任志強:不拼高價地 拿不到地王就去別處
2013-10-14   作者:尚! 碓矗好咳战(jīng)濟新聞
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  “為什么要拼?”在9月底北京“限房價、競地價”的環(huán)?萍紙@地塊高溢價成交后,華遠地產(chǎn)董事長任志強在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時說道。
  當日,中鐵建以18.1億元力挫其他7家房企,將海淀環(huán)?萍紙@地塊收入囊中。這也是北京今年以來推出的第三宗“限房價、競地價”的地塊。有跡象表明,“國五條”北京版細則中提到的增加“限房價、競地價”土地供應的政策正在加速落地。但在任志強看來,這依然不能解決根本問題。
  “用政策解決房價不如用市場調(diào)節(jié)來解決問題,政府只負責群眾的基本保障就行了!比沃緩妼τ浾咄嘎叮聜月三中全會以后,很可能會對土地政策和相關政策做一些調(diào)整,所謂的長效機制,最根本的問題就是要解決土地問題。

  華遠二線城市儲地超300萬平方米

  貼在任志強身上的標簽很多,但他的第一身份仍然是 “商人”。一旦參與拿地,這塊土地未來的升值空間會有多少,銷售價格幾何,他心里都有數(shù)。
  “這塊地 (上述環(huán)?萍紙@地塊)實際上靠的是不限價那部分,這部分如果把商業(yè)做成四、五十年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)園,按照現(xiàn)在的價格,每平方米可以賣到4萬多元,不限價的兩三萬元每平方米的面積差不多就是12億元!痹谌沃緩娍磥,這一地塊不限價的部分應該就能把成本打平。但即便如此,他仍堅持他的拿地原則!盀槭裁匆(地王),王石都不拼了,我們更不能拼。”
  “我們拿不著地王就去別的地方,沒有一、二線城市就沒有地王。我們很早就去了二線城市,儲備的土地面積大概有300多萬平方米!比沃緩娬f。
  《每日經(jīng)濟新聞》記者從華遠內(nèi)部獲悉,目前,華遠地產(chǎn)已經(jīng)把持續(xù)新增土地儲備定為長期戰(zhàn)略。根據(jù)華遠地產(chǎn)2013年中期報告顯示,公司已在北京、西安、青島、長沙等多地布局。而對于華遠地產(chǎn)的大本營北京來說,任志強也并沒有停止布局。
  繼去年底,華遠地產(chǎn)以10.05億元在通州拿地之后,今年2月,又通過掛牌出讓的方式獲取“北京市密云縣新城0202街區(qū)0901、0902、0903地塊二類居住、文化娛樂、社會停車場用地項目(配建限價商品住房)”國有建設用地使用權(quán)。
  “一線城市我們也在增加土地儲備,但不是以地王的方式拿的。”任志強說道。
  根據(jù)公開資料統(tǒng)計,華遠地產(chǎn)在公開市場徹底沉寂近兩年后,從2012年11月開始發(fā)力,不到一年時間,已先后在北京和西安低調(diào)斬獲五幅土地,拿地支出總計為26.54億元。
  對此,有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,華遠地產(chǎn)上述拿地花費與萬科、保利等大型房企或許無法相比,但從華遠地產(chǎn)自身來看,公司正在穩(wěn)中“求變”并加快擴張步伐。

  沖刺百億軍團的目標

  對任志強進行這次專訪時,正值華遠集團三十年,相比于這個微博擁有上千萬粉絲的“明星”來說,華遠的“名氣”似乎暗淡了幾分。
  “那是因為你們理解片面!比沃緩姳硎荆胺康禺a(chǎn)只是華遠集團的一部分,此外還包括金融、科技和服務業(yè)。華遠同時也是北京銀行和招商銀行的股東之一!
  “從1996年到1998年,我們可以說是全國第一,那時候80多億元的總資產(chǎn)是萬科的四倍。在上市企業(yè)里,我們沒從市場拿一分錢,但給股東是現(xiàn)金分紅最多的。”
  但正如任志強自己所言,不從資本市場上拿錢直接影響到了華遠的擴張速度。“企業(yè)不在于大小,而在于股東給你一塊錢,你給他賺了多少錢。所以我們一直強調(diào)收益率和回報數(shù)額!睋(jù)任志強介紹,在整個房地產(chǎn)行業(yè)中,華遠地產(chǎn)的收益率水平前兩年排在第七位,去年稍有下降,在12位左右!皬幕貓髞碚f,我們在全國還是靠前,這就是核心競爭力!
  在任志強的競爭名單中,似乎一直都有萬科的名字。當郁亮提到房地產(chǎn)行業(yè)的“天花板”以及萬科的第四個“十年”時,任志強則以退休為由回避了這個問題。但在他的謀劃中,華遠的目標則是在盡可能短的時間內(nèi)沖刺百億軍團,進入新的發(fā)展平臺。
  根據(jù)年報,華遠地產(chǎn)2012年銷售額已達56.2億元,加之近一年時間內(nèi),公司斥資27億元加緊 “存貨”,“預計未來兩年內(nèi),華遠躋身地產(chǎn)‘百億軍團’可期。但要達成既定目標,華遠還需繼續(xù)加快融資和土地儲備。”一位房地產(chǎn)行業(yè)分析人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,如果華遠想順利實現(xiàn)百億元銷售規(guī)模,以其目前超過300萬平方米的土地儲備來看,其每年新增土地儲備要達到30萬平方米至50萬平方米(建筑面積)。
  不單是地產(chǎn)銷售,在整個行業(yè)都談“轉(zhuǎn)型”的大趨勢之下,任志強也沒有落后。據(jù)華遠地產(chǎn)客服中心總經(jīng)理譚宇青介紹,目前華遠對于業(yè)主居住服務的范圍在不斷擴大,而華遠旗下樓盤“重復購買”率已經(jīng)超過了40%。
  “三中全會可能會促進資本市場發(fā)展,這樣我們通過再融資就可以迅速發(fā)展!比沃緩娬f。

  大佬們的政策預期

  當記者提及,華遠在接下來的拿地方向是否會更側(cè)重于這類“限房價、競地價”的地塊時,任志強說道,“我們不會去搶地,限房價的地塊我們搶了幾個都沒搶上。”
  但對于逐漸在土地市場增多的這種特殊地塊,任志強表示,“只是達到了房地產(chǎn)銷售價格的要求,我不認為對市場有好處。”在其看來,這類用地建設的住宅在住房資格審查上沒有任何規(guī)定,也就造成到最后不知道究竟賣給了誰。
  在采訪中,當談及對下一步房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的走勢的判斷時,任志強直言,“要加強政府責任,要把市場和保障分清楚,政府就負責保障。用政策解決房價不如用市場調(diào)節(jié)來解決問題,政府只調(diào)節(jié)群眾的基本保障就行了!
  在華遠集團三十年的論壇活動上,茅于軾、樊綱、張維迎、周其仁、寧高寧、劉曉光等著名經(jīng)濟學家、企業(yè)家紛紛出席,并對未來房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控做出了判斷。
  著名經(jīng)濟學家樊綱指出,中國的土地一定是有限的,但是在有效的土地供給上不能再人為地體制供給,“只要提高了土地利用效率,我們還是可以在土地上供給更多的房子。內(nèi)地這么多土地,土地容積率遠未達到香港地區(qū)的水平,抑制房地產(chǎn)供給的東西再不改,那肯定是房價不斷上漲!
  “現(xiàn)在我們也拿不準政策是否要調(diào)整,據(jù)說要增加中等收入群體限價房,這個比重在40%左右,這樣的話,誰拿到地就占到便宜了!笔讋(chuàng)集團總經(jīng)理劉曉光做出判斷,在未來五年的時間內(nèi),剛性的改善型需求依然會持續(xù)向上發(fā)展。
  劉曉光表示,未來其更關注中國沿海發(fā)達城市形成的新的城市群和城鎮(zhèn)化,譬如江蘇、浙江、福建、廣東、山東都將是有發(fā)展的市場!氨本、上海的房子很貴,沒有辦法,為什么呢?因為它已經(jīng)不是一個純粹購買住房的問題,還有很多復雜的社會角色!
  任志強告訴記者,在接下來的三中全會以后,很可能會對土地政策及相關政策做一些調(diào)整,所謂的長效機制,最根本的問題是要解決土地制度,“比如基于土地流轉(zhuǎn)問題,建設用地進入市場的問題,方案中可能會有這些說法,但最后確定什么還要看三中全會。”

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