等大型樓盤，這些存量樓盤足可以容納邯鄲160萬(wàn)的中心城區(qū)人口。
記者到邯鄲市房管局采訪，但對(duì)方拒絕向記者透露邯鄲樓市相關(guān)數(shù)字。公開數(shù)據(jù)顯示，邯鄲市僅在2013年主城區(qū)回遷房開工就達(dá)10470套(戶)、竣工15351套(戶)。另外，有邯鄲當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，邯鄲在售和預(yù)售的商品房項(xiàng)目共約3480萬(wàn)平方米。而2013年，邯鄲商品房年售總面積為355.8萬(wàn)平方米，以此測(cè)算，當(dāng)?shù)厣唐贩看媪啃枰?0年。
不過，冀主任認(rèn)為，不能僅憑幾個(gè)數(shù)字來(lái)判斷邯鄲樓市的過剩，“現(xiàn)在邯鄲市吸引了大量來(lái)自周邊縣的購(gòu)房者，有些樓盤一半都是周邊縣市的業(yè)主。現(xiàn)在正在推進(jìn)城鎮(zhèn)化，越來(lái)越多的人口會(huì)進(jìn)城。”
邯鄲市委書記高志宏在最近的房企座談會(huì)上也提到，隨著該市城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快和改善性住房需求的不斷增加，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)將愈加明顯，企業(yè)一定要高瞻遠(yuǎn)矚，對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展充滿信心。
在邯鄲原來(lái)的炒房者李鋒看來(lái)，現(xiàn)在邯鄲樓市存在大量泡沫，今年邯鄲市賣樓的廣告成為多年未有的風(fēng)景，不僅大街上，售樓廣告直接做到家門口，地產(chǎn)公司全體職工上陣賣樓，“但現(xiàn)在炒房團(tuán)已經(jīng)消失，投資性購(gòu)房幾乎為零，剛需該買的基本買了，但庫(kù)存依然居高不下�！�
李鋒說(shuō)，由于拖欠工程款、材料款，不少開發(fā)商直接用房子抵押，這使得建筑商、材料供應(yīng)商也成為賣房者。而且建筑商手里的樓盤更優(yōu)惠，這是一種變相的降價(jià)。
根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，上半年邯鄲市主城區(qū)，商品住宅成交5814套，1月邯鄲樓市的新房成交套數(shù)為1328套，為上半年最高點(diǎn)，4月僅成交751套，進(jìn)入五六月樓市仍然低迷。
在樓市銷量低迷的背景下，邯鄲開發(fā)商的資金鏈斷裂苗頭已顯現(xiàn)。今年8月8日，邯鄲市政府通報(bào)了2014年以來(lái)非法建設(shè)、拖欠工程款和工資造成惡劣社會(huì)影響的建設(shè)(開發(fā))、施工單位和個(gè)人，其中涉及瑋泰地產(chǎn)等7家開發(fā)商，河北工程建設(shè)等10余家建筑商。
這些現(xiàn)象增加了購(gòu)房者的觀望情緒，房企業(yè)績(jī)下滑銷售不暢，導(dǎo)致資金鏈進(jìn)一步緊張。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷，企業(yè)庫(kù)存去化壓力攀升，而資金回籠緊張，任何風(fēng)吹草動(dòng)都可以引起整個(gè)市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)。多位投資者說(shuō)，有些房企本身沒那么大的問題，但是金世紀(jì)作為邯鄲的標(biāo)桿房企，它曝出問題后，其他房企跟風(fēng)，有錢也不兌付。
記者在金世紀(jì)總部新世紀(jì)廣場(chǎng)26樓看到，整個(gè)公司已人去樓空，只有幾十名投資者，而金世紀(jì)獲得的榮譽(yù)稱號(hào)擺滿了整個(gè)房間，其中包括“2012年邯鄲市十佳房地產(chǎn)企業(yè)”獎(jiǎng)狀。
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事實(shí)上，在7月份邯鄲地產(chǎn)商連連曝出問題后，8月19日，邯鄲市即召開了全市打擊和處置非法集資工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議和專題工作會(huì)議。8月26日，邯鄲市再度召開打擊非法集資會(huì)議，并于當(dāng)天發(fā)出通告，敦促各類非法集資人員和機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人于今年9月30日前主動(dòng)投案自首，積極配合司法機(jī)關(guān)開展案件調(diào)查。
這份通告的對(duì)象為
“各類非法吸收公眾存款案件中收取代理費(fèi)、好處費(fèi)、返點(diǎn)費(fèi)、傭金、提成等費(fèi)用的客戶經(jīng)理或其他人員”。參與辦案的官員稱，之所以拿這個(gè)群體的人“開刀”，邯鄲市政府方面是經(jīng)過深思熟慮的，一方面可以通過這種高壓的態(tài)勢(shì)讓這個(gè)群體的人將不當(dāng)獲利“吐”出來(lái)；另一方面通過這個(gè)群體可以將非法集資的企業(yè)或團(tuán)體的整個(gè)骨架搞清楚，這樣在下一步的部署和打擊行動(dòng)中，將更有針對(duì)性。
此前，邯鄲市一名官員透露，現(xiàn)在邯鄲經(jīng)偵全力追查這些非法集資案，有些開發(fā)商有十幾個(gè)賬戶，但是賬上只有十幾塊錢，不排除有些資金轉(zhuǎn)移，“現(xiàn)在能想到的辦法我們都想到了�！�
近期，打擊處置非法集資成為邯鄲市政府的主題。9月4日、9月10日，短短幾天內(nèi)，邯鄲先后召開打擊和處置非法集資工作會(huì)議，市長(zhǎng)、副市長(zhǎng)牽頭調(diào)度和部署打擊非法集資工作。邯鄲市委副書記、市打擊和處置非法集資工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)、辦公室主任張瑞書在9月10日的會(huì)議上說(shuō)，要強(qiáng)化工作主體責(zé)任，把打擊非法集資與幫助企業(yè)解困相結(jié)合，盡最大努力減少集資群眾的損失。
(應(yīng)采訪對(duì)象要求，部分人為化名)
