傳樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制意見征求進(jìn)尾聲 方案已廢四五稿
2013-10-16   作者:記者 王營(yíng) 鄢子為  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
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    政策預(yù)期催升大戶型成交 調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制意見征求已入尾聲  

  本報(bào)記者從多家中介機(jī)構(gòu)了解到,北京二手住宅新增房源以及成交量均在增長(zhǎng),新增房源量增長(zhǎng)曲線已經(jīng)高于新增客源量。其中大戶型“豪宅”成交量幾乎每月都在上漲。

  盡管從上海、重慶等試點(diǎn)城市來看,房產(chǎn)稅迄今并未對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘挟a(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響,但一些擁有多套房的財(cái)富階層,已經(jīng)從政府所傳遞的種種聲音中感覺到某種不安。

  最近盛傳的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,其中包括可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)推進(jìn)階段的房產(chǎn)稅。而十八屆三中全會(huì)被認(rèn)為是政策加碼的節(jié)點(diǎn)。

  參與了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制討論的華遠(yuǎn)地產(chǎn)任志強(qiáng)對(duì)本報(bào)稱,長(zhǎng)效機(jī)制討論方案已經(jīng)幾易其稿!澳壳岸家呀(jīng)作廢四五稿,前后改動(dòng)都非常大。在政府沒有對(duì)外公布前,消息都是不確定的!比沃緩(qiáng)說,但他拒絕透露曾經(jīng)被作廢的長(zhǎng)效機(jī)制方案細(xì)節(jié)。

  全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)(原全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì))創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生透露,長(zhǎng)效機(jī)制的意見征求已有數(shù)月,現(xiàn)在已經(jīng)接近尾聲,發(fā)改委與住建部的意見已全部出完,現(xiàn)在是征求各部委的意見。

  今年4月份,針對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲等因素,國(guó)家出臺(tái)了歷史上負(fù)擔(dān)最重的20%個(gè)人轉(zhuǎn)讓所得稅。在該政策出臺(tái)之初,大部分業(yè)內(nèi)人士曾判斷,參照歷史經(jīng)驗(yàn),北京二手房市場(chǎng)很可能因高額的稅負(fù)而被冷卻。但實(shí)際市場(chǎng)并非如此。

  記者從多家中介機(jī)構(gòu)了解到,不管是整體還是中高端,二手住宅新增房源以及成交量均在增長(zhǎng),甚至新增房源量增長(zhǎng)曲線要高于新增客源量。

  鏈家地產(chǎn)提供的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示,今年以來,除了4月份受新出臺(tái)調(diào)控政策影響,新增房源環(huán)比大幅下跌52.2%以外,其余月份新增日均房源均在環(huán)比增長(zhǎng),而這一波動(dòng)曲線要大于新增客源增幅;我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)提供的內(nèi)部數(shù)據(jù)也顯示,北京新增房源量增幅也相較往年明顯上漲。

  二手豪宅方面增幅較為明顯。麗茲行豪宅研究院獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示,十月上旬,高端二手住宅成交41套,相比去年同期上漲24.24%。這并不是漲幅最高的月份,按照該機(jī)構(gòu)發(fā)布的月度報(bào)告,除了4月份,受國(guó)八條市場(chǎng)調(diào)控短暫觀望的影響,今年以來,北京二手豪宅幾乎每月都在上漲。

  一些地產(chǎn)從業(yè)人士開始或建議別人拋售二手大戶型;一些多套房業(yè)主也在行動(dòng)。受房產(chǎn)稅預(yù)期影響,本報(bào)了解到,一些北京業(yè)主將名下三四套房產(chǎn)紛紛出售,然后一步到位換到地段、學(xué)區(qū)以及戶型等良好的小區(qū)中。

  鏈家在線提供的部分中高端樓盤成交數(shù)據(jù)可資證明。以位于太陽宮的太陽公元為例,該小區(qū)二手房源均未滿五年。但該樓盤今年成交量一直在增長(zhǎng),累計(jì)成交最多的戶型為總價(jià)在800-1000萬之間的三居,其次為500萬左右的兩居。

  鏈家一位中介稱,影響業(yè)主賣房的因素,一方面是受房產(chǎn)稅步步緊逼影響;另一方面,一些業(yè)主因?yàn)橐泼癯鰢?guó)或者換房等因素,包括一些外籍人士,均認(rèn)為到了賣房的好時(shí)機(jī)。

  克而瑞信息集團(tuán)華北區(qū)域總經(jīng)理牟增彬也明顯感覺到,越來越多的聲音傳遞出,房產(chǎn)稅開征已經(jīng)成為共識(shí),而這會(huì)在一定程度上催動(dòng)多套房持有者出售一些房屋。

  鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭也注意到,近幾月業(yè)主的出售意愿和掛牌相對(duì)積極。她認(rèn)為,一方面是改善型購(gòu)房者由于換房而增加一部分供應(yīng);另一方面,在價(jià)格上漲,政策風(fēng)險(xiǎn)加大的同時(shí),部分業(yè)主選擇了落袋為安。

  知名房產(chǎn)投資人張羽沖直接建議:“該賣掉的就賣掉,房產(chǎn)稅是遲早的事情。”張羽沖甚至建議,作為個(gè)人理財(cái),多套房持有者可以利用政策的空白期,把個(gè)人住房問題解決到位。

  房產(chǎn)稅推進(jìn)配合度不高

  盡管市場(chǎng)層面,對(duì)房產(chǎn)稅加碼的傳聞越來越多。但真正實(shí)質(zhì)性全面推行,尚不明晰。記者從接近住建部的知情人士了解到,房產(chǎn)稅全面推行被暫緩。背后原因“復(fù)雜”。

  房產(chǎn)稅全面開征一個(gè)重要技術(shù)依據(jù)是全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng),而這直接關(guān)系到一些財(cái)富階層所謂的“資產(chǎn)安全”,換而言之,還涉及到官員財(cái)產(chǎn)公開及反腐進(jìn)程的推進(jìn)。

  記者從上述知情人士處獲悉,在2012年6月,40城市聯(lián)網(wǎng)目標(biāo)達(dá)成后,全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)就一直進(jìn)展不順,一直維持在60余個(gè)的水平。“到目前為止,也沒有更新的進(jìn)展!痹撊耸糠Q。

  據(jù)透露,在全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)工作推進(jìn)的過程中,一些地方政府并不配合。“比如,一些地方政府會(huì)不按期同步數(shù)據(jù)、以遷移屬地服務(wù)器等理由,切斷與住建部前置服務(wù)器聯(lián)網(wǎng)的情況,造成數(shù)據(jù)不符等情況!痹撊耸糠Q。

  “用黑客手段,不讓聯(lián)都能聯(lián)上!比沃緩(qiáng)憤恨地表示聯(lián)網(wǎng)其實(shí)很容易,他稱,住房信息聯(lián)網(wǎng)早就聯(lián)上了,但里面沒有內(nèi)容。

  作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的另外一個(gè)技術(shù)基礎(chǔ),不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也進(jìn)展不順。2013年全國(guó)兩會(huì)召開期間,國(guó)務(wù)院提出整合現(xiàn)有住房、土地、林地等登記職能,建立“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”。

  住建部、國(guó)土資源部會(huì)同國(guó)務(wù)院法制辦也啟動(dòng)了《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》的起草準(zhǔn)備工作。同樣,該制度清晰設(shè)計(jì)和技術(shù)基礎(chǔ),都尚未匹配。

  任志強(qiáng)稱,房產(chǎn)證登記與實(shí)物產(chǎn)權(quán)登記統(tǒng)一很重要,但在一些城市,如山西,出租都不去辦產(chǎn)權(quán)證,這樣還可以買第二套,還有房改房,根本沒有登記到系統(tǒng)中。

  上述知情人士稱,包括房產(chǎn)稅在內(nèi),針對(duì)眾所期待的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,目前并未有實(shí)質(zhì)進(jìn)展,“大家都在等十八屆三中全會(huì)定調(diào)”。

  待定調(diào)的長(zhǎng)效機(jī)制

  不過,記者獲悉,住建部前不久組織了相關(guān)人士到成都等房?jī)r(jià)運(yùn)行平穩(wěn)地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)。原因是,成都房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來供應(yīng)和需求都相對(duì)平穩(wěn),房?jī)r(jià)也沒有出現(xiàn)過快上漲的情況。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭稱,據(jù)其了解,房產(chǎn)稅肯定會(huì)有所進(jìn)展,“根據(jù)政府相關(guān)口徑,第二批試點(diǎn)將在不久后出臺(tái)。當(dāng)然,改革是一步步推進(jìn),在全國(guó)范圍內(nèi)征收肯定需要幾年的時(shí)間。就現(xiàn)在來看,杭州、深圳、青島、湖北比較可能成為試點(diǎn)城市。北京因?yàn)榉慨a(chǎn)情況比較復(fù)雜,有央企房、房改房等不大可能作為試點(diǎn)城市”。

 
  關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控走向,聶梅生所透露的信息相對(duì)具有權(quán)威性。據(jù)她透露,她最近參加了一系列發(fā)改委的調(diào)研會(huì),對(duì)于政策走向有所了解。房地產(chǎn)政策的整體思路,將是政府與市場(chǎng)各自分工明確,為此可能會(huì)出一個(gè)十分重要的標(biāo)桿性文件。

  “業(yè)界都在期待三中全會(huì)以后能有一個(gè)說法。屆時(shí),房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)面市,如房地產(chǎn)直接融資、房產(chǎn)稅、土地供給制度、保障房、城鎮(zhèn)化整體布局和規(guī)劃,最后都將給出一個(gè)說法!甭櫭飞f。

  聶預(yù)計(jì),“政府未來調(diào)控的著力點(diǎn)將放在市場(chǎng)監(jiān)管、保障房等問題上,其它的則交由市場(chǎng)解決。而對(duì)于通過市場(chǎng)解決的方面,房產(chǎn)稅和金融改革已經(jīng)先行一步,土地問題更多地將放在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中解決!

  “這表明,關(guān)于房產(chǎn)稅的持續(xù)推進(jìn),政府還在等待一個(gè)時(shí)機(jī),尋求一些支持!蹦苍霰蝾H有意味地表示。

  (應(yīng)采訪對(duì)象邀請(qǐng),文中趙偉為化名)

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