近一段時(shí)間，各地樓盤降價(jià)打折的聲音不絕于耳，甚至某些地方傳出開發(fā)商資金斷裂的消息，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一片慘淡。很多人都問：房?jī)r(jià)真的扛不住了嗎?今天，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一組數(shù)據(jù)給出了一份這樣的參考答案：3月份，全國70個(gè)大中城市新建商品房的價(jià)格跟上個(gè)月相比，有4個(gè)城市下降，10個(gè)城市持平，56個(gè)城市仍然在上漲。那么如果看完數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)真的是在降了嗎?為什么和數(shù)據(jù)有些不一樣呢?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評(píng)論員上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院教授錢軍、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈共同評(píng)論。
降價(jià)、打折，開發(fā)商真的扛不住了?有價(jià)、無市，房?jī)r(jià)真的要降了嗎?
錢軍：交易量的下降是房?jī)r(jià)最終要下降的一個(gè)前奏曲
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我對(duì)這個(gè)數(shù)據(jù)是這么看的，第一個(gè)，這個(gè)市場(chǎng)有領(lǐng)先于這個(gè)數(shù)據(jù)的前瞻性。也就是說，比如說房地產(chǎn)開發(fā)商，因?yàn)樗欠康禺a(chǎn)的第一步，可能很多這個(gè)下降的情況是先從開發(fā)商開始，銀行吃緊，慢慢過渡到這個(gè)樓盤最終的產(chǎn)品價(jià)格，所以從這點(diǎn)來看，市場(chǎng)應(yīng)該是領(lǐng)先于這些數(shù)據(jù)的，因?yàn)閿?shù)據(jù)畢竟是已經(jīng)賣掉的房子，這是第一個(gè)。
第二，大家在看這個(gè)價(jià)格的時(shí)候，價(jià)格本身可能還不夠全面，還得看交易量。因?yàn)楹芏鄷r(shí)候可能是有價(jià)無市的情況，那么最后成交的那幾棟房子可能恰恰是比較高端的房子，那么這樣環(huán)比來講，價(jià)格可能會(huì)上升一些，但是可能更重要的信息是交易量，尤其是各種檔次的樓盤的價(jià)格和交易量。如果把這兩個(gè)情況綜合起來評(píng)估，我就覺得可能會(huì)有一個(gè)更平衡的看法。我覺得交易量的下降是房?jī)r(jià)最終要下降的一個(gè)前奏曲。
劉戈：北上廣深房屋成交量的下降趨勢(shì)非常明顯
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
其實(shí)我們更重要的是要看趨勢(shì)，我們看到的仍然是大部分城市在上漲，但是我們看1，2，3，三個(gè)月房?jī)r(jià)上漲的城市從原來1月份的62個(gè)變成了57個(gè)，變成了56個(gè)，也就是說上漲的城市的數(shù)量在減少。上漲的幅度，1月份是20.9%，2月份是18.7%，3月份是15.5%。這個(gè)趨勢(shì)是比較明顯的。
我們?cè)賮砜匆幌戮哂袠?biāo)志性的五大城市，北上廣深加上天津。最近8周它們房屋成交量的變化，那么我們看到包括上海，廣州和天津這三個(gè)城市，就是最近一周，就是本年度的第15周，它走到了最近8周的最低點(diǎn)，另外兩個(gè)城市也是在上周走到了最低點(diǎn)。所以總體上來看，這5個(gè)城市，雖然是每一個(gè)城市具體有波動(dòng)，但是在8周來的趨勢(shì)來說，下降的趨勢(shì)還是非常明顯就可以看出來的，交易量方面，一般來說交易量下跌，那么很快接下來價(jià)格的影響就會(huì)出來。
陳國強(qiáng)：房?jī)r(jià)上漲達(dá)到天花板 或者說已開始發(fā)生趨勢(shì)性變化
(中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
從3月份最新數(shù)據(jù)里可以看到幾個(gè)特點(diǎn)。首先，無論是新房還是二手房，環(huán)比上漲的城市數(shù)量都在持續(xù)減少;第二，無論是環(huán)比還是同比，無論是新房還是二手房上漲幅度在繼續(xù)收窄;第三，70個(gè)大中城市的范圍內(nèi)，漲幅收窄，樓市整體景氣呈現(xiàn)下降，接下來幾個(gè)月份這樣一個(gè)態(tài)勢(shì)沒有懸念肯定還會(huì)繼續(xù)保持;第四，環(huán)比領(lǐng)漲的城市已經(jīng)不再是一線城市，已換成其他一些熱點(diǎn)的二線城市了。房?jī)r(jià)上漲達(dá)到天花板，或者說開始發(fā)生趨勢(shì)性變化，實(shí)際上從去年四季度就開始了。接下來可以預(yù)期，價(jià)格出現(xiàn)下跌以及出現(xiàn)持平的城市的數(shù)量還會(huì)繼續(xù)增加，上漲城市數(shù)量慢慢會(huì)減少，這樣一個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)確立了。
劉戈：待售面積更高的城市發(fā)生急跌的可能性要大的多
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
現(xiàn)在從全國的發(fā)展角度看，不管是屬于三四線的城市，還是北上廣這樣的一線的城市，總體上來說，上漲的趨勢(shì)在漸緩。那么這個(gè)拐點(diǎn)應(yīng)該說是全國性的，它不是說分布在哪一個(gè)城市，或者哪種類型的城市。但是下跌或者產(chǎn)生這之后的影響可能就不一樣了，像一些小的城市，那么這種分化我相信會(huì)越來越大。
我們注意兩個(gè)指標(biāo)，在3月份的整個(gè)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)里面兩個(gè)數(shù)字非常引人注目，一個(gè)是新開工的面積，一個(gè)是待售房的面積，這兩個(gè)數(shù)字比去年同期一個(gè)是下降了百分之二十多，一個(gè)是提高了百分之二十多，這兩個(gè)你會(huì)發(fā)現(xiàn)，有的城市的新開工面積降的更多，這是一個(gè)開發(fā)商的判斷，那么它的待售面積更高，那么這樣的城市可能它發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性就要大得多，它發(fā)生急跌的可能性就要大的多。
錢軍：房?jī)r(jià)一旦下跌 一些三四線城市的問題就會(huì)比較嚴(yán)重
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
總的來講，下行的壓力比上行的壓力大，但是不等于說就是沒有上行，也不等于說下行的時(shí)候，大家速度都是一樣的。我覺得一線城市，尤其是像北京，上海這種我們可以叫國際大都市的城市，它如果下行的話，幅度不會(huì)太大，因?yàn)榇_實(shí)剛性需求在那，而且很重要。像我們家，我們從美國去年剛剛搬回來，現(xiàn)在在租房子。
跌到一定的程度的話，應(yīng)該還是會(huì)有想法要買，因?yàn)楫吘故菄H大都市，但是在一些三四線的城市可能問題就比較嚴(yán)重。因?yàn)榭偟膩碇v，他們那些地方可能經(jīng)濟(jì)放緩的速度更快，然后可能地方債，地方政府的負(fù)債也比較高，企業(yè)負(fù)債也比較高，那么在這種情況下，可能他們一旦下跌，速度就可能比較快。
在短時(shí)間內(nèi)全國大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)下跌，是有災(zāi)難性的后果。美國就是在2008年雷曼兄弟倒了以后，那6個(gè)月當(dāng)中是發(fā)生了有史以來從來沒有看到的現(xiàn)象。也就是說，過半數(shù)的美國城市同時(shí)在這半年內(nèi)房?jī)r(jià)跌了15%以上，那么這個(gè)我們叫系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。但是美國這個(gè)經(jīng)濟(jì)有一點(diǎn)，就是它往往危機(jī)來得快，但它復(fù)蘇的也比較快。因?yàn)樗鼇砹艘院笏罅坎缓玫钠髽I(yè)，包括負(fù)債很高的家庭就破產(chǎn)了，然后剩下來的企業(yè)就是比較健康，它的市場(chǎng)機(jī)制比較強(qiáng)就起來了。
相對(duì)來講，日本是另外一個(gè)極端，日本的房地產(chǎn)泡沫最高點(diǎn)是90年代初，80年代末，大概花了10年才慢慢的破滅，所以那個(gè)情況實(shí)際上也不好，為什么呢?在這10年當(dāng)中有很多，經(jīng)濟(jì)學(xué)家講叫僵尸的銀行和企業(yè)，死也死不掉，切也切不掉，但是它根本沒有活力，應(yīng)該是被淘汰的不能被淘汰掉。所以應(yīng)該來講，美國發(fā)生大面積的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌是非常嚴(yán)重的一個(gè)現(xiàn)象。但是從另外一個(gè)極端，日本的房地產(chǎn)泡沫模式來看，也不是一個(gè)特別好的房?jī)r(jià)調(diào)整的過程。
劉戈：從銀行的壓力測(cè)試和報(bào)表上來看 預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)沒有大問題
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》評(píng)論員)
總體來說，其實(shí)央行是有準(zhǔn)備的。在前幾年的時(shí)候，央行曾經(jīng)推出來壓力測(cè)試，那么到現(xiàn)在一直在堅(jiān)持，每個(gè)季度各個(gè)銀行都需要把他們壓力測(cè)試的結(jié)果報(bào)到央行。開始的時(shí)候是按房?jī)r(jià)下跌30%，后來據(jù)說是有50%，那么按銀行報(bào)表來說沒有問題。因?yàn)橹袊淖》抠J款相對(duì)而言開始的條件是非常的嚴(yán)的，審查是非常嚴(yán)的，沒有像美國的那些零首付，沒有這樣的現(xiàn)象，而且對(duì)二套三套后來越來越嚴(yán)，總體上來說，從報(bào)表上來看沒有大的問題。
我有一點(diǎn)擔(dān)心，就是我問過一個(gè)銀行的具體負(fù)責(zé)人，我說你知道這些錢以其它的，比如說流通的名義，以辦工廠的名義貸出去以后它最終會(huì)流到什么地方?你們這個(gè)監(jiān)管程度達(dá)到了么?他說我真不知道，一個(gè)是沒能力知道。再一個(gè)，我說是不是即使你們有能力知道，你們也沒有那么多的愿望去知道?
房地產(chǎn)在某種程度上，它在我們現(xiàn)階段的中國經(jīng)濟(jì)里占的比例太大。它主要的相關(guān)性在于一些建筑材料，還有就業(yè)的問題。所以如果在一段時(shí)間內(nèi)由于房?jī)r(jià)的預(yù)期下降，那么最后導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的一定程度的下降，那么其實(shí)我覺得政府有關(guān)包括危舊房的改造，包括基礎(chǔ)設(shè)施的這樣一些建設(shè)，那么同樣可以消化這些建筑材料也好，這些勞動(dòng)就業(yè)也好。從某一個(gè)角度來說，我覺得它是有一定的替代性的，所以大家對(duì)于這樣一個(gè)問題也不用太擔(dān)憂。
錢軍：如果房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大幅度下跌 風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)很大
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我是這么看的。一個(gè)從風(fēng)險(xiǎn)來看，現(xiàn)在我們國家金融體系里面最大的兩塊就是，一個(gè)是如果房地產(chǎn)下跌的幅度很大，會(huì)引起很多一連串的問題;還有一個(gè)是地方政府債，實(shí)際上這兩個(gè)是有聯(lián)系的，因?yàn)榈胤秸锩�，它很多到最后就是投到房地產(chǎn)，具體多少很難講。
我是這么看這個(gè)下跌的過程，一方面來講，作為一個(gè)市場(chǎng)機(jī)制，有上升一定要有下降，尤其是如果有了泡沫，泡沫是一定要破的。但是在泡沫破滅當(dāng)中如果破的太快，而我們國家現(xiàn)在很多數(shù)據(jù)表明，很多家庭，很多企業(yè)的財(cái)政狀況是跟房?jī)r(jià)是息息相關(guān)的，所以如果短期內(nèi)大幅度下跌，風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)很大。比較理想的一個(gè)調(diào)整過程應(yīng)該是什么呢?應(yīng)該是比較局部的房屋下跌，然后整個(gè)我們?cè)跈C(jī)制上進(jìn)行調(diào)整。我對(duì)這個(gè)的看法是謹(jǐn)慎樂觀，我覺得不管從地方政府債的規(guī)模，比如現(xiàn)在到了大概GDP的30%，這個(gè)數(shù)字不小了，然后中央債大概占有20%，總的這個(gè)政府占有50%。為什么謹(jǐn)慎樂觀呢?這個(gè)總的債務(wù)規(guī)模在全世界來看還是非常低的。
陳經(jīng)緯：房?jī)r(jià)現(xiàn)在是回歸到合理的水平 不算是降價(jià)
(香港中國商會(huì)主席 全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任 中華全國工商聯(lián)合會(huì)副主席 《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
我認(rèn)為不叫降價(jià)，我認(rèn)為是它(房?jī)r(jià))升的太快了，升過了頭，現(xiàn)在回歸合理的水平，不算是降價(jià)。我們國家政府調(diào)控應(yīng)該完完全全關(guān)注保障房，對(duì)中低收入的人居住的保障，其余商品房應(yīng)該是讓市場(chǎng)自由去調(diào)節(jié)，然后風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是由金融機(jī)構(gòu)去控制，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，我認(rèn)為應(yīng)該是這樣。
錢軍：在降價(jià)的過程中 過度擴(kuò)張和負(fù)債率高的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出問題
(《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》特約評(píng)論員)
房地產(chǎn)實(shí)際上在很多經(jīng)濟(jì)里面作用都很大，實(shí)際上在美國經(jīng)濟(jì)里作用也相當(dāng)大。金融危機(jī)發(fā)生以后，為什么美國的就業(yè)率下降的這么快?就是因?yàn)榇罅康氖I(yè)工人是在房地產(chǎn)建筑行業(yè)。就是說房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)在中國未來的經(jīng)濟(jì)里面還會(huì)很重要，但是關(guān)鍵問題是怎么把這個(gè)市場(chǎng)機(jī)制做起來?這個(gè)市場(chǎng)不可能只升不降，一定有升有降。
巴菲特說過一句很有名的話，只有退潮的時(shí)候才能看到誰在裸泳。也就是說，在降價(jià)的過程中哪些企業(yè)，哪些房地產(chǎn)商會(huì)出問題呢?就是那些可能過度擴(kuò)張，負(fù)債率高的會(huì)出問題。這是市場(chǎng)規(guī)律，這些人就是應(yīng)該被淘汰，或者他們應(yīng)該接受非常慘痛的教訓(xùn)，他下一次再來投資房地產(chǎn)或者別的行業(yè)的時(shí)候，他才會(huì)比較謹(jǐn)慎，這才叫市場(chǎng)規(guī)律。還有一個(gè)我覺得很重要的，就是地方政府債里面，就是地方政府實(shí)際上有的時(shí)候介入房地產(chǎn)太多，盲目投資。還有房地產(chǎn)稅，以及所有一些相關(guān)體制的建設(shè)，今后……