回看2013年,房地產(chǎn)市場確實可以用狂熱來形容,這從上市房企的年報中可見一斑。不過,進入今年一季度,上市房企業(yè)績已現(xiàn)放緩跡象,內(nèi)地樓市顯然正處于由盛而衰的臨界點。多家房企表示,如果僅以市場自身規(guī)律判斷,樓市全年下行概率更大。
截至4月27日,共有130家房地產(chǎn)公司發(fā)布了2013年年報,共實現(xiàn)營業(yè)總收入7076.69億元,同比增長29.66%;共實現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤820.06億元,同比增長13.4%。
從房企規(guī)模結(jié)構(gòu)來看,兩極分化趨勢十分明顯。雖然房企平均利潤只有6個多億,但前50強房企顯然增長速度更快、盈利能力更強。以簽約銷售金額來看,房企中TOP20幾乎全部保持20%以上增速,其中碧桂園、融創(chuàng)等更是創(chuàng)下153%和54%的爆炸式增速。
不過,去年快銷戰(zhàn)略的成功是以房企犧牲利潤率換來的。據(jù)統(tǒng)計,除世茂房地產(chǎn)等少數(shù)企業(yè)外,多數(shù)房企的凈利率出現(xiàn)不同程度的下降。
而這一趨勢在進入今年一季度愈演愈烈。數(shù)據(jù)顯示,截至4月24日,滬深兩市共有63家上市房企披露一季報及業(yè)績預報,其中42家出現(xiàn)凈利潤下滑或虧損,如招商地產(chǎn)一季度在實現(xiàn)營業(yè)收入72.51億元、同比增長18%的同時,凈利潤卻同比下降6.82%;合肥城建、華遠地產(chǎn)等的業(yè)績情況趨同。申銀萬國認為,重點房企一季度凈利潤的加權(quán)平均增速為13%,較2013年年報時24%的增速有所放緩,主要是由于銷售下行以及開發(fā)商結(jié)算意愿減弱。
開發(fā)商結(jié)算意愿減弱,一個重要原因可能是在為未來市場的不確定性留出更多騰挪空間。從開盤去化率這個重要的專業(yè)指標來看,一季度房企實際簽約銷售形勢正在持續(xù)惡化。以北京市場為例,一季度,北京新增住宅類項目41個,批準銷售套數(shù)為12205套。截至4月16日,已經(jīng)簽約的套數(shù)為4173套,整體去化率僅為34.19%,其中10個項目的去化率為零。
據(jù)萬科總裁郁亮等多位房企大佬介紹,一個住宅項目開盤去化情況是衡量市場形勢的核心風向標,去年中海開盤去化率高達85%,萬科等龍頭企業(yè)基本在60%至70%之間。今年年初,雅居樂、富力等大型房企都制定了近70%的目標。對去化率要求極高的企業(yè),往往是手中可售存量巨大、急需銷售回款支付的企業(yè)。在北京這樣需求強勁的一線城市,一季度去化率僅為34%多一點,意味著多數(shù)房企都在面臨去化形勢不佳、產(chǎn)品滯銷的可能。
對于二、三季度樓市走勢,多數(shù)房企在接受采訪時表示謹慎悲觀。“如果只按市場規(guī)律走,樓市顯然將進入調(diào)整階段。這一方面是房價在多數(shù)城市確實已經(jīng)達到消費能力的臨界點,供給泡沫則越吹越大;另一方面,投資需求萎縮和貨幣資金定向收緊,令樓市前景雪上加霜!盇股上市公司銀億股份的一高層向記者解釋。
而未來樓市最大的變量仍是政策。就在日前,市場傳出消息,南寧打響限購松綁第一槍——為支持廣西北部灣經(jīng)濟發(fā)展,處于該區(qū)域的多個城市,其戶籍人口在南寧買房不再嚴格限購,而是可以參照南寧戶籍家庭享受購房政策。
一個還會出現(xiàn)的趨勢是:杭州、無錫、溫州、武漢等多個被傳醞釀限購松綁的城市,都將陸續(xù)跟進。而中央早在年初就已經(jīng)確定了“雙向調(diào)控”的樓市調(diào)控思路。這表明決策層早已關(guān)注到,部分二三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)供給過剩,樓市滯銷,并可能拖累經(jīng)濟宏觀面的運行。
只是,限購松綁顯然不能根本性解決多數(shù)城市的供給泡沫。未來,城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、大規(guī)模棚戶區(qū)改造,甚至農(nóng)村商業(yè)銀行定向降準等,都有可能對樓市供需結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)關(guān)乎各地經(jīng)濟大局,在市場泡沫可能帶來的樓市下行壓力,與地方經(jīng)濟發(fā)展需要樓市繼續(xù)堅挺之間,政策如何平衡,確實極為關(guān)鍵。