摘要：市場判斷，由于大型開發(fā)企業(yè)往往對資金的周轉(zhuǎn)率有較高要求，因此很可能東壩地區(qū)將打開北京樓市的缺口，成為房價的泄洪區(qū)。
日前，國家統(tǒng)計局公布70大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)，僅有6個城市維持上漲態(tài)勢的結(jié)果，正在應(yīng)驗“房地產(chǎn)市場逐步進入調(diào)整期”的判斷。作為全國房價風向標的北京樓市走勢，又一次成為各方關(guān)注的焦點。
北京樓市的調(diào)整很可能從東壩地區(qū)開始。記者獲悉，位于東壩的首開香溪郡項目已經(jīng)準備以2萬元/平方米的價格入市開盤銷售，這個價格甚至低過部分自住型商品房項目售價。而在此之前，首開常青藤項目也曾以直降1萬元/平方米的方式促銷。
東壩地區(qū)一線大型開發(fā)企業(yè)匯聚，未來區(qū)域競爭壓力驟升。目前，已經(jīng)有首開、金隅、恒大、泰禾等企業(yè)相繼布局東壩，市場判斷，由于大型開發(fā)企業(yè)往往對資金的周轉(zhuǎn)率有較高要求，因此很可能東壩地區(qū)將打開北京樓市的缺口，成為房價的泄洪區(qū)。
壓力驟升的東壩
自去年以來，東壩區(qū)域就在不斷升溫，最高地價超過5萬元/平方米。首開、金隅、泰禾、恒大等諸多開發(fā)商相繼布局東壩�！皷|壩地王頻出，這在一定程度上也說明品牌房企對區(qū)域的看好�！睒I(yè)內(nèi)人士認為。從2003年的奧林匹克花園到近兩年的金隅、城建、首開、恒大等品牌開發(fā)商都陸續(xù)進入了東壩，使得區(qū)域內(nèi)的競爭格局越加復雜，壓力驟升。
與此同時，不同的地塊也將呈現(xiàn)出不同的產(chǎn)品形態(tài)。很顯然的是，隨著區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)的日漸豐富，東壩未來不僅會出現(xiàn)“奔10萬元/平方米”的豪宅，同時也有面對改善型人群的品質(zhì)改善型住宅。
業(yè)內(nèi)分析認為，不同層級的產(chǎn)品促使區(qū)域產(chǎn)生不同的置業(yè)人群，也將催生多極消費業(yè)態(tài)，未來東壩區(qū)域價值將面臨再次升級，不僅高端產(chǎn)品對區(qū)域?qū)⑵鸬揭欢ǖ睦饔茫瑒傂韬透纳菩彤a(chǎn)品也將使區(qū)域更具人氣。
在過去的半年多時間里，曾經(jīng)被炒得幾乎沸騰的東壩區(qū)域正在逐步降溫。日前記者采訪東壩附近二手房門店發(fā)現(xiàn)，相比去年底時該區(qū)域內(nèi)奧林匹克花園的二手房正在經(jīng)歷大幅跳水。
記者看到，奧林匹克花園四期141平方米的大三居報價470萬元，不要家電450萬元，單價3.2萬元/平方米，而且價格還可以商量。奧林匹克花園三期126平方米大三居報價395萬元，單價3.1萬元/平方米，價格還能優(yōu)惠�！爱敵醪簧倨髽I(yè)在此拿地，對于未來售價全是奔著7萬元/平方米以上去的，現(xiàn)在來看很難做到，估計這些項目全會推遲入市，或是提高設(shè)計標準�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者表示。
低價入市攪局
近日，隨著市場的持續(xù)下探，不少品牌房企開發(fā)的項目選擇了“低開”策略。最近備受關(guān)注的東壩區(qū)域也不例外。記者從首開內(nèi)部人士處了解到，首開位于東壩生活圈的低密度花園洋房項目首開香溪郡，目前市場定價在2萬元/平方米的市場水平。而該項目周邊高端別墅格拉斯小鎮(zhèn)、融科千章墅、旭輝御錦售價都已經(jīng)超過3萬元甚至直奔4萬元/平方米以上。
據(jù)記者走訪了解到，盡管該項目低價入市，但卻并沒有犧牲品質(zhì)。項目定位為“輕墅”的形態(tài)，推出迎合城市最中堅、精銳購房人群的“輕改善”型產(chǎn)品，打造了別墅區(qū)內(nèi)難得的花園洋房。據(jù)了解，該社區(qū)為低密度純質(zhì)4-8層花園洋房社區(qū)，一梯兩戶，戶戶通透。戶型格局方正，采用短進深、大面寬設(shè)計。
首期將推出以融合托斯卡納浪漫風情的“輕改善”三-四居，戶型面積最低90平方米，總價僅為180萬元左右。
業(yè)內(nèi)人士認為，如此高品質(zhì)，若是在市場好的時候，售價至少在3萬元/平方米以上。此次低價入市，使得購房者可以低于自住房的價格買來高于剛需品質(zhì)的改善型花園洋房，這說明，首開在堅持品質(zhì)的同時更能迎合大勢所趨，隨著市場下探趨勢的持續(xù)，用品質(zhì)贏得市場，做出引領(lǐng)行業(yè)的判斷。
“在2013年出現(xiàn)的樓市分化逐漸蔓延到了一二線城市�！北本┲性禺a(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉表示，當前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙變化。在信貸收緊、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局悄然生變。
區(qū)域未來看好
盡管首開連續(xù)兩個項目在東壩區(qū)域打出超低價格，但是未來區(qū)域的升值潛力還是不容低估。
作為北京東部極具發(fā)展的潛力區(qū)域，東壩未來還能形成新興的城市功能區(qū)。去年，北京市規(guī)劃委通過了“東壩國際商貿(mào)中心”的規(guī)劃審查。據(jù)朝陽區(qū)東壩國際商貿(mào)中心區(qū)管委會相關(guān)負責人介紹，“東壩國際商貿(mào)中心區(qū)”是以高端產(chǎn)業(yè)為主、居住功能為輔的功能布局。其中，公建建筑規(guī)模達550萬平方米，占總建筑規(guī)模的68%，形成以產(chǎn)業(yè)為主的新興功能區(qū)，按照規(guī)劃該區(qū)域總常住人口約7.2萬人�！爸詴抡{(diào)常住人口比例，將產(chǎn)業(yè)比例大大上調(diào)，就是希望通過減少住宅體量以便降低這一區(qū)域人口聚集的壓力�！边@位負責人解釋說。
據(jù)了解，未來這里將匯聚國際商品交易中心、國際會展中心、世界文化交流中心和高品質(zhì)國際社區(qū)等高端產(chǎn)業(yè)，同時，將包括一條專門吸引國際奢侈品牌設(shè)立地區(qū)總部的街區(qū)，該街區(qū)緊鄰規(guī)劃中的第四使館區(qū)。
未來東壩還將途經(jīng)3條地鐵線，預計將有6條對外聯(lián)系通道，連接望京、首都機場等重要節(jié)點。此外，“東壩國際商貿(mào)中心”還將同步引進國際化醫(yī)院、學校以及體育等公共設(shè)施，建設(shè)高品質(zhì)國際化社區(qū)。其中，醫(yī)療衛(wèi)生用地約7.34公頃，未來將建設(shè)一座國際化醫(yī)院。此外，規(guī)劃中還包括小學用地2處，總用地約4.3公頃；中學用地2處，總用地約15公頃。
由此可見，未來東壩地區(qū)不僅將成為多種居住產(chǎn)品聚集的高端居住區(qū)，還將成為多條軌道交通縱橫的商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)，區(qū)域前景可觀，而隨著配套和規(guī)劃的落實，東壩也將成為北京新的經(jīng)濟增長點。
