央視財(cái)經(jīng)評(píng)論文字稿-房價(jià)下跌 市場(chǎng)要說話!
2014-05-14   作者:  來源:央視網(wǎng)
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  進(jìn)入四月份以來,我們看到各地樓市要放松限購的傳聞一直不斷,但多個(gè)城市醞釀的放松限購并沒有真正兌現(xiàn)。日前,廣西南寧市房管局的一紙文件,讓南寧成為限購政策實(shí)行以來第一個(gè)放松限購的城市。南寧宣布,從4月25日起,廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)以內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市五個(gè)城市的戶籍居民家庭,可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。那么,限購政策這種放松和調(diào)整,是不是意味著地方政府開始出手救樓市了呢?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)、劉戈共同評(píng)論。

  南寧的限購松綁會(huì)否帶來連鎖效應(yīng)?各地未來的政策會(huì)如何演繹?

  馬光遠(yuǎn):南寧此舉是對(duì)限購政策的一個(gè)突破 肯定是在放松和救市

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

  我們以前的限購政策不是講同城化,而是講一城,就是一個(gè)城市要么按照戶籍,要么按照常住人口然后來搞的限購。國務(wù)院的政策也好,還是過去很多年各地的政策也好。比如說北京限購指的就是北京,如果說按照南寧的這個(gè)解釋,我們現(xiàn)在不是正在搞京津冀一體化嗎?那是不是意味著,北京下一步可以學(xué)習(xí)南寧的先進(jìn)精神,河北人民,如果再往大一點(diǎn)的話,因?yàn)樽罱轿饕苍谥v,我們也得搭上這個(gè)車,還有山東德州什么的也得搭上車,所以有人講說,以后北京可能出現(xiàn)的特產(chǎn)叫德州扒雞。

  如果說按照這么一個(gè)思路去弄的話,我們的限購形同虛設(shè)。所以第一個(gè),這是對(duì)我們以前限購政策完全的一個(gè)突破;第二,肯定是放松;第三,肯定是救市,因?yàn)橐环矫嫖覀兛吹,她講說我們根本不用救市,我們的銷售額什么都在增長,但事實(shí)證明它是在下降的。

  劉戈:土地財(cái)政占比越高的城市 它的著急程度和壓力要更大

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

  因?yàn)楝F(xiàn)在去強(qiáng)調(diào),他們這是整個(gè)北部灣一體化的這樣一個(gè)行為,這么說肯定是沒有問題的。就像如果有一個(gè)人突然掉到水溝里面,然后他解釋說我是在游泳,你是沒有辦法證明他真的不是在游泳,所以這樣一個(gè)解釋有她的道理,的確是存在。但是我們來看,她把這五個(gè)城市,這基本上占到了廣西自治區(qū)大概接近一半的面積,從人口上來說,這五個(gè)城市總?cè)丝谒懔艘幌率?200萬,南寧市是600萬。也就是說,在南寧市的原來的基礎(chǔ)上乘了一個(gè)二,那么這樣一個(gè)大的人口基數(shù),而且它是整個(gè)廣西自治區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的這一塊,那么客觀來說,由于原來在這些區(qū)域里,他如果在南寧有一年的納稅證明就可以買一套,那么現(xiàn)在和南寧市的居民變成了一樣的權(quán)利,也就是說,這1800萬人口都可以買兩套房子了。從理論上來說,讓整個(gè)購買力有了一個(gè)大大地提升。

  因?yàn)楹芏喑鞘械膲毫Ρ容^大,我們的有一線城市,二線城市,三線城市,而且所謂的在二線,三線里面,各個(gè)城市的情況不太一樣。如果我們把全國城市房價(jià)表你去看一下,它有一個(gè)排行,像南寧這樣的一個(gè)城市,在全國排到第45名,就是在頭100個(gè)城市里面。但是我們?nèi)タ戳硗鈨身?xiàng)指標(biāo),就是說它的賣地收入和它的財(cái)政收入比,這個(gè)比大概是在30名左右。也就是說,它更多的要依靠賣地的收入。我們?cè)賮砜匆幌滤木用袷杖牒头績r(jià)的比,這個(gè)時(shí)候它又排到了75名。35名,45名和75名,那么這樣一比,對(duì)于這樣的一些城市來說,它的房價(jià)和它的收入比相對(duì)比較高,它的土地財(cái)政的占比比較高,所以它的著急程度就要比另外一些城市的話要大。

  馬光遠(yuǎn):目前放松限購對(duì)樓市來說 救市的效果是非常微小的

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

  事實(shí)上我覺得這個(gè)限購并不是說所有的城市都必須有限購,特別是目前我們看到因?yàn)檎麄(gè)房地產(chǎn)銷售,整個(gè)房地產(chǎn)的預(yù)期,現(xiàn)在可以不用爭(zhēng)議的講已經(jīng)發(fā)生很大的變化,大家對(duì)未來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是看淡的。在這種情況下,有些城市有放松限購的必要,至于說放松限購以后,能不能救市我們下一步可以討論。比如說包括溫州,溫州那個(gè)地方事實(shí)上當(dāng)?shù)氐睦习傩斩际怯蟹孔拥模踔烈话闳硕加泻脦滋追孔,我到溫州辦事,一般就會(huì)碰到,比如說你問司機(jī),說你有幾套房,司機(jī)一般會(huì)告訴我,我有四套房、五套房,都是這樣的,那么這種情況,你搞限購是沒有任何意義的。

  如果說以前,比如說房地產(chǎn)的基本面沒有發(fā)生很大的變化,第一個(gè)是貨幣供應(yīng)沒有發(fā)生很大變化,貨幣供應(yīng)很大,第二個(gè)是經(jīng)濟(jì)增長也沒問題,我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)仍然處在一個(gè)高速增長階段,第三點(diǎn)是房子仍然不夠,大家都往大城市里面跑,總體供應(yīng)仍然是不足的,如果滿足這三個(gè)條件的話,放松限購房價(jià)肯定上漲,而且對(duì)有些城市來講,肯定是報(bào)復(fù)性上漲。但目前這三種條件基本都不存在。第一個(gè),貨幣實(shí)質(zhì)上是收緊的,第二,我們的整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)增長的階段,而且下行的壓力非常大,第三,很多城市的房子已經(jīng)多了,也就是說如果房子不夠,你放松限購,有些人看到了投資的價(jià)值,也就是說我現(xiàn)在去買房子房價(jià)還會(huì)漲。但是如果說房子已經(jīng)夠了,而且所有人都認(rèn)為房子已經(jīng)夠了,你放松限購,別人不會(huì)去上這個(gè)當(dāng)。所以我認(rèn)為目前情況下,放松限購,如果地方政府認(rèn)為這是一個(gè)救市政策的話,它的效果是非常微小的,如果我們的貸款不放松,我們的貨幣不放水,我們?cè)贈(zèng)]有別的刺激計(jì)劃的話,僅僅依靠房地產(chǎn)自己來救房地產(chǎn),目前我想是不現(xiàn)實(shí)的。

  劉戈:放松限購以后 未必真的能帶來那么大的購買力

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

  現(xiàn)在從總體上來講,它的銷售,總體房價(jià)我們和去年相比,同比還在上漲,即使現(xiàn)在有一些城市環(huán)比開始下降,那也只是一小部分城市,所以現(xiàn)在到了一個(gè)相對(duì)平臺(tái)期。那么我們看到的這樣的一些降價(jià),很多是因?yàn)榇蠹椰F(xiàn)在對(duì)于這些降價(jià)樓盤高度關(guān)注,但是是不是有下降的可能性,這還真是。也就是說,現(xiàn)在是預(yù)期發(fā)生了一個(gè)變化,那么現(xiàn)在可能對(duì)一些地方城市來說,我放松限購了以后,它真的能夠帶來的購買力未必有那么大。但是如果這樣的一個(gè)信號(hào)帶來大家預(yù)期的一種變化,如果有一些城市認(rèn)為房價(jià)在政府的推動(dòng)下會(huì)要反彈,那么這個(gè)時(shí)候,雖然總體來說,銀行的資金面現(xiàn)在偏緊,但是民間的投資能力還是很強(qiáng)的。

  中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控,現(xiàn)在應(yīng)該說已經(jīng)放權(quán)了,就是說更多的城市,讓你們?nèi)グ凑兆约旱那闆r來進(jìn)行決定,F(xiàn)在總體上來說,拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn),但是我們希望拐點(diǎn)出現(xiàn)之后是相對(duì)平穩(wěn)的過渡期,而不是說一個(gè)斷崖式的跳水,F(xiàn)在我看,我自己判斷目前這種斷崖式的跳水還沒有出現(xiàn),如果真出現(xiàn)這種情況,那該松綁就松綁,如果現(xiàn)在沒有,從判斷上沒有這樣的一種趨勢(shì)的話,那么我覺得原來的政策還是有執(zhí)行它的道理的。

  馬光遠(yuǎn):房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來 但全國性的跳水不會(huì)出現(xiàn)

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來,這個(gè)已經(jīng)很明顯,為什么叫轉(zhuǎn)折點(diǎn)?第一個(gè)是預(yù)期已經(jīng)發(fā)生很大的變化,而且我們一直在強(qiáng)調(diào),今年出現(xiàn)這種房價(jià)的調(diào)整跟政策沒有任何關(guān)系,在政策沒有任何打壓你的情況下出現(xiàn)的,這是市場(chǎng)的一個(gè)自發(fā)的反應(yīng);第二,房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面發(fā)生了很大的變化,我們現(xiàn)在面臨的最大的問題,第一個(gè)是房價(jià)太高,特別是一二線,第二個(gè)是房子太多,三四線,也就是說在這種基本面發(fā)生很大變化的情況下,那么外部因素起到了很大的作用,就是貨幣,大家突然覺得錢很緊張,無論對(duì)開發(fā)商來講,還是買房子的人來講,我們現(xiàn)在老是聽到有一些人講說,我現(xiàn)在看中了一套房子,但是貸款非常難,因?yàn)轭~度非常小,整體來講對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)影響非常大。

  我們現(xiàn)在看到的情況是一個(gè)什么情況?就是說整個(gè)市場(chǎng)跟去年真是冰火兩重天,去年我們一直在強(qiáng)調(diào)說我們?cè)谡铱胀,說空投在哪里,以前老是唱空的那個(gè)人哪里去了?我們找不見了。我們說去年當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上所有的空投死光的時(shí)候,我當(dāng)時(shí)還說這是非常可怕的一件事,為什么?因?yàn)楫?dāng)年日本也是當(dāng)所有的空投死光以后,房價(jià)突然向下。但是我沒想到那么快,沒想到2014年一季度開始出現(xiàn)調(diào)整。從目前種種反應(yīng)來看,當(dāng)然有很多人在解釋說,你看杭州第一次出現(xiàn)降價(jià)的時(shí)候,所有人講說那是一個(gè)極端的個(gè)案,促銷的。但是當(dāng)現(xiàn)在出現(xiàn)大面積下降的時(shí)候,有人講杭州自身是個(gè)特例,因?yàn)樗姆孔庸⿷?yīng)多了,下一步我們會(huì)看到更多的解釋,但是這種解釋并不能夠否認(rèn)目前整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)了很大的變化。

  全國性的跳水不會(huì)出現(xiàn),因?yàn)橛幸粋(gè)政策的博弈。我們現(xiàn)在就政策本身的靈活性去講,一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌真的影響宏觀經(jīng)濟(jì),真的影響社會(huì)穩(wěn)定的話,我們的政策一定會(huì)松動(dòng)的,這是毫無疑問的。所以目前我們可以講,政策最主要做的是什么?一方面就是按照政府工作報(bào)告以前講的,把調(diào)控權(quán)一定要交給地方,因?yàn)槊恳粋(gè)地方不一樣;另一方面一定要關(guān)注重點(diǎn)城市房價(jià)下跌引發(fā)的一系列風(fēng)險(xiǎn),這是最近幾個(gè)月我們都一直在強(qiáng)調(diào)的一個(gè)問題。

  陳國強(qiáng):今年會(huì)面臨行業(yè)整體降溫、房價(jià)漲幅收窄的局面

  (中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)

  實(shí)際上從一季度的成交量觀察已經(jīng)可以看出苗頭,一季度幾個(gè)一線城市成交量的下滑在全國是非常突出的,整體大概同比下滑40%左右。一般來說,成交量萎縮或者下降持續(xù)一段時(shí)間之后,必然會(huì)影響到價(jià)格,所以今年以來成交量的下滑,或者說整體行業(yè)的這種降溫已經(jīng)反應(yīng)到一線城市。行業(yè)整體降溫,房價(jià)漲幅收窄,有些城市,或者某些區(qū)域一定的回調(diào),我想這個(gè)恐怕是今年我們會(huì)看到的一個(gè)局面。

  劉戈:房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)吃了多年的小灶 不應(yīng)該再得到特殊的關(guān)照

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

  房地產(chǎn)整體來說,過去這么多年一直是吃小灶的,像家里面孩子里面的老小,總是倍加呵護(hù),F(xiàn)在來說,市場(chǎng)正在回歸市場(chǎng)本來的規(guī)律。在這種情況下,這種小灶不應(yīng)該再吃下去了,它應(yīng)該回歸像其他行業(yè)那樣,不應(yīng)該再得到特殊的關(guān)照。在這種情況下我覺得,讓他們?cè)谶@個(gè)過程當(dāng)中,那些真正強(qiáng)的企業(yè)能夠留下來,那些該淘汰要淘汰。

  馬光遠(yuǎn):這一次不能再出手救市 再走上以前的那條老路

  (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)

  有兩句話可以講未來政策的走向,第一,一定要尊重市場(chǎng),也就是說,今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)今非昔比了,以前是房子太少,供應(yīng)不夠,我們通過救市可以救起來,但現(xiàn)在如此大的供應(yīng)量,在房子供應(yīng)過剩的情況下,救市事實(shí)上是沒有希望的,我們一定要尊重市場(chǎng)的選擇;第二,要發(fā)揮政府的作用,房地產(chǎn)市場(chǎng)在目前情況下對(duì)于中國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定是至關(guān)重要的,我們有很多指標(biāo)證明房地產(chǎn)的重要性。

  如果說房地產(chǎn)市場(chǎng)的下跌真的最終影響到中國宏觀經(jīng)濟(jì)的話,我是一定要求中國政府一定要出手維持這個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定,但是我們一定要清醒的認(rèn)識(shí)到,我們現(xiàn)在吃土地財(cái)政,我們現(xiàn)在完全依靠房地產(chǎn),包括我們今天面臨房地產(chǎn)下跌,我們感受到的這種痛苦,為難,尷尬,都是當(dāng)年跟我們對(duì)房地產(chǎn),對(duì)土地財(cái)政的過于依賴有關(guān),我們這個(gè)時(shí)候是要擺脫對(duì)土地財(cái)政,對(duì)房地產(chǎn)依賴的時(shí)候,而不是說通過這一次的救市,我們?cè)僮呱夏菞l老路……

  《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》 20140430 房價(jià)下跌 市場(chǎng)要說話! 本期節(jié)目主要內(nèi)容: 進(jìn)入4月份以來,多個(gè)城市要放松限購的傳聞一直不斷,大多沒有真正兌現(xiàn),但是廣西南寧市房管局的一紙文件,讓南寧成為限購政策實(shí)行以來第一個(gè)放松限購的城市。隨后南寧房管局展開媒體通氣會(huì),解釋政策并非放松限購,如果不是限購松綁,那是什么?如果放松限購,房價(jià)會(huì)上漲?各個(gè)城市的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)連續(xù)低迷,房價(jià)紛紛打折,樓市真的不行了? (《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》 20140430 房價(jià)下跌 市場(chǎng)要說話!)

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