三中全會后房地產(chǎn)調(diào)控升級預(yù)期或趨濃
2013-10-14   作者:記者 張敏  來源:中國證券報
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    由于多地房價近期快速上漲,在十八屆三中全會后房地產(chǎn)調(diào)控升級預(yù)期可能將趨濃,醞釀已久的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制將逐漸浮出水面。中國證券報記者近日獲悉,住建部等部門近期將對成都等地樓市進行調(diào)研,目的在于收集相關(guān)信息,總結(jié)各地調(diào)控樓市經(jīng)驗教訓(xùn)。業(yè)內(nèi)人士認為,此舉意味著,房地產(chǎn)調(diào)控長效機制正在加快建立。

  另據(jù)中國證券報記者了解,正在醞釀的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中,有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的政策可能會得到明確,房地產(chǎn)企業(yè)融資將進一步市場化、多元化。其中,備受市場關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)政策方案,已被相關(guān)機構(gòu)提交至決策部門。

  在房產(chǎn)稅、個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和供地政策等方面,有可能在短期內(nèi)取得一定突破,在房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中被明確。其中,供地政策可能將要求各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。以限購為主的行政手段恐仍將在一定時期內(nèi)存在。

  多項長期措施有望推出

  對于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一曾表示,更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟和法律手段進行調(diào)控,同時,在完善住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機制。

    據(jù)中國證券報記者了解,相關(guān)部門已對房地產(chǎn)調(diào)控長效機制進行過多輪探討,有關(guān)報告數(shù)易其稿。從現(xiàn)已披露的信息不難看出,一些基礎(chǔ)性政策措施有可能長期化運行。一些城市已陸續(xù)將房產(chǎn)稅試點方案上報,雖有部分方案被退回修改,但房產(chǎn)稅試點擴圍已是大勢所趨。

   鑒于重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點影響有限的現(xiàn)實,不少業(yè)內(nèi)人士呼吁,新一批房產(chǎn)稅試點方案應(yīng)有所不同,不僅需提高稅率,也應(yīng)擴大征收范圍。應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅面向存量房征收的長遠目標。

   盡管存在重重障礙,個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)仍將是未來一段時間的重要工作。在此基礎(chǔ)上推進的差別化信貸和稅收政策(房產(chǎn)稅、個人所得稅、契稅等),將可能長期化運行。

   此外,土地供應(yīng)政策也有可能被納入房地產(chǎn)調(diào)控長效機制中,其原則與國土部現(xiàn)有要求大體類似,即各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。其中,熱點城市應(yīng)高于上述標準。

   旨在規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的土地改革方案,正在國土部主導(dǎo)下推進,可能在即將召開的十八屆三中全會上有所突破。但由于農(nóng)地確權(quán)工作尚未完成,法律障礙較難破除,在短期內(nèi)尚難實現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)。這意味著,城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模將不會有明顯增加,熱點城市所面臨的房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊缺狀況仍將存在。

   業(yè)內(nèi)人士認為,與融資層面的松動不同,未來的土地供應(yīng)政策仍將趨緊。其中,推進城鎮(zhèn)化將可能帶來大量房地產(chǎn)用地需求,但為防止土地被粗放利用,土地政策反而可能更加嚴格。

   直接融資政策或逐步放寬

   中國證券報記者近日從權(quán)威人士處獲悉,有關(guān)機構(gòu)已將REITs相關(guān)政策方案提交至主管部門,該政策可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機制推出。

   作為房地產(chǎn)融資證券化的重要手段,REITs在國外已較為成熟,被不少業(yè)內(nèi)人士看好。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,若未來房地產(chǎn)融資政策有所放開,REITs就極有可能隨之開閘。

   6月底、7月初,數(shù)家涉房上市企業(yè)宣布股票停牌,準備重大資產(chǎn)重組等事宜。此后,停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中寶、宋城股份已向證監(jiān)會遞交了與再融資有關(guān)的申請,但由于土地市場火熱、房價上漲迅速,其再融資申請審批速度明顯放慢。

   多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,從當前房地產(chǎn)再融資政策的變化不難看出,促進房地產(chǎn)業(yè)融資市場化、多元化和規(guī)范化,將是政策方向。因此,未來的房地產(chǎn)直接融資政策將可能傾向于逐步放松行政管制和限制。

   行政手段短期難退

   房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的確立,是否意味著以限購、限價為代表的短期行政手段迅速退出市場?多數(shù)分析人士認為,當前行政手段不具備大規(guī)模退出房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的條件。

   據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,9月,全國百城新建住宅平均價格為10554元/平方米,漲幅比8月明顯擴大,且自2012年6月以來已連續(xù)16個月環(huán)比上漲。當前,房價仍處于上漲通道中,業(yè)界普遍認為此時不宜對政策進行松綁。

   此前,溫州、蕪湖等地曾嘗試放松“限購令”,且未被有關(guān)部門叫停。此舉雖引發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁預(yù)期,但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,為穩(wěn)定市場,熱點城市的限購等政策還將持續(xù)。

   業(yè)內(nèi)人士表示,在國慶長假前后的這波樓市上漲熱潮中,除改善型需求釋放的影響外,因地價上漲和政策松動傳聞而引發(fā)的房價上漲預(yù)期,也成為重要推動因素。因此,從預(yù)期管理的角度,相關(guān)政策不會在短期內(nèi)有大的調(diào)整。

   事實上,梳理近幾個月來高層領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部委人士公開表態(tài),并沒有關(guān)于政策松綁的說法!胺康禺a(chǎn)調(diào)控長效機制推出意味著現(xiàn)有政策松綁,更多是外界的一廂情愿!币晃唤咏〗ú康膶<冶硎尽

   上述專家表示,由于涉及多方利益,房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立是漸進的過程。相應(yīng)的,以“限購令”為代表的行政手段退出,也應(yīng)是漸進的過程。否則,在缺乏有效替代政策的情況下,大規(guī)模放開限購,意味著樓市調(diào)控松綁,對市場穩(wěn)定有害無益。曾有專家認為,房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建立需5年時間。

   業(yè)內(nèi)人士認為,在短時間內(nèi),樓市調(diào)控政策總基調(diào)不會發(fā)生大的變化。雖不排除個別城市再度嘗試松綁政策,但對熱點城市來說,行政手段甚至有加碼的可能,如“限價令”、“限房價競地價”等手段范圍可能擴大。

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