接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,由于區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施完成程度不同,即便是在京津冀一體化的大背景下,河北各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式也會(huì)呈現(xiàn)出明顯的差異化。長期來看,隨著一體化進(jìn)程的推進(jìn),河北房地產(chǎn)市場將會(huì)迸發(fā)出巨大潛力,但短期來看,部分市場對(duì)政策利好過于敏感,存在透支市場預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn),購房者應(yīng)該理性看待。
京津冀一體化的徐徐微風(fēng),吹皺了河北樓市一池春水。
記者近日在河北省的幾個(gè)重點(diǎn)市縣采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),首都對(duì)河北房地產(chǎn)市場的輻射作用非常明顯。受京津冀一體化預(yù)期影響,環(huán)北京的廊坊、保定和張家口三市房價(jià)已經(jīng)上漲,特別是與北京相鄰的幾個(gè)小縣城,房價(jià)過萬已比較常見,遠(yuǎn)超所在城市市中心的房價(jià)。離北京較遠(yuǎn)的石家莊、唐山等城市則走出了獨(dú)立行情,房地產(chǎn)市場似乎對(duì)一體化的概念并不敏感,甚至面臨去庫存難題。
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,由于區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施完成程度不同,即便是在京津冀一體化的大背景下,河北各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式也會(huì)呈現(xiàn)出明顯的差異化。長期來看,隨著一體化進(jìn)程的推進(jìn),河北房地產(chǎn)市場將會(huì)迸發(fā)出巨大潛力,但短期來看,部分市場對(duì)政策利好過于敏感,存在透支市場預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn),購房者應(yīng)該理性看待。
房價(jià)過萬的小縣城
廊坊是京津冀城市群的地理中心,位于京津兩個(gè)國際城市之間,素有“京津走廊、黃金地帶”之稱。北京的東部和南部大半圈都被廊坊的區(qū)縣包圍,特別是固安、永清兩個(gè)縣,因攤上了京津冀一體化的“大事”,成了購房新熱點(diǎn),房價(jià)已經(jīng)飛漲。
從北京地鐵4號(hào)線天宮院站出來坐車25分鐘就能到固安縣,孔雀城是這里一個(gè)比較大的樓盤。
“我們?nèi)ツ?月開盤時(shí)才6000~7000元/平方米,今年3月份新開盤的兩棟樓目前價(jià)格在8000~11000元/平方米。孔雀城的‘英國宮’第五期新盤已達(dá)到9000~12000元/平方米,是固安目前最貴的項(xiàng)目。”孔雀城“劍橋郡”的一名銷售人員小李告訴記者,他近兩個(gè)月接待了不少北京來的看房客。
固安縣再往南20公里是永清縣,這里道路兩邊布滿建筑工地,不少銷售人員舉著牌子招徠顧客!3月份每天都有幾十套的預(yù)訂,大多數(shù)客戶是北京、天津等地的,永清原來5000~6000元/平方米的房價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)翻番了。”一個(gè)銷售人員告訴記者。
張家口位于北京的西北部,緊鄰北京延慶縣,京津冀一體化、北京張家口聯(lián)合申辦冬奧會(huì)這兩個(gè)熱門話題,徹底顛覆了這里的樓市生態(tài)。與延慶今年房價(jià)下行趨勢相反,張家口的房價(jià)仍在上漲,特別是轄區(qū)中環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的懷來縣、承辦北京冬奧會(huì)雪上比賽的崇禮縣,房價(jià)漲得更快。
當(dāng)?shù)卣晃豢崎L對(duì)記者感慨說,張家口各區(qū)縣樓市與收入基本脫節(jié),經(jīng)濟(jì)較好的懷來縣,其高端樓盤均價(jià)已經(jīng)超過市區(qū),而國家級(jí)貧困縣崇禮縣的高端樓盤價(jià)格更是遠(yuǎn)超懷來。
懷來縣房價(jià)大漲始于2010年,河北省將“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”定位為環(huán)京經(jīng)濟(jì)特區(qū)、京津冀區(qū)域合作戰(zhàn)略平臺(tái),建設(shè)京東、京南、京北新城,懷來縣被列入京北新城進(jìn)行建設(shè)。兩年前,縣城房價(jià)還徘徊在每平米3000元左右,隨著環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的各種新聞不斷熱炒,如今,縣城中心區(qū)域新樓盤均價(jià)在每平米6000元左右,縣里最貴的樓盤是八達(dá)嶺孔雀城,與北京延慶縣一山之隔。這里的小高層(精裝修)每平米達(dá)到1萬元。
崇禮縣最貴的樓盤在幾個(gè)滑雪場附近;﹫錾较碌姆孔訋啄昵懊科矫咨胁蛔闱г,現(xiàn)在均已過萬。崇禮縣城中心地段的房子均價(jià)也站上了5000元,與張家口市區(qū)房價(jià)比肩。
河北省旅游發(fā)展研究院副院長梁勇對(duì)記者說,張家口下轄縣房價(jià)高過市區(qū),這種反常的現(xiàn)象是因?yàn)槭袌霭堰@兩個(gè)縣當(dāng)作環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈對(duì)待,北京生態(tài)后花園的懷來、北京旅游后花園的崇禮,經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)反而利于北京雕琢。
不過,也有當(dāng)?shù)毓賳T認(rèn)為懷來縣房價(jià)漲勢難以繼續(xù):“延慶縣樓市均價(jià)已經(jīng)由去年底的1.4萬元降到現(xiàn)在的1.2萬元了,要是北京房價(jià)不漲,懷來的房價(jià)能一枝獨(dú)秀嗎?”
位于北京西南部的保定,因最先傳出首都副中心傳言,樓市火了一把。市區(qū)北邊因離北京近,房價(jià)一度被炒高到每平米10000元,現(xiàn)在已經(jīng)回落到每平米8200~8800元左右。而市區(qū)南邊因離北京遠(yuǎn),房價(jià)在5000元/平方米左右,與北邊差距巨大。一位出租司機(jī)告訴記者,保定北邊房價(jià)再高也不如離北京更近的縣城房價(jià)高,像淶水和野山坡的房價(jià)都漲到了萬元之上。
在河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長高炳連看來,保定樓盤已處在“高庫存”警戒線以上,缺乏上漲動(dòng)力,房價(jià)飆升的傳聞中注入了“水分”,而現(xiàn)在保定樓市已基本恢復(fù)平穩(wěn)。
高炳連指出,雖然京津冀一體化已成為國家戰(zhàn)略,但仍需理性看待。從長遠(yuǎn)來看,對(duì)環(huán)北京周邊市場將是利好,但是至少要放到十年的周期上去看。短期內(nèi),市場對(duì)于這一利好有些過度敏感,客觀上存在透支市場預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。建議購房者理性看待,切勿盲目入市。
庫存難去的大城市
與聞風(fēng)而動(dòng)的北京周邊市縣不同,河北省內(nèi)大城市的房地產(chǎn)市場仍然保持著自己的運(yùn)行節(jié)奏。
從北京西站坐高鐵到石家莊僅需1小時(shí)20分鐘。從火車站出來,左手邊放眼望去,是一大片即將竣工的高樓和近20臺(tái)塔吊。出租車沿著二環(huán)路跑一圈,兩邊滿眼都是30層以上的高樓。
出租車司機(jī)李師傅說,二環(huán)周邊大部分是城中村改造項(xiàng)目,這些房子都是3年內(nèi)建起來的,很多樓盤都空著。在二環(huán)北邊,通往正定新區(qū)方向正在建設(shè)成片的高樓,恒大御景半島是其中之一。一對(duì)劉姓夫婦剛在這里買了一套精裝修房,每平米7800元!拔覀冏≡谝画h(huán)(市中心),拆遷分了3套房子,買這里是為給孩子提供一個(gè)好的居住環(huán)境!
恒大御景半島的一位銷售人員告訴記者,石家莊市場整體比較平穩(wěn),就連2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí),房價(jià)也一點(diǎn)都沒降,這兩年則一直穩(wěn)步走高,但不像其他城市漲得那么快。
與石家莊大興土木、空置率高企相似,唐山也面臨去庫存壓力。因?yàn)闃潜P銷售速度很慢,包裝和營銷顯得很重要。記者走訪了唐山市多個(gè)樓盤后發(fā)現(xiàn),樓盤滯銷、打折優(yōu)惠成為普遍現(xiàn)象。
位于唐山市中心區(qū)域的萬達(dá)廣場,正在以均價(jià)每平米6300元推出30套特惠房,而2009年底該樓盤第一次對(duì)外報(bào)價(jià)時(shí)達(dá)到每平米8500元。同樣降價(jià)促銷的還有中國水電首郡項(xiàng)目,該項(xiàng)目自5月1日開始認(rèn)籌,每日優(yōu)惠1000元。另外,世博廣場也打出了“抄底價(jià)6420元起,僅限10套”的廣告。
此前有報(bào)道稱,從2009年到2012年,唐山市在建商品房面積累計(jì)有1741萬平方米,僅消化這4年新建的樓房庫存就需要10年。
位于市中心區(qū)西北部的鳳凰新城,因定位于“服務(wù)環(huán)京津、服務(wù)環(huán)渤!倍鴤涫荜P(guān)注,約23平方公里的范圍內(nèi)分布著20余個(gè)大型樓盤。盡管一些前期推出的樓盤已基本售罄,但或許因?yàn)榕涮咨胁煌晟频仍颍@里還顯得很冷清,入住率偏低。
在唐山,同樣甚少有人認(rèn)為京津冀一體化會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)貥潜P產(chǎn)生影響。而一位從北京到唐山工作的某項(xiàng)目售樓員則認(rèn)為,京津冀一體化規(guī)劃可能于近期出臺(tái),屆時(shí)承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重任將會(huì)落在唐山特別是曹妃甸身上,將拉動(dòng)唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展,當(dāng)然也對(duì)樓市有利。
不過,當(dāng)記者來到曹妃甸工業(yè)開發(fā)區(qū)和配套的生態(tài)城時(shí),發(fā)現(xiàn)這里一片荒涼,建設(shè)進(jìn)度均不理想。當(dāng)?shù)刈钤绲囊粋(gè)小區(qū)雖已售罄,但物業(yè)人員表示,該小區(qū)共有730戶,目前僅入住270戶左右。
高炳連說,從區(qū)位優(yōu)勢看,廊坊、保定、張家口、承德這四個(gè)市環(huán)抱著北京和天津,而石家莊相對(duì)不占優(yōu)勢。
他認(rèn)為,京津冀一體化不是房地產(chǎn)化,但京津冀一體化絕對(duì)離不開房地產(chǎn)。隨著京津冀一體化的發(fā)展,河北省房地產(chǎn)市場將會(huì)迸發(fā)出巨大的潛力,住宅、商業(yè)、工業(yè)、養(yǎng)老、旅游等都將逐漸成為開發(fā)熱點(diǎn),河北部分地區(qū)房價(jià)呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢也是可以理解的。
“目前,京津冀一體化的相關(guān)規(guī)劃出臺(tái)還沒有明確的時(shí)間表,將來由紙上規(guī)劃到實(shí)際落實(shí)需要很長時(shí)間周期!备弑B說,京津冀一體化任重道遠(yuǎn),要統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局,打破藩籬,優(yōu)化分工。同時(shí),要縮小公共資源的巨大落差,分流人口。此外,還要實(shí)現(xiàn)交通一體化,少些“斷頭路”,打通“最后一公里”。