預(yù)計(jì)2014年北京自住房將成交4萬套至5萬套，房企為“搶客戶”而急速出貨，北京房價(jià)已創(chuàng)近6個(gè)月新低
總價(jià)不到200萬元的自住房對(duì)北京樓市成交量和市場(chǎng)預(yù)期影響都非常大。《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，自住房供應(yīng)量將在二季度以后大量釋放，部分房企已經(jīng)執(zhí)行提前搶收策略。
事實(shí)上，截至目前，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京自住房入市項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了9個(gè)，合計(jì)供應(yīng)住宅高達(dá)1.5萬套。
鑒于此，北京樓市觀望情緒非常明顯，一手房“量價(jià)”齊跌，成交量環(huán)比和同比下滑幅度均超過兩成，成交均價(jià)也創(chuàng)下了近6個(gè)月以來的新低;二手房房價(jià)更是在自住房剛剛?cè)胧兄H就呈現(xiàn)微跌狀態(tài)，從單月成交來看，成交均價(jià)2%以內(nèi)的微跌幅度達(dá)到了3個(gè)月。
房企陷搶客恐慌
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市從2013年11月份第一個(gè)自住房恒大·御景灣項(xiàng)目入市后，自住房項(xiàng)目供應(yīng)已經(jīng)涵蓋朝陽區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)和大興區(qū)等區(qū)域，總計(jì)入市項(xiàng)目達(dá)9個(gè)，套數(shù)為1.5萬套，是自住房5萬套供應(yīng)計(jì)劃的30%，總計(jì)入市建筑面積接近200萬平方米。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，1.5萬套自住房的總量相當(dāng)于北京接近一個(gè)季度的商品房住宅成交量，年內(nèi)后續(xù)還將有超過20個(gè)自住房項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)2014年北京將成交約200萬元總價(jià)的自住房4萬套至5萬套，而相比2013年全年的商品房住宅成交量，4萬套相當(dāng)于增加50%的供應(yīng)。
張大偉表示，大量自住房的入市，明顯影響市場(chǎng)預(yù)期，加之2013年年末以來出現(xiàn)的信貸緊張，雙重壓力下，北京樓市開始滯漲。
事實(shí)上，自住房大量入市的沖擊已經(jīng)讓開發(fā)商擔(dān)憂且忙亂。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍向記者透露，鑒于自住房的沖擊和半年銷售業(yè)績的壓力，部分房企旗下敏感的剛需項(xiàng)目“恐慌情緒加劇”，“搶客群、快出貨”成為其普遍選擇。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，2014年4月份，北京共有33個(gè)項(xiàng)目推盤入市，累計(jì)釋放7136套房源。其中，東亞·印象臺(tái)湖、首創(chuàng)·伊林郡等售價(jià)在每平方米3萬元以下的剛需項(xiàng)目共19個(gè)，占到整體市場(chǎng)推盤量的六成。
高姍表示，無論是開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)，還是新增供應(yīng)套數(shù)，均超過了3月份“小陽春”的供應(yīng)水平，成為今年前4個(gè)月中供應(yīng)最多的一個(gè)月。
房價(jià)創(chuàng)近6個(gè)月新低
在自住房大量入市的背景下，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至4月29日，4月份北京商品住宅共成交5699套，環(huán)比、同比分別下降22%、31%。同時(shí)，商品住宅的成交均價(jià)為24846元/平方米，不但環(huán)比下滑了一成，也創(chuàng)下了近6個(gè)月以來月度成交價(jià)格的最低。
此外，區(qū)域成交數(shù)據(jù)也同樣呈現(xiàn)了“量增價(jià)跌”的規(guī)律。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，4月份房山區(qū)共成交了1438套普通住宅產(chǎn)品，以30%的占比一舉拔得當(dāng)月成交量頭籌。同時(shí)，4月份房山區(qū)成交均價(jià)為18212元/平方米，比3月份
19064元/平方米的成交均價(jià)下滑了4個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)監(jiān)測(cè)，包括中國鐵建·國際花園、東亞·朗悅居、中冶藍(lán)城等在內(nèi)，共有來自八大房企的九個(gè)項(xiàng)目在4月份集中推盤，其中售價(jià)最高的項(xiàng)目為24000元/平方米，而最低售價(jià)已經(jīng)達(dá)到14000元/平方米。
高姍表示，比起去年曾經(jīng)一度高達(dá)25000元/平方米至28000元/平方米的區(qū)域房價(jià)水平，房企的整體價(jià)格預(yù)期已經(jīng)明顯放低，其紛紛搶收、低預(yù)期開盤競(jìng)跑。
高姍進(jìn)一步表示，大興區(qū)、房山區(qū)這種前期出讓大量土地的區(qū)域因同質(zhì)化項(xiàng)目集中，已經(jīng)率先進(jìn)入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的“肉搏”階段，有項(xiàng)目率先降價(jià)后，為了爭(zhēng)搶有限的客群，跟風(fēng)降價(jià)成為區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目不得不做的選擇。
“自住商品房的加入，正在加速改變著市場(chǎng)供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)格局。”高姍向記者表示，當(dāng)前整體市場(chǎng)預(yù)期偏弱、銷售情況不甚樂觀，房企不得不走上“迅速出貨-迅速補(bǔ)倉”的高周轉(zhuǎn)之路。此外，自住房5萬套規(guī)模的供應(yīng)量導(dǎo)致出讓土地時(shí)與商品房捆綁入市，房企不得不調(diào)整土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，積極購置未來占據(jù)主力供應(yīng)的自住房地塊，這將成為房企“洗牌”的必經(jīng)途徑。
除此之外，北京二手房成交均價(jià)也出現(xiàn)下跌。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供給《證券日?qǐng)?bào)》記者的數(shù)據(jù)顯示，扣除2014年2月份和4月份，二手房房價(jià)2013年12月份、2014年1月份、3月份均環(huán)比微跌，微跌幅度均在2%以內(nèi)。