近日，北京萬科正式對(duì)外發(fā)布了寫字樓的三大產(chǎn)品線戰(zhàn)略。按照北京萬科的計(jì)劃，劃定的三大產(chǎn)品線包括高端、中端和低端寫字樓，以滿足企業(yè)在不同發(fā)展階段的需求。
具體來看，三大產(chǎn)品線分為萬科中心、萬科金域國際和萬科天地系。首先，最高端的萬科中心系，定位臨近機(jī)場(chǎng)或臨近地鐵的甲級(jí)寫字樓，現(xiàn)有項(xiàng)目包括順義天竺萬科中心和大興首開萬科中心；其次，金域國際系的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與戶型空間較前者低，臨近產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)區(qū)，定位綜合體配套寫字樓，包括位于昌平的住總?cè)f科金域國際中心和位于大興舊宮的金第萬科朗潤國際中心兩個(gè)項(xiàng)目；最后，是定位創(chuàng)業(yè)型小微企業(yè)的萬科天地系，戶型較小，這類產(chǎn)品包括位于房山的長(zhǎng)陽天地、長(zhǎng)陽半島微公館、中央城等項(xiàng)目，未來臺(tái)湖新城也規(guī)劃有該類產(chǎn)品。
記者了解到，一向以住宅開發(fā)見長(zhǎng)的萬科，之所以在北京布局寫字樓，首先是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)目前宅地缺少的原因。公開數(shù)據(jù)顯示，2013年北京市成交土地中，僅有23%左右是純居住類地塊，46%左右是純商辦地塊。在這種情況下，北京萬科必須要開拓住宅市場(chǎng)以外的商業(yè)地產(chǎn)。
萬科方面表示，在眾多商業(yè)物業(yè)中選擇寫字樓這一品類，并加大開發(fā)力度，主要還是基于對(duì)寫字樓市場(chǎng)的利好判斷。毛大慶稱，布局寫字樓市場(chǎng)基于三個(gè)原因，一是中國經(jīng)濟(jì)的巨大潛力，二是京津冀一體化帶來的產(chǎn)業(yè)集聚，三是“小微新高”政策帶來的新一輪主力市場(chǎng)需求。
睿信致成管理咨詢合伙人、董事總經(jīng)理郝炬分析認(rèn)為，目前北京寫字樓存在著巨大發(fā)展?jié)摿�，從低空置率和高租金就可看出，因此北京萬科布局寫字樓的大戰(zhàn)略值得肯定。
此外，在住宅市場(chǎng)的下行趨勢(shì)明顯的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的巨大蛋糕也吸引著萬科等大型企業(yè)。
7月25日，北京市政府發(fā)文，明確東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建寫字樓等大型公建項(xiàng)目�？紤]到北京甲級(jí)寫字樓的空置率僅有2.3%，意味著越來越多企業(yè)需求將被迫外溢，這將直接拉動(dòng)五環(huán)外的寫字樓價(jià)值。
根據(jù)國際房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司高緯環(huán)球發(fā)布的二季度報(bào)告顯示，由于沒有新增供應(yīng)，北京寫字樓市場(chǎng)可租賃面積去化，今年第二季度，北京甲級(jí)寫字樓租金為每建筑平米380.5元/月，環(huán)比一季度上升0.46%，甲級(jí)寫字樓空置率為6.57%，較一季度下降0.53個(gè)百分點(diǎn)。
戴德梁行今年7月發(fā)布的一份分析報(bào)告顯示，越來越多的全國性大型企業(yè)會(huì)選擇將他們的勞動(dòng)密集型部門遷至北京近郊科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)等非核心商務(wù)區(qū)，遠(yuǎn)離租金昂貴的核心辦公區(qū)；超過50%的受訪企業(yè)在未來6
到12 個(gè)月內(nèi)采取措施優(yōu)化租金成本，對(duì)于“優(yōu)化租金支出途徑”，47%的受訪企業(yè)表示尋找租金更低的辦公空間是控制成本的關(guān)鍵。
例如，高新技術(shù)制造巨頭霍尼韋爾已從燕莎商圈的鵬潤大廈搬遷至酒仙橋的兆維工業(yè)園；搜房網(wǎng)從西直門的西環(huán)廣場(chǎng)、亞馬遜從CBD搬遷到位于西南四環(huán)外的總部基地，京東網(wǎng)上市后選址大興，分別落戶黃村和亦莊。
盡管整體形勢(shì)比較樂觀，北京萬科還是面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力。北京萬科寫字樓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人分析，未來寫字樓市場(chǎng)將會(huì)是一片競(jìng)爭(zhēng)性極強(qiáng)的紅海市場(chǎng)，這是因?yàn)榻鼛啄晡覈恼w經(jīng)濟(jì)以7-8%左右的速度增長(zhǎng)，而寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量卻是以每年數(shù)倍的幾何級(jí)速度在增長(zhǎng)。
對(duì)于北京萬科進(jìn)軍寫字樓市場(chǎng)可能遇到的難題，毛大慶堅(jiān)持樂觀態(tài)度，“只要市場(chǎng)在，什么時(shí)候都不晚�！彼J(rèn)為，萬科做商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵在于，一方面是原來的人才需要轉(zhuǎn)型，從住宅轉(zhuǎn)向多元化經(jīng)營；另一方面是從社會(huì)多元化的引進(jìn)，為此北京萬科從萬達(dá)、凱德、銀泰以及金融街吸納了一大批人才。
但在業(yè)內(nèi)人士看來，北京萬科在商辦市場(chǎng)上更像一個(gè)后來者，要想在寫字樓市場(chǎng)叫板綠地等一些
“先行者”，并非易事。毛大慶認(rèn)為，之所以進(jìn)入寫字樓市場(chǎng)，是北京萬科在對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策、市場(chǎng)分析后作出的戰(zhàn)略決策，盡管寫字樓對(duì)于北京萬科是一個(gè)新課題，但是北京萬科會(huì)向綠地學(xué)習(xí)，“2014年北京萬科的計(jì)劃銷售目標(biāo)是200億，其中35%將來自非住宅產(chǎn)品，2015年寫字樓市場(chǎng)將成為銷售收入的‘大頭’�！�
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，北京萬科很可能會(huì)成為綠地在寫字樓市場(chǎng)上最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。該觀點(diǎn)認(rèn)為，與綠地方面“全部銷售”的模式不同，為了保證后期的可持續(xù)運(yùn)營，北京萬科打算采取銷售+持有的模式；此外，對(duì)產(chǎn)品追求高品質(zhì)，注重軟性服務(wù)理念和硬件服務(wù)配套；以及擁有長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略眼光，因地制宜挖掘每幅地塊的商辦價(jià)值，這些都是北京萬科未來在寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)籌碼。（完）
