“從市場層面來看,未來60%左右的新增住房需求將由城鎮(zhèn)化帶來!21日,在“2014中國新型城鎮(zhèn)化高峰論壇”上,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹說,未來的城鎮(zhèn)化將促進(jìn)市場增加大量住房需求,這對(duì)于當(dāng)前普遍供大于求導(dǎo)致行業(yè)下行的房地產(chǎn)業(yè)乃至整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì),都潛力巨大。
秦虹認(rèn)為,新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切。其中,“新型城鎮(zhèn)化將著手解決居住在城市棚戶區(qū)和城中村的‘一億人口’的住房改善問題”。應(yīng)該高度關(guān)注未來隨著城鎮(zhèn)化的定居落戶政策,初次在城市里就業(yè)的這一部分出資購房的家庭住房需求。
秦虹說,到2020年,如果實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)人均居住面積35平方米的目標(biāo),其中60%的需求來自于城鎮(zhèn)化,而城鎮(zhèn)化新增城市人口需求的里面,主要是初次置業(yè)的需求,也就是所謂的剛性需求,其次是改善性需求。這意味著,未來的住房供給依然要高度關(guān)注首次置業(yè)的家庭中小戶型的需求。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,當(dāng)前的房地產(chǎn)市場普遍存在庫存高企、供大于求,這也是今年以來房地產(chǎn)市場持續(xù)下行的主要原因。國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的5月份“70個(gè)大中城市”房價(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示,有半數(shù)城市出現(xiàn)環(huán)比下跌。事實(shí)上,2014年以來,房價(jià)環(huán)比下降的城市幾乎在逐月增加。
國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉認(rèn)為,部分城市庫存壓力較大、近期市場預(yù)期不明、購房者持觀望情緒等多種因素導(dǎo)致房價(jià)有所下降。
秦虹認(rèn)為,房地產(chǎn)下一步的發(fā)展,一定要關(guān)注需求在哪里,誰最需要住房。房地產(chǎn)的投資開發(fā)應(yīng)該跟市場的選擇相吻合。市場主要取決于未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程中帶來的產(chǎn)業(yè)和人口的集聚,這是一個(gè)有真實(shí)支撐力的市場。
除了住房需求增長以外,秦虹還指出,由于土地市場與房地產(chǎn)市場密切關(guān)聯(lián),新型城鎮(zhèn)化中以提高土地利用效率為核心的土地政策,還將對(duì)未來城市發(fā)展和用地帶來影響。“新型城鎮(zhèn)化將改變過去大規(guī)模的新區(qū)建設(shè)發(fā)展格局,主要以土地利用效率為核心,特別是在五百萬人口以上的大城市,不再簡單地增加一些新增的建設(shè)工地!
秦虹說,在此基礎(chǔ)上,大城市以前“攤大餅”的、外延式的、粗放性的土地用地模式將難以持續(xù),而是要帶動(dòng)周邊中小城市的城市群,形成可融性城市發(fā)展的格局。這也意味著,地方政府要挖掘已有的城市建設(shè)用地的潛力,把過去已經(jīng)是國有性質(zhì),但利用效率比較低的土地,實(shí)行再規(guī)劃。