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2014-07-31
作者:記者 高偉/北京報(bào)道
來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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在北京7月份最后一場土地拍賣上,孫河片區(qū)內(nèi)被稱為“準(zhǔn)地王”的宅地項(xiàng)目最終流拍。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉,在樓市整體下行的大背景下,一方面,房企對高價(jià)地不再激烈爭奪,土地市場動(dòng)作更為理性。另一方面,那些前兩年高價(jià)獲得的地王項(xiàng)目,如今都面臨難定價(jià)、難入市的局面。 市場機(jī)構(gòu)CRIC研究中心針對近兩年全國土地市場“地王”項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國范圍內(nèi)2011年至2013年年度經(jīng)營性用地單價(jià)和總價(jià)TOP10地塊共計(jì)55幅(5幅地塊同時(shí)位列總價(jià)和單價(jià)TOP10),其中30幅地塊為商業(yè)辦公用地,25幅地塊為住宅用地。 這些地塊大部分位于北上廣深等一線城市,數(shù)量占比達(dá)71%。值得一提的是,這55幅地塊中,有21幅地塊尚未動(dòng)工,占比38%;22個(gè)項(xiàng)目在建,占比40%;9個(gè)項(xiàng)目在售,占比16%;1個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)竣工即開業(yè);此外,還有2個(gè)項(xiàng)目被政府收回。 數(shù)據(jù)還顯示,2011年、2012年和2013年成交的總價(jià)地王開工率在逐年降低,分別為80%、70%和40%。單價(jià)地王開工率也相對較低,整體開工率為50%,2011年、2012年和2013年成交地塊的開工率分別為70%、70%和10%。 “2013年地王由于大都是下半年成交,開工比例較少。總體來看,地王難度相對較大,特別是單價(jià)地王低至50%的開工率更說明地王好拿,項(xiàng)目難做!币拙又袊鴪(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為,未開工的項(xiàng)目中,很多是因?yàn)橥恋貎r(jià)格太高,企業(yè)難以盈利,所以遲遲沒有開工。 他還指出,在建的項(xiàng)目中,多數(shù)項(xiàng)目處于正常建設(shè)狀態(tài),少數(shù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大,工程進(jìn)展較慢。例如北京崇文菜市場地塊,該地塊是合景泰富2011年以7.1億元總價(jià)、43712元/平方米樓板價(jià)競得的單價(jià)地王,在獲得兩年后才動(dòng)工,時(shí)至今日已過三年也還在緩慢地建設(shè)當(dāng)中。 在分析原因時(shí),丁祖昱認(rèn)為是土地成本太高!霸摰貕K規(guī)劃為一棟高檔購物中心,土地與建安成本超過5萬元/平方米,加上投資物業(yè)資金周轉(zhuǎn)較慢,勢必會對企業(yè)整體資金鏈造成不利影響”。 丁祖昱認(rèn)為,地王中真正有問題的,都隱藏在遲遲不肯動(dòng)工,或者為規(guī)避2年必須開工的土地政策懲處而被迫開工的項(xiàng)目。 國土部2012年發(fā)布修訂后的《閑置土地處置辦法》,規(guī)定未動(dòng)工開發(fā)滿一年的閑置土地,將按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi);土地閑置滿兩年的,將被國土部門無償收回。
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