近日，浙江房企興潤置業(yè)資金鏈斷裂，留下超過35億元的巨額債務(wù)，給還在向上的房地產(chǎn)市場當(dāng)頭一棒，把人們視線從房價看漲再度拉回到房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險上。興潤一事雖是個案，不具有普遍性，但一直青睞房地產(chǎn)的銀行系的收緊，也再次展現(xiàn)出市場對于房地產(chǎn)風(fēng)險的預(yù)期在不斷上升。
業(yè)內(nèi)人士指出，在房地產(chǎn)銷售趨緩的背景下，資本市場對房地產(chǎn)融資收緊，與此同時，QE收縮、美元退出，再次加大了房企資金壓力。經(jīng)歷2013年高速增長，負(fù)債額度大幅增加的房企，資金鏈在2014年將承受較大壓力，若市場下滑，房地產(chǎn)市場將會面臨較大的債務(wù)風(fēng)險，違約項目出現(xiàn)概率或增加。
房企利潤率大幅下滑
據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至3月30日，滬深兩市已經(jīng)有76家房企公布2013年年報，占142家房企的53.5%，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1%；41家主營業(yè)務(wù)在內(nèi)地而在港上市的典型房企公布2013年業(yè)績，約占內(nèi)地房企在港上市總數(shù)的60%，其平均銷售凈利率為36.08%，同比下滑近9%。
其中，萬科銷售凈利率，從2012年的15.2%下降至13.5%，下滑約11.18%。華遠(yuǎn)地產(chǎn)的銷售凈利率從2012年的19.3%下降至17.6%，下滑8.8%。榮安地產(chǎn)的銷售凈利率從2012年的20.6%下滑至9.8%，幅度高達(dá)51.9%。
對此，鏈家地產(chǎn)市場研究員張旭認(rèn)為，土地價格飆升是利潤率下滑的重要原因�！爸胺科蟮蛢r購地，依賴土地升值帶來收益。但隨著地越來越稀缺，近兩年地價飆升，也使房企可圖之利逐漸減少。”
而與之相對應(yīng)的是“地市”方面，根據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2014年一季度北京共成交50宗土地，成交額達(dá)到753.44億元，創(chuàng)下歷史新高。其中，居住類用地出讓金為578.49億元，同比上漲59.6%，環(huán)比上漲14.6%。上海方面，土地成交總價由去年同期的191.37億元增長到518.65億元，漲幅達(dá)171.02%。深圳方面，一季度土地出讓金231.8億元。約為去年一季度土地出讓金33 .28億元的7倍，2012年全年的2倍。廣州一季度賣地收入也創(chuàng)造了歷史同期最高紀(jì)錄，達(dá)263億元，比去年最高的第三季度(224億)還要多39億元。
與此同時，住宅類土地創(chuàng)造歷史記錄，在一季度成交額達(dá)到了1196.3億，成交單價也達(dá)到了10788元每平方米，歷史首次突破萬元。
對此，蘭德咨詢總裁宋延慶則表示：“房企暴利已經(jīng)過去，只是因為房地產(chǎn)總值高。如果僅看利潤率，房地產(chǎn)已屬‘中利行業(yè)’，而且到2015年很有可能觸及‘10%紅線’�！�
值得注意的是，在利潤率下降的同時，存貨卻在不斷上升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，90家上市房企合計利潤總額為1056.7億元。而存貨則達(dá)到了9474億元。房企的利潤率在明顯回歸。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，雖然整體2013年數(shù)據(jù)都比較樂觀，但隨著2014年年初市場調(diào)整跡象的明顯，存貨巨大的房企也面臨調(diào)整壓力。2014年，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷瘋狂之后必將回歸到理性的發(fā)展道路上來，行業(yè)將面臨進(jìn)一步的分化和洗牌。
房市預(yù)期轉(zhuǎn)向
張大偉認(rèn)為，持續(xù)一年多的暴漲后，市場勢必要理性回歸。市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落，房地產(chǎn)逐漸回歸到市場與保障的雙軌制、調(diào)控政策將以房產(chǎn)稅等市場調(diào)節(jié)手段代替行政干預(yù)手段。經(jīng)歷了過去十年全國房地產(chǎn)市場粗放且迅猛的發(fā)展，如今一二三線城市分化發(fā)展分化特征明顯，因此全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)很難用同一周期概括。
“隨著房價的持續(xù)暴漲，類似的市場崩盤警告信號可能會愈加出現(xiàn)的頻繁�！睆埓髠フf，這種情況下，能躲避風(fēng)險的綠洲會越來越少，杭州作為第一個出現(xiàn)明顯降價信號的二線城市，會對購房者心理造成非常大的影響，雖然目前還屬于點狀分布，但很難說不會逐漸塊型出現(xiàn)。
新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒在日前中國房地產(chǎn)協(xié)會金融專業(yè)委員會主辦的“2014房地產(chǎn)金融研討會”上表示，根據(jù)模型測算，上海、北京等主要城市，房價能夠維持高企的重要前提是整個市場對明年房價上漲的期望值過高。這是唯一能夠維持許多大城市房價這么高的原因。數(shù)據(jù)顯示，上漲預(yù)期期望值，北京是6%，上海是5.7%。
“而預(yù)期是十分脆弱的�！编囉篮惚硎�，所以我們折算了一下，如果北京居民房價增值的預(yù)期從6%跌到5%，從一般均衡模型測算，預(yù)期值下降1，房價會隨之調(diào)整31%。房價要跌31%，所以這是一個很大的風(fēng)險。微小的預(yù)期變化對于引發(fā)市場巨大的波動，說明當(dāng)前房價在許多城市內(nèi)是有高風(fēng)險性。
也正是因為如此，銀行對于房地產(chǎn)的貸款，也趨于謹(jǐn)慎。日前，一直偏好房地產(chǎn)貸款的興業(yè)銀行便暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。
近日，在多個大行業(yè)績說明會上均提出，今年對房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面從嚴(yán)。建行作為歷來對房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持力度最大的銀行，從2012年開始就出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)貸負(fù)增長的情況，2012年下半年，建行提出了全行“開發(fā)貸不超過300億元”的投放要求。截至2013年末，建行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達(dá)5004.28億元，占比進(jìn)一步下降至5.83%�！�2014年，建行將保持房地產(chǎn)開發(fā)貸最多新增300億元的要求不變，對房地產(chǎn)信貸投放的準(zhǔn)入機(jī)制依然會嚴(yán)格實行名單制管理�！苯ㄐ惺紫L(fēng)險官曾儉華表示。
同樣，工行方面，工行首席風(fēng)險官魏國雄表示，在未來房企開發(fā)貸發(fā)放方面，工行會確定一個城市的準(zhǔn)入名單和開發(fā)商的準(zhǔn)入名單。“我們要求在房地產(chǎn)的具體項目上也要根據(jù)風(fēng)險的大小，對開發(fā)商提出不同的資本金比例。一般而言，要求開發(fā)商項目資本金比例比國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要高出10-20個百分點�！�
謹(jǐn)防房企資金債務(wù)風(fēng)險
的確，《中國房地產(chǎn)金融2013年度報告》顯示，2013年，僅房地產(chǎn)信托就新增6848.23億元，比2012年上漲116.49%。而海外融資，中國房企更是躍居世界第一。受2013年初QE3、日本量化寬松影響，2013年中國房企海外融資4566.25億元。其中，配股及IPO融資總規(guī)模286.33億元，票據(jù)及發(fā)債總額2720.10億元，海外銀行貸款1559.82億元。此外，對于不完全統(tǒng)計的基金業(yè)來說，業(yè)內(nèi)估計總額也高達(dá)2500億元至3000億元。
與此同時，房地產(chǎn)信托風(fēng)險在2013年時有顯露。隨著前兩年狂飆式突進(jìn)，房地產(chǎn)信托項目2013年迎來了大規(guī)模到期。開發(fā)商不能按期償還融資資金，選擇延期兌付、信托公司宣布提起清盤房地產(chǎn)項目，甚至還有一些房地產(chǎn)信托計劃引入資產(chǎn)管理公司接盤，一時間“保兌付”成焦點話題。
也正是因為此，《報告》顯示，2013年1-11月房地產(chǎn)信托平均期限是1.9年，相比2013年上半年1.83年期限有所延長。對此，報告指出，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限已延續(xù)數(shù)月，其中原因便在于處于兌付風(fēng)險的考慮。
而對于2014年風(fēng)險，業(yè)內(nèi)人士指出，現(xiàn)階段房企整體資金鏈承壓，由于信托等產(chǎn)品剛性兌付期有滯后，因此，短時間還不會帶來較大風(fēng)險，但是，進(jìn)入2015年或2016年，若房地產(chǎn)市場仍未好轉(zhuǎn)，隨著2013年項目的批量到期，將迎來房企兌付風(fēng)險高峰。
對此，鄧永恒建議通過開拓多元化房地產(chǎn)資本投資渠道避免風(fēng)險。
“通過證券化手段提高房地產(chǎn)金融資本市場靈活性�！编囉篮惚硎荆Y產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券，向私人和機(jī)構(gòu)投資者募集資金，轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)試產(chǎn)，避免政府僅靠賣地來開發(fā)的問題。對于證券發(fā)行者而言，不僅可以降低融資成本，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，而且分散化資金來源有效降低企業(yè)融資風(fēng)險。對于投資者而言，降低投資風(fēng)險的同時可以穩(wěn)定可預(yù)期現(xiàn)金流。然而證券化帶來的風(fēng)險也不容忽視，比如證券化濫用，系統(tǒng)性風(fēng)險，道德風(fēng)險等等。另外，亞洲城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速以及隨著中國人口老齡化速度越來越快，一些金融產(chǎn)品比如反向按揭在新加坡，韓國，日本都在探索發(fā)展，中國也可以考慮這方面的投資渠道。
“總之，如果僅僅通過買賣實體房屋進(jìn)行投資理財風(fēng)險較大，只有通過多樣化投資金融渠道，才能在得到平穩(wěn)收益的前提下將風(fēng)險降到最低�！编囉篮阏f。