土地市場逆市升溫蘊含風(fēng)險
2014-02-10   作者:項崢  來源:經(jīng)濟(jì)參考報
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  年初熱點城市出現(xiàn)樓市、地市“冰火兩重天”的現(xiàn)象值得高度關(guān)注。
  一方面,受春節(jié)淡季和調(diào)控升級影響,熱點城市樓市明顯降溫,1月北京住宅成交量同比下降近50%;另一方面,京滬杭深賣地收入超千億元,“地王”頻出再次點燃土地市場熱情。雖然地價上升可能推動房價上漲,但這種支撐作用要受到市場終端需求的明顯約束。目前看,熱點城市樓市需求漸趨理性,土地市場逆市升溫將蘊含較大風(fēng)險,值得高度警惕。
  當(dāng)前我國樓市運行漸趨理性。從成交量分析,去年以來我國商品房銷售面積增速逐月放緩;即使是一線城市北京,2013年住宅銷售面積同比下降8.1%。這些情況表明,樓市需求經(jīng)過前期集中釋放后,后續(xù)增長動能明顯衰減。
  從資金面分析,據(jù)中國人民銀行《2013年金融市場運行情況》分析,去年我國貨幣市場利率中樞上移明顯。預(yù)計今年我國金融市場資金面相對緊張狀況不會有明顯緩解,特別是利率市場化進(jìn)程加快,影子銀行監(jiān)管加強,將會明顯影響到房地產(chǎn)市場融資狀況。隨著美聯(lián)儲退出QE實質(zhì)步伐加快,新興市場經(jīng)濟(jì)體資金將加速回流美國,有可能會引發(fā)局部國家經(jīng)濟(jì)金融動蕩,進(jìn)而影響到我國實體經(jīng)濟(jì)。
  從經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力分析,熱點城市高房價已非普通人群企及,房價收入比也已遠(yuǎn)超國際公認(rèn)合理范圍。由于住房租金價格上漲明顯滯后房價,且受到中低人群收入狀況制約,因而住宅實際投資價值已經(jīng)明顯下降,中高收入人群的投資性住房需求也會受到抑制。從宏觀經(jīng)濟(jì)金融前景分析,房地產(chǎn)市場非理性繁榮已經(jīng)實質(zhì)性損害到國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定運行,房地產(chǎn)市場風(fēng)險正逐步釋放,也已經(jīng)成為社會共識。綜合來看,樓市需求理性回歸將會明顯影響到房地產(chǎn)市場終端需求。
  土地市場逆市升溫蘊含了較大的風(fēng)險。盡管理論上存在供給創(chuàng)造需求的可能,就房地產(chǎn)市場而言,土地投資能否最終轉(zhuǎn)化為財富要取決于房地產(chǎn)市場終端需求。從土地購置到形成住宅銷售,大約需要一年到一年半的時間,期間經(jīng)濟(jì)社會變化都將影響到終端的住宅銷售,存在很大不確定性。新一屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控政策選擇上,重視市場機(jī)制作用,加大保障性住房建設(shè)和住宅市場供應(yīng),將有力緩解住宅供求矛盾,減少房價上漲預(yù)期。房產(chǎn)稅開征預(yù)期以及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國鋪開,將會降低高凈值人群繼續(xù)投資多套住宅的熱情。雖然從表面上看,“地王”出現(xiàn)和樓面價上升,將會對相關(guān)區(qū)域的房價形成一定支撐,但這種支撐能否有效,實際上仍由房地產(chǎn)市場整體發(fā)展所決定。目前看,少數(shù)熱點城市幾個“地王”的出現(xiàn),并不會實質(zhì)上改變2014年我國樓市觸頂回落的大格局,土地市場逆市升溫不僅不會改變樓市降溫趨勢,反而將蘊含潛在的、較大的風(fēng)險。
  需要注意的是,熱點城市住宅市場有逐步淪為少數(shù)人“自彈自唱”的危險。即使是進(jìn)行國際比較,北京、上海等住宅價格也已經(jīng)與國際大都市比肩,但住戶收入狀況差距很大,風(fēng)險狀況不言而喻。雖然熱點城市發(fā)展對房地產(chǎn)市場存在高度依賴性,但如果僅僅是將城市“大餅”攤大,而沒有實體產(chǎn)業(yè)支撐,最終也難免會陷入后繼乏力的境地。由于熱點城市對宏觀經(jīng)濟(jì)增長放緩存在滯后反應(yīng),受宏觀經(jīng)濟(jì)面約束,也不排除未來一線城市房地產(chǎn)市場也會出現(xiàn)供過于求的可能,值得高度警惕。
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