房價和房企“雙分化”今年還將加劇
調(diào)控長效機(jī)制構(gòu)建等因素利好房企
2014-01-17   作者:記者 魏飚/太原報道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報
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  中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù),2013年12月,全國百城房價環(huán)比上漲0.7%,自2012年6月以來連續(xù)19個月環(huán)比上漲。盡管房價月度上漲走勢趨于平穩(wěn),但不同城市房價分化明顯:一二線城市房價上漲壓力依然突出;三四線城市價格繼續(xù)下行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2014年樓市房價和房企分化還將加劇,差異化調(diào)控或?qū)⒈苊夥績r大幅波動,加之新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)以及調(diào)控長效機(jī)制的構(gòu)建,將為布局三四線城市房企帶來機(jī)遇。

  房價房企雙分化趨勢明顯

  最近多家機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)和研究報告顯示,我國樓市房價和房企分化趨勢明顯。一二線城市供不應(yīng)求壓力將持續(xù),房價上漲壓力依然突出;三四線城市面臨價格下行風(fēng)險。同時,領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強化競爭優(yōu)勢,與中小房企的距離分化發(fā)展格局也越來越明顯。
  中國指數(shù)研究院最新發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)顯示,2013年12月100個城市中有68個環(huán)比上漲,32個城市環(huán)比下跌。與11月相比,12月環(huán)比上漲的城市個數(shù)減少1個,其中漲幅在1%以上的有19個,較上月減少9個;12月價格環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加1個,其中跌幅在1%以上的有15個,較上月增加5個。報告認(rèn)為,12月房價上漲走勢趨于平穩(wěn),但值得注意的是,在熱點城市房價漲幅趨穩(wěn)的同時,不同城市房地產(chǎn)市場分化進(jìn)一步加劇。
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,一線及熱點二線城市市場持續(xù)去庫存,二三線城市大多庫存積累。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)(CRIC)研究中心數(shù)據(jù)顯示,近兩年以來,一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位,以北京為例,消化庫存周期僅6.9個月。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,二線城市中,營口、丹東、鄂爾多斯、溫州等城市則在庫存高企的同時,市場表現(xiàn)欠佳,去化時間多超20個月,丹東樓市庫存去化時間甚至達(dá)73.3個月。
  山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院教授耿曄強認(rèn)為,縱觀2013年房價走勢,各地地王不斷涌現(xiàn),從9月份開始,一線城市房價漲幅驚人。從國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)看,北上廣深四個一線城市房價9-11月連續(xù)同比漲幅超過兩成。中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,一線城市的中心區(qū)和周邊差距非常大,比如說北京西城區(qū)的房價和它的周邊平谷、密云、延慶以及河北的固安、香河,相差達(dá)到10倍。中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)張大偉認(rèn)為,從全國樓市看,市場已經(jīng)分化,一二線城市爆漲,三四線城市平穩(wěn),整體市場冷熱不均衡。
  另外,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,2013年銷售額過百億企業(yè)擴(kuò)容至71家,萬科、綠地、保利、中海、恒大、碧桂園等6家企業(yè)銷售額突破千億,行業(yè)領(lǐng)先陣營持續(xù)壯大。同時,領(lǐng)軍企業(yè)尤其是“千億軍團(tuán)”不斷強化競爭優(yōu)勢,進(jìn)一步拉大了與中小房企的距離,分化發(fā)展格局愈加明確!

  2014年樓市“雙分化”或?qū)⒓觿?/STRONG>

  業(yè)內(nèi)預(yù)計2014年,房地產(chǎn)價格上漲繼續(xù)分化,不排除房價下跌城市數(shù)目進(jìn)一步增加,或呈現(xiàn)極端分布。若各地房價繼續(xù)分化會造成一線城市“地王”頻出,三四線城市樓市“高空置率”風(fēng)險。同時,2014年樓市或?qū)⑸涎荨褒垹幓⒍贰?BR>  中國銀行發(fā)布的《2014年宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望報告》指出,2013年以來,部分城市已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象,未來這一趨勢還將延續(xù)。由于三、四線城市就業(yè)和發(fā)展機(jī)會有限,這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、就業(yè)機(jī)會不均等的狀況很難出現(xiàn)根本性變化。此外,十八屆三中會全要求,進(jìn)一步放寬中小城市戶籍限制,嚴(yán)格控制特大城市新增人口,這意味著隨著土地改革制度的推進(jìn),中小城市的土地供給將大幅增加,房價下跌城市個數(shù)可能繼續(xù)增加。
  花樣年控股集團(tuán)董事局主席潘軍認(rèn)為,由于一線城市的供應(yīng)量不足,而需求極大,所以一線城市房價將延續(xù)漲勢。二線城市則是一個比較平穩(wěn)的,緩步增長的趨勢。三線城市可能面臨的壓力比較大,房價將保持平穩(wěn)可能不會有增長。而四線城市是一個下降的趨勢,所以現(xiàn)在全國樓市呈現(xiàn)極端分布。
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2014年房企“分化”呈現(xiàn)新格局或?qū)⑸涎荨褒垹幓⒍贰。張宏偉說,2013年,百億房企軍團(tuán)擴(kuò)大到71家,較2012年增加18家,其銷售額合計達(dá)到2.3萬億元,2013年房企“千億軍團(tuán)”的擴(kuò)容與百億企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大,暗示市場集中度進(jìn)一步提高。預(yù)計2014年“千億軍團(tuán)”房企將達(dá)到10家以上,而百億房企或?qū)⒔咏?00家,房地產(chǎn)企業(yè)爭奪市場龍頭老大地位將更加激烈。
  此外,千億與百億以上房企“分化”特征將更加明顯,尤其是對于排名30以后的房企來講,“力爭上游,不上則下”將成為未來房企競爭格局變化過程中的主要特征。

  “差異化”為房企發(fā)展迎來機(jī)遇

  張大偉等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,2014年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將更講究因地制宜和分類指導(dǎo)。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認(rèn)為,商品房價格過快上漲的原因是綜合性的,但調(diào)控指標(biāo)過于落在房價上,調(diào)控政策過于側(cè)重行政手段,實際操作過于一刀切,顯然已不符合實際。市場分化下的房地產(chǎn)調(diào)控政策走向?qū)⒏鼜娬{(diào)針對不同城市的不同狀況,實行不同政策。
  業(yè)內(nèi)人士指出,類似溫州這樣的城市,放松限購政策也就有了它的合理性。而對于類似北京這樣的一線城市來說,房價的猛烈上漲確實給民眾帶來了巨大的壓力,但依靠限購等行政手段已經(jīng)很難起到壓低房價的效果,更重要的是需要政府推進(jìn)綜合改革,將掌控過多的資源外移,減輕人口導(dǎo)入壓力。
  張宏偉等專家認(rèn)為,樓市調(diào)控的地方政策主要表現(xiàn)為:重點一二線城市依舊從嚴(yán),三四線城市有望迎來機(jī)遇期。以北上廣深為代表的一線城市和以杭州、南京、武漢等為代表的重點二線城市,將延續(xù)2013年四季度以來的從嚴(yán)態(tài)勢。一是10月以來,已有超16個一線和二線城市出臺地方新政,紛紛收緊限購和二套房貸政策,致使一批人一夜之間喪失了購房資格,還有一批人望而卻步。二是房貸政策不斷收緊,雖然國家層面并未出新政,但商業(yè)銀行卻不愿打折發(fā)放首套貸款,且放貸周期大幅拉長。目前來看,2014年各城市的房貸政策很可能依然偏緊!
  全國城鎮(zhèn)化會議提出要推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,要全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模。耿曄強說,這就意味著未來三四線城市將迎來大量的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城,從而衍生出新增住房需求。目前,我國推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化也將有助于三四線房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展,加上差異化調(diào)控將利好這些城市的房地產(chǎn)企業(yè)。

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