6月還公開表示
“始終對銀行不太放心”的萬科，昨日被曝?cái)M以超過30億港元認(rèn)購徽商銀行在港發(fā)行的IPO股份，并有望成為徽商銀行最大單一股東。被業(yè)內(nèi)視為純粹的房地產(chǎn)公司涉足金融行業(yè)的里程碑事件。
據(jù)《證券時(shí)報(bào)》快訊，徽商銀行董事長李宏鳴昨日在香港IPO投資者推薦會上表示，萬科作為基石投資者介入對于徽商銀行而言是好消息。同時(shí)，他表示此舉也反映出中國大的改革趨勢，不同產(chǎn)業(yè)資本開始合作，在城鎮(zhèn)化的大背景下，中部地區(qū)為新的亮點(diǎn)，今后兩家會有合作的機(jī)會。
多位香港金融界人士在接受記者采訪時(shí)表示，萬科擬入股準(zhǔn)備上市的商業(yè)銀行，投資價(jià)值應(yīng)該為萬科考慮的第一點(diǎn)。此外，也不排除萬科想通過此次入股獲取經(jīng)驗(yàn)，為今后自己經(jīng)營融資平臺做準(zhǔn)備的可能性。截至發(fā)稿，萬科尚未對這一入股計(jì)劃發(fā)表評論，但在記者采訪萬科相關(guān)人士時(shí)，其對上述計(jì)劃并未予以否認(rèn)。
萬科“戰(zhàn)略性入股”
“以前如果有人游說把萬科業(yè)務(wù)多元化，我會回應(yīng)‘我死了以后再說’，但現(xiàn)在想法有變，就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒里伸出一只手來干擾你�！边@是王石在2012年初說過的一句話。
但現(xiàn)在來看，萬科已經(jīng)不得不走向“多元化”。從年中提到的“城市運(yùn)營服務(wù)商”到如今即將成為徽商銀行的第一大股東，萬科在釋放“天花板臨近”的信息，而萬科集團(tuán)總裁郁亮的布局無疑是在對沖未來房地產(chǎn)行業(yè)的增長乏力�！斑@個(gè)信號對于行業(yè)還是會存在一定影響，三五年之后房地產(chǎn)市場回歸平淡，企業(yè)怎么增長？這個(gè)問題必須要解決�！碧m德咨詢總裁宋延慶對記者說道。
萬科此舉真正目的雖然并未作過多披露，僅僅是用了“戰(zhàn)略性入股”這幾個(gè)字，但當(dāng)其將地產(chǎn)獲利的資金投入另一個(gè)壟斷行業(yè)之后，萬科的觸角已經(jīng)徹底進(jìn)入了另一個(gè)領(lǐng)域。CRIC研究中心分析師朱一鳴昨日對記者表示，作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，國內(nèi)房企在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外形成多元主營業(yè)務(wù)的比例并不高，較多是在行業(yè)內(nèi)形成縱向一體化的多元經(jīng)營�！爸饕蜻�是資金有限，企業(yè)無暇他顧。但銀行是例外，因?yàn)槠渚哂小顿Y小、見效快’的特點(diǎn)�！�
該分析師進(jìn)一步指出，在萬科的案例中，企業(yè)僅投資30多億港元就實(shí)現(xiàn)了對銀行的控股，這對資產(chǎn)上千億的企業(yè)不會造成壓力，而且銀行的利潤非常高。
“萬科成為銀行的第一大股東能在一定程度上給其融資帶來便利，在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)商向銀行借貸需要承擔(dān)較高的資金成本，而且房地產(chǎn)本質(zhì)依然是資金密集型行業(yè)，萬科向徽商銀行貸款能夠分享它的收益。”中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對記者說，房地產(chǎn)商以股東姿態(tài)介入銀行業(yè)早已存在，只是并非單一最大股東。
“目前上市房企中實(shí)現(xiàn)了對金融機(jī)構(gòu)入股的比例大概是在10%，但大部分入股比例都很小，對象集中在城市商業(yè)銀行或農(nóng)村合作銀行�！彼窝討c告訴記者，這類銀行的資本金較少，二三十億就可以成立，“房企也不用耗費(fèi)多大資金就能成為股東，入股之后優(yōu)質(zhì)的銀行會上市，資本金溢價(jià)就能翻番，回報(bào)率會明顯高于地產(chǎn)投資。”
北京一位房企人士告訴記者，其所接觸到的一家房企此前僅投資四五千萬入股了中石油直屬的一家銀行，短短三四年的時(shí)間，目前獲利已經(jīng)飆漲至4億多。
地產(chǎn)金融化趨勢加速
記者大致梳理了目前上市銀行的持股情況，其中中國泛�？毓杉瘓F(tuán)持有民生銀行2.46%的股權(quán)；魯能集團(tuán)持有交通銀行0.77%的股權(quán)；2011年9月，綠地集團(tuán)通過增資控股成為盤錦市商業(yè)銀行第一大股東。但這些都沒有成為房地產(chǎn)行業(yè)涉足金融行業(yè)的“里程碑”事件。
“因?yàn)檫@些企業(yè)實(shí)行多元化經(jīng)營，集團(tuán)旗下其他業(yè)務(wù)可與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相匹敵，因此不受國家房市調(diào)控的限制。”朱一鳴告訴記者，但對純房企控股銀行，國家監(jiān)管部門一直嚴(yán)防死守�！斑@也很好理解，因?yàn)榭刂品科蟮你y行信貸一直都是房市調(diào)控的有效手段�！�
時(shí)過境遷，過去幾年嚴(yán)厲的限貸、限購實(shí)施效果表明，房價(jià)的調(diào)控最終要靠“疏導(dǎo)”供應(yīng)，而非“嚴(yán)堵”需求才能實(shí)現(xiàn)。“基于這樣一個(gè)思路轉(zhuǎn)變，監(jiān)管層前段時(shí)間才釋放房企上市再融資解禁信號，現(xiàn)在對萬科控股銀行‘開閘放水’�！敝煲圾Q補(bǔ)充道，一直以來，房企的發(fā)展很大程度上取決于與銀行的關(guān)系。因?yàn)殂y行一直為開發(fā)商提供貸款用于買地和進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，而且也涉及向開發(fā)商的客戶提供按揭貸款�！坝辛俗约旱目毓摄y行后，房企的境遇將大為改善。對于購買本企業(yè)產(chǎn)品的客戶，萬科可以讓其通過徽商銀行來辦理按揭貸款，從而打造企業(yè)銷售的一個(gè)核心競爭優(yōu)勢，同時(shí)可以大大提升企業(yè)的流動(dòng)資金�！�
在高和投資金融分析師李慧中看來，萬科入股徽商銀行更多反映出地產(chǎn)金融化的趨勢越來越明顯，“此前開發(fā)商與銀行的合作是通過按揭貸款，相對來說便捷性會差一些，但如果成為某個(gè)銀行的控股大股東，不管是資金來源還是發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品都會更便利，同時(shí)銀行授信也會有所傾向。”
李慧中告訴記者，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)一大趨勢便是直接融資不斷升高�！氨容^典型的一個(gè)案例就是華潤信托，之前只是做一些固定收益的發(fā)債，但現(xiàn)在會直接將資金投入到項(xiàng)目公司進(jìn)行同權(quán)投資，做一些主動(dòng)性管理�！�
或?yàn)橥卣剐氯谫Y渠道
根據(jù)高和投資的監(jiān)測，房地產(chǎn)企業(yè)融資雖然一直是以銀行貸款為主的間接融資為主，但8年里房企直接融資增長了6.5倍�！斑@表明房企直接融資已經(jīng)越來越成為一種趨勢�！崩罨壑羞M(jìn)一步指出，從未來發(fā)展看，在傳統(tǒng)的直接融資形式如發(fā)行房地產(chǎn)股票、債券(包括在海外發(fā)行)基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)探索和發(fā)展新型證券化和類證券化融資形式，還有房地產(chǎn)行業(yè)并購、引入戰(zhàn)略投資人等，都將使得直接融資比例繼續(xù)提高。
萬科認(rèn)購徽商銀行的舉動(dòng)，除被解讀為賺取利潤的投資行為外，更多人傾向于認(rèn)為，這是萬科拓展新的融資渠道的一種嘗試。
盛富資本CEO黃立沖在接受記者采訪時(shí)表示，地產(chǎn)行業(yè)有很大的金融性，“這次萬科的認(rèn)購也是獲取低成本融資的一個(gè)方式。目前內(nèi)地融資還有很多局限，有一個(gè)銀行的平臺很方便。”
郁亮今年6月在西安向媒體表示，萬科是行業(yè)里現(xiàn)金最多的。根據(jù)萬科昨日披露的第三季度報(bào)，截至9月底，萬科持有的貨幣資金達(dá)370.6億元，與中期基本持平；凈負(fù)債率為39.90%，較中期時(shí)下降1.58個(gè)百分點(diǎn)。但其借款的款項(xiàng)并不低，短期借款和長期借款分別為121.35億元和266.62億元。
“銀行貸款在內(nèi)地所有的融資渠道中成本算是較低的，如果從其他銀行拿不到貸款，從入股企業(yè)更容易拿到低成本融資。萬科每年都要通過發(fā)信托和公司債來補(bǔ)充資本，這部分成本較高�！秉S立沖表示。
郁亮對外表示，萬科儲備資金是為了融更多的錢。但這些融資渠道的成本差異較大。根據(jù)中國指數(shù)研究院年初發(fā)布的《2012中國房地產(chǎn)企業(yè)融資成本專題研究報(bào)告》，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年萬科共發(fā)行11款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，融資金額達(dá)73.29億元，在所有大房地產(chǎn)商中發(fā)行數(shù)量和融資金額均為最高，信托產(chǎn)品的平均利率達(dá)8.56%。
“如果未來民營資本有更多機(jī)會進(jìn)入，萬科通過徽商銀行上市或有機(jī)會進(jìn)入到董事會，會讓萬科積累經(jīng)驗(yàn)，對它以后的經(jīng)營也有利�！毕愀弁顿Y銀行家溫天納認(rèn)為。
“企業(yè)控股保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu)，一直都是趨勢。從上市公司管制角度講，要考慮公允性，但從實(shí)際操作來講，銀行給自己股東貸款肯定會更寬松和容易�！秉S立沖對記者表示。