2014年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻
2014-01-12   作者:葉檀  來源:新浪財(cái)經(jīng)
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    房地產(chǎn)進(jìn)入泡沫后期,2014年不會(huì)崩潰,但各城市分化將更加嚴(yán)重。

    2014年房?jī)r(jià)整體微有上漲,一線城市范圍從中心區(qū)域向周邊衛(wèi)星城拓展,更多的三四線城市的債務(wù)危機(jī)搖搖欲墜,要靠債務(wù)展期、會(huì)計(jì)游戲應(yīng)付危機(jī)。

    政策的預(yù)期是,以直接限制的方式抑制大城市房?jī)r(jià)上升,傾向于扶植中西部城市群,與三四線中小城市,以實(shí)現(xiàn)就地城鎮(zhèn)化。

    地球人無法阻擋中國一線城市居高不下的房?jī)r(jià)。

    有媒體去年年底報(bào)道,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日正在草擬2014年重點(diǎn)監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)城市的名單,被列入名單的城市須從嚴(yán)執(zhí)行限購限價(jià)等樓市調(diào)控政策,北京、上海、廣州、深圳明確在列。一線城市仍是房地產(chǎn)調(diào)控的重要區(qū)域,說明這些城市對(duì)于各地高凈值人群的吸引力不變。

    這是明智的選擇,在資產(chǎn)泡沫后期,市場(chǎng)總是會(huì)尋找最厚實(shí)的安全島,國內(nèi)一線城市就是國內(nèi)最安全的投資地,如果一線城市的中心區(qū)域的房地產(chǎn)溢價(jià)下降,說明中國經(jīng)濟(jì)與金融已經(jīng)無法支撐。冰山從外層薄弱處融化,一線城市是中心最厚的地方。

    較為另類的現(xiàn)象是,傳統(tǒng)的貧困地區(qū)、人口占比較高的四線地區(qū),由于開發(fā)商開發(fā)出工業(yè)化時(shí)代整齊劃一的樓盤,第一次有了五星級(jí)賓館,品質(zhì)相比此前有較大提升,這些城市在初期會(huì)有投資跳升階段,萬達(dá)在阜陽等城市的銷售榮耀印證了這一點(diǎn)。但這是短期的、缺乏競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果,是當(dāng)?shù)芈杂匈Y金的投資者缺乏投資標(biāo)的的結(jié)果。當(dāng)?shù)胤秸还淖鳉庖敫嗟腃BD、試圖一口吃成個(gè)胖子時(shí),風(fēng)險(xiǎn)隨后而到。

    資產(chǎn)泡沫處于后期的另一個(gè)征兆是,越來越多的開發(fā)商與投資者將資金、項(xiàng)目輸出到境外,這幾乎是本能的套保行動(dòng)。國內(nèi)最重要的投資品市場(chǎng)房地產(chǎn)所面臨的壓力越來越大,無房產(chǎn)稅、無投資信息的時(shí)代即將過去,趁著人民幣大幅升值、資產(chǎn)仍在高位購入境外發(fā)達(dá)國家的資產(chǎn),是經(jīng)濟(jì)理性人的自然選擇。不僅李嘉誠先生在這么做,重要的開發(fā)商幾乎都在境外開疆拓土。筆者身邊開修車店的朋友,也在認(rèn)真閱讀移民須知。

    這是地球村時(shí)代,轉(zhuǎn)移資產(chǎn)逃避大的政策風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)成為現(xiàn)實(shí)可行的選項(xiàng),中國并不僅止于國內(nèi)各地區(qū)、各城市之間爭(zhēng)奪高凈值、高能力人群,還面臨著全球營商、生存環(huán)境的競(jìng)爭(zhēng),實(shí)際上是個(gè)國際競(jìng)爭(zhēng)力的課題!陡2妓埂冯s志1月2日撰文指出,“如果中國的環(huán)境污染還像今天這般繼續(xù)惡化下去的話,中國的房地產(chǎn)總有一天會(huì)變得一文不值。年輕一代中國人會(huì)選擇離開這個(gè)國家,而不是遷入污染的城市,繼而抑制房地產(chǎn)需求,并加劇該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能過剩的問題”。有能力有意愿移民的人越來越多,中國在海外的房地產(chǎn)投資屢創(chuàng)新高。政府有必要正視喪失全球競(jìng)爭(zhēng)力的風(fēng)險(xiǎn)。

    很多人想當(dāng)然地認(rèn)為,隨著外出務(wù)工人口的回流,當(dāng)?shù)乜帐幨幍慕ㄖ簿陀辛巳胱≌撸M(fèi)隨之而興,中西部三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)因此被夯實(shí)。這是幻想。

    中國城鎮(zhèn)化過程中的富裕群體已經(jīng)完成了從原始積累到購置主要資產(chǎn)的全過程,從山西等地的情況看,按照不同的財(cái)富分層,高凈值人群分別完成了境外置業(yè)、北京置業(yè)、省城置業(yè)、地方小型核心城市置業(yè),財(cái)富圈層與置業(yè)邊界非常清楚,絕不會(huì)因?yàn)檎奶?hào)召就在本地被污染的礦區(qū)縣城大舉置業(yè)。

    按照去年底中央農(nóng)村工作會(huì)議的城鎮(zhèn)化時(shí)間表,提出三個(gè)“1億”目標(biāo):到2020年,要解決約1億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約1億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約1億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化。發(fā)改委的榨菜指數(shù)也顯示,外出務(wù)工的人口在逐步回流到中西部地區(qū)。

    但是,外出務(wù)工人員與堅(jiān)守在當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的人員,不屬于投資群體中的一員,他們需要依靠城鎮(zhèn)化擺脫貧困,而不是通過購置資產(chǎn)繳納稅收的方式,為城鎮(zhèn)化貢獻(xiàn)資金。大城市從事服務(wù)業(yè)的勞動(dòng)者們,情況好的可以在當(dāng)?shù)乜h城置業(yè),通常是回到村里在宅基地上蓋個(gè)小二層的房子,貽養(yǎng)天年。

    消費(fèi)能力與投資能力都需要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的培育,在培育初期城鎮(zhèn)化的過程中,數(shù)萬億的成本支出不可缺少。

    上世紀(jì)80年代的東部沿海地區(qū),培育出大量高凈值人群花費(fèi)了20年左右的時(shí)間,中西部地區(qū)通過城鎮(zhèn)化、導(dǎo)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的時(shí)間,不會(huì)比東部地區(qū)更短。這還是在世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定、國內(nèi)政策不出現(xiàn)大的方向性錯(cuò)誤前提下的財(cái)富培育速度。

    考慮到2013年緩解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的是前所未有的賣地收入,考慮到2014年還有1000億元的城投債要到期,考慮到近日國家審計(jì)署公告有四成地方債務(wù)靠賣地還債,政府不可能貿(mào)然戳破房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格這層皮,這將讓中國失去緩沖,提前進(jìn)入經(jīng)濟(jì)危機(jī)期。

    要解決房地產(chǎn)泡沫,功夫在房地產(chǎn)之外。中西部城市群市場(chǎng)化的高速發(fā)展,東部地區(qū)率先實(shí)行現(xiàn)代政府組織架構(gòu)、嚴(yán)格捍衛(wèi)合法產(chǎn)權(quán)、控制日益惡化的污染等等,是挽回泡沫、挽回資金的必要支撐。

    出現(xiàn)兩個(gè)現(xiàn)象時(shí),說明情況好轉(zhuǎn),房地產(chǎn)泡沫不會(huì)崩盤反而會(huì)被做實(shí):第一,新的城市群、三四線城市的經(jīng)濟(jì)回升,帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展;第二,國內(nèi)高凈值人群不再轉(zhuǎn)移財(cái)富,轉(zhuǎn)而在國內(nèi)創(chuàng)造財(cái)富、在國內(nèi)消費(fèi)投資。做到這兩點(diǎn),需要強(qiáng)有力的改革推手。

    冰山即將融化,此時(shí)力挽狂瀾的辦法是,降低溫度延緩冰山融化速度,并且盡快另造一條高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)大船抵御風(fēng)險(xiǎn)。

    人的城鎮(zhèn)化,無關(guān)乎房?jī)r(jià)高低,不在于烏托邦式的民生承諾,而在于國民心底的信心。

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