■香港樓市調(diào)整沖擊波(上)
近日，“以長江實(shí)業(yè)和新鴻基為代表的部分香港大型地產(chǎn)商開始大幅降價(jià)”的消息引發(fā)關(guān)注。實(shí)際上，不僅僅是樓市成交慘淡，熱門地段流標(biāo)、入市新盤降價(jià)搶客等一連串負(fù)面消息也不斷沖擊香港樓市。
當(dāng)?shù)剌浾摲Q，這是特區(qū)政府一年多以前連續(xù)推出“辣招”打壓樓市造成的。但更重要的原因是，美聯(lián)儲退市已造成資金從新興國家大規(guī)模流出，低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然減退。
目前，悲觀氣氛正籠罩香港樓市。有機(jī)構(gòu)分析，香港樓市調(diào)整周期展開，今年樓價(jià)或下調(diào)一成。
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| 趙乃育/繪 |
慘淡 內(nèi)地客香港虧錢賣樓
近期有關(guān)內(nèi)地客虧錢賣樓的消息接連不斷，最新爆出的一宗是一名內(nèi)地韓姓業(yè)主賣樓虧了600萬港元。
這位內(nèi)地客持有的是位于山頂加列山道的300平米“大宅”，業(yè)主2011年購進(jìn)的時(shí)候花了1.28億港元。有知情的代理透露，這名內(nèi)地客購入物業(yè)后本來打算短線炒賣，中間也曾經(jīng)試圖出租，但一直沒找到下家，于是便將房子叫價(jià)下調(diào)求售，最后以1.3億港元售出。以購入價(jià)計(jì)算，這次轉(zhuǎn)售賬面雖然微賺200萬港元，但連同印花稅及傭金等，估計(jì)該名內(nèi)地客要虧損約600萬港元。
山頂豪宅屬富人區(qū)，而富人又一向不差錢，故而山頂豪宅價(jià)格從來是只高不低。這讓港人感嘆，更催生警惕：香港樓市正走在下坡路上？
內(nèi)地客虧錢賣樓并非這一例。盤點(diǎn)一下近期的實(shí)例：
大角，有一處實(shí)用面積1061平方英尺(約合90平米)的住宅，原本由一名內(nèi)地客以2265萬港元購入，近日以2200萬港元易手，賬面損失65萬港元，若加上厘印費(fèi)(96萬港元)及代理傭金等雜項(xiàng)支出，實(shí)質(zhì)損失逾180萬港元。
大潭陽明山莊，一名近年買入多個(gè)物業(yè)的內(nèi)地鄭姓客人，在2012年斥資1900萬港元購入的物業(yè)，近日以1795萬港元售出，賬面虧損約105萬港元，而由于交易須付5%額外印花稅，即近90萬港元，假如全數(shù)由賣方承擔(dān)，再連同印花稅及傭金等費(fèi)用，他實(shí)際上虧了約270萬港元�！�
內(nèi)地客為何頻頻爆出虧錢賣樓？直接因素，多數(shù)意見認(rèn)為與內(nèi)地“錢荒”有關(guān)，在香港買樓的內(nèi)地投資者多是生意人，受銀行收緊信貸、資金周轉(zhuǎn)困難影響，一些內(nèi)地投資者急于出售物業(yè)回籠資金，只好虧錢賣樓。但“蝕本”出手，也反映了香港樓市近期需求不旺的“慘淡”景象。
很多人都在問：這種凄涼僅僅是短期現(xiàn)象，還是意味著一個(gè)調(diào)整周期的到來？全球資金大環(huán)境影響下的香港樓市，會否因一系列負(fù)面因素疊加而出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)？
難免 香港“炒樓”熱潮必然減退
農(nóng)歷新年過后，傳來的不僅僅是樓市成交慘淡這一樁壞消息，熱門地段流標(biāo)、入市新盤大幅降價(jià)搶客等一連串負(fù)面消息也不斷沖擊樓市。
最新消息是，屯門兩幅住宅地截標(biāo)以每平方英尺2000余港元的低價(jià)售出，創(chuàng)下該區(qū)塊十幾年以來的最低價(jià)。至于新樓盤“劈價(jià)搶客”，以元朗一樓盤為例，去年3月底首度開盤，當(dāng)時(shí)平均實(shí)用平方英尺價(jià)1.71萬港元，而最近一期報(bào)價(jià)則是約9200港元，價(jià)格調(diào)整幅度可謂驚人。
有輿論稱，這是特區(qū)政府一年多以前連續(xù)推出“辣招”打壓樓市造成的。去年下半年起，由于特區(qū)政府推出針對內(nèi)地炒樓的“雙辣招”(非本地人、短期炒賣者加征印花稅)，內(nèi)地客參與較多的“豪宅”市場便開始疲軟。據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署早前公布，去年全港樓價(jià)升約7.7%，升幅為5年來新低，實(shí)用面積1722平方英尺(約150平米)以上大戶型，樓價(jià)更是5年來首次出現(xiàn)跌幅，全年下跌2%。
更有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱一手房需求應(yīng)聲銳降，以非本地個(gè)人及非本地公司名義購買物業(yè)的個(gè)案，去年第三季度減少至平均每月89宗，占總成交2.2%，遠(yuǎn)低于2012年1月至10月期間，平均每月約360余宗，占總成交逾4.5%的水平。
“辣招”之外，全球金融大環(huán)境更為人所關(guān)注。香港作為對全球資金動(dòng)向最敏感的開放式經(jīng)濟(jì)體，國際金融一有風(fēng)吹草動(dòng)，樓市便搖晃不已。美聯(lián)儲退市已造成資金從新興國家大規(guī)模流出，原為低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然會減退，這是香港樓市疲軟的根本�！�
香港金管局總裁陳德霖早前預(yù)告，金融海嘯后流入的1000億美元將會撤走，屆時(shí)會對資金流動(dòng)性及利率造成壓力。
香港金管局及中原研究部的資料顯示，自2008年美聯(lián)儲推出首輪量寬后，熱錢流入將香港銀行體系資金一度推高至3180億港元，令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位，現(xiàn)時(shí)銀行體系資金約1639億元，資金轉(zhuǎn)勢流走后，市場預(yù)計(jì)按揭利率將從低位回升至逾3厘水平。
中國內(nèi)地對香港的影響也越來越大。從香港的角度看，一方面，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，內(nèi)地金融系統(tǒng)穩(wěn)健、不易受國際沖擊，對香港起著重要的支撐作用；另一方面，內(nèi)地收緊銀根、整頓“影子銀行”、打擊腐敗，又客觀上影響了對香港樓市的需求。內(nèi)地整頓金融秩序?qū)θ蚪鹑诘挠绊懸膊蝗菪∮U，一國際金融機(jī)構(gòu)高管就直言，中國為影子銀行“收水”，比美聯(lián)儲退市更值得新興市場憂慮。
下調(diào) 香港樓價(jià)今年或降一成
悲觀的氣氛正籠罩香港樓市。農(nóng)歷新年期間，一二手房成交大幅下挫，說明投資者對現(xiàn)階段入市買樓變得猶豫，大部分都轉(zhuǎn)持觀望態(tài)度。
一機(jī)構(gòu)民調(diào)顯示，市民預(yù)期短期樓價(jià)下跌所占比例為70.9%；而認(rèn)為樓價(jià)短期上升所占比例為12.1%，屬偏低水平。
在香港，一枝獨(dú)秀的地產(chǎn)行業(yè)也可視作經(jīng)濟(jì)之母，樓市一旺百旺，一衰百衰。從樓市周期看，回歸以來香港曾經(jīng)歷過1997年(亞洲金融危機(jī))、2003年(非典危機(jī))及2008年(美國次貸危機(jī))的樓市大調(diào)整，自2008年12月香港私人住宅價(jià)格跌入谷底后，反彈至今累計(jì)升幅已達(dá)134%。目前樓價(jià)升幅換算成年率高達(dá)18.5%，是GDP增幅的5到6倍，也是物價(jià)增幅的3到4倍。無論從基本面還是從外圍大環(huán)境看，香港樓市都顯現(xiàn)出正在步入調(diào)整期。美聯(lián)儲的加息預(yù)期就是調(diào)整的信號�！�
香港財(cái)金官員已不只一次警告，香港利率有可能比美國更早進(jìn)入加息周期。一方面，在新興市場熱錢流走的陰影之下，未來加息的可能性驟增；另一方面，受持有成本增加的影響，地產(chǎn)商會加快售樓，未來香港樓市新盤供應(yīng)將會逐步增加。不少業(yè)內(nèi)人士據(jù)此分析，香港樓市有可能要調(diào)整兩成或以上才見底，調(diào)整期至少需要2年。
不過，也有樂觀者認(rèn)為，目前香港經(jīng)濟(jì)基調(diào)良好，失業(yè)率仍維持約3.3%水平，業(yè)主持貨能力較強(qiáng)，低息環(huán)境下，大部分不需急于“劈價(jià)”套現(xiàn)，預(yù)計(jì)今年住宅樓價(jià)有望上升�！�
還有業(yè)內(nèi)人士把樓市保持暢旺的希望寄托在內(nèi)地客身上。世邦魏理仕發(fā)布《中國資本進(jìn)軍海外房地產(chǎn)投資報(bào)告》，預(yù)計(jì)今年中國個(gè)人投資者將有1.1萬億元投向海外房地產(chǎn)市場。有分析師算賬，由于人民幣持續(xù)升值，目前內(nèi)地客入市港樓等于打了7.8折。
萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文表示，短期內(nèi)“限購令”不會有所放寬，港人在內(nèi)地購房的限制依然持續(xù)，加上內(nèi)地稅制復(fù)雜，投資內(nèi)地樓市未必有多大賺頭，簡單而言5年要升值3成以上才“有錢賺”。他又表示，限購令內(nèi)地資金南下，預(yù)料投資者將重返香港新盤市場，今年內(nèi)地買家比例將由現(xiàn)時(shí)的5%增至10%。
總之，多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，香港樓市將進(jìn)入調(diào)整期，但由于全球發(fā)展尚算穩(wěn)定，調(diào)整將是溫和的。有機(jī)構(gòu)預(yù)測，新盤減價(jià)沖擊二手房，預(yù)期今年二手樓價(jià)下跌10%。如果其他地產(chǎn)商跟隨減價(jià)賣樓的話，新盤定價(jià)有可能會“一浪低于一浪”，而急于套現(xiàn)的二手房業(yè)主惟有減價(jià)爭奪客源，假如一手房及二手房的價(jià)格齊跌，香港樓市就可能真走到轉(zhuǎn)折點(diǎn)了。