利好并非普惠上海樓市 自貿(mào)區(qū)或沖擊豪宅市場
2013-09-25   作者:楊羚強  來源:每日經(jīng)濟新聞
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  中國(上海)自由貿(mào)易試驗區(qū)啟動在即,上海房地產(chǎn)市場躁動不已。昨日(9月24日),上海連續(xù)拍出4幅地塊,實現(xiàn)出讓收入28.82億元。在這之前,上海多幅地塊均以高溢價拍出,各路資本對在上海占據(jù)一席之地的強烈意愿可見一斑。與此同時,在自貿(mào)區(qū)的帶動下,自貿(mào)區(qū)內(nèi)的倉庫、廠房以及自貿(mào)區(qū)周邊的寫字樓也迎來租金上漲的盛宴。然而,在一片看漲聲中,也應看到自貿(mào)區(qū)可能將對上海房地產(chǎn)市場造成的沖擊—一旦自貿(mào)區(qū)正式啟動,當?shù)卮罅抠彿抠Y金就有了更多流向海外房地產(chǎn)市場的機會,而上海中心商圈的商鋪也難免要面對自貿(mào)區(qū)這一強勁的“對手”。
  距離上海自貿(mào)區(qū)掛牌還有一周時間,作為上海自貿(mào)區(qū)開發(fā)主體中的唯一上市公司,外高橋(600648,SH)的股價已經(jīng)在兩個月的時間內(nèi)從13元漲到了昨日(9月24日)的58.33元;與此同時,臨港和外高橋地區(qū)的住宅價格上漲了將近兩成,外高橋的辦公樓價格也有15%以上的漲幅;當?shù)貍}庫、廠房更是有價無市。
  然而,自貿(mào)區(qū)帶給上海房地產(chǎn)業(yè)的并非全是利好。一旦自貿(mào)區(qū)正式啟動,當?shù)卮罅抠彿抠Y金就有了更多流向海外房地產(chǎn)市場的機會,上海的房地產(chǎn)尤其是豪宅市場勢必受到?jīng)_擊。此外,上海中心商圈零售商用物業(yè)也有可能受到?jīng)_擊。8月底,《每日經(jīng)濟新聞》記者曾采訪多位上市房企高管,詢問其自貿(mào)區(qū)對樓市的影響,多數(shù)人的看法是:有待進一步觀察。

  刺激廠房、倉庫需求

  上海高力國際工業(yè)物業(yè)服務部副董事孫潔告訴記者,目前自貿(mào)區(qū)的倉庫和廠房已是有價無市,到了一房難求的程度。
  而在此前,自貿(mào)區(qū)倉庫和廠房租金上漲空間非常有限。戴德梁行今年7月的一份報告稱,受電子商務帶來的需求刺激,上海非保稅區(qū)倉庫租金已經(jīng)全面超過保稅區(qū)倉庫租金。仲量聯(lián)行研究部總監(jiān)周志鋒說,受近幾年出口增長乏力影響,此前外高橋等地的保稅區(qū)倉庫需求量已經(jīng)不像之前那么大,成交也不夠活躍。
  但自貿(mào)區(qū)的掛牌,將改變目前的局勢。外高橋此前披露的公告顯示,自貿(mào)區(qū)亞太分撥中心、跨國公司地區(qū)性總部等五大平臺均會大量使用當?shù)氐膫}庫和廠房資源。
  中房信研究總監(jiān)薛建雄說,自貿(mào)區(qū)成立之后,會有更多之前被高稅率限制的產(chǎn)品,加大到中國銷售和生產(chǎn)。這些產(chǎn)品通常附加值和品質(zhì)都比較高,所以他們對廠房、倉儲和物流硬件的要求都會比較高,也能承擔更高的租金。因此,現(xiàn)有的優(yōu)質(zhì)廠房、倉庫租金會上漲,中低端廠房、倉庫升級改造后也可以獲得更高的租金收益。

  上海寫字樓前景看好

  根據(jù)周志鋒的研究,9月份以來,自貿(mào)區(qū)所在區(qū)域辦公樓的售價有15%的上漲。而租金方面,此前有報道稱,當?shù)夭糠謱懽謽亲饨疠^年初增長將近一倍。但事實上,如果未來的自貿(mào)區(qū)仍然延續(xù)外高橋等保稅區(qū)目前的注冊地和辦公地分離現(xiàn)狀,真正會受到推動的,反倒是自貿(mào)區(qū)以外的寫字樓市場。
  孫潔告訴記者,原先在外高橋保稅區(qū)注冊的很多企業(yè),多以辦公地和注冊地分離方式運營,即只在外高橋保稅區(qū)內(nèi)留少部分工作人員組成的小型辦事處。
  此前,上海的寫字樓租金剛剛經(jīng)歷了3年來的首次下降。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示,2013年二季度甲級寫字樓平均日租金為8.68元/平方米,同比降幅2.06%,是自2010年三季度以來的首次下降;國際超甲級標準寫字樓的日租金水平保持穩(wěn)定,同比上浮1.3%,達到12.59元/平方米。由于后續(xù)供應源源不斷,上海寫字樓租金趨勢并不為外界看好。
  但自貿(mào)區(qū)讓境內(nèi)外資本大大提高了對上海寫字樓的信心。此前,徐家匯中心項目地塊曾有4家境內(nèi)外上市公司爭搶,最終都被新鴻基地產(chǎn)收入囊中。上述地塊以217.7億元的成交價,刷新了全國今年土地成交總價紀錄。
  周志鋒表示非常看好上海寫字樓市場的前景,認為這個市場需求會出現(xiàn)井噴。

  自貿(mào)區(qū)周邊地價受熱捧

  在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有大量土地的外高橋正蒙資本市場青睞,其股價從停牌前的13.5元,漲到了昨日收盤時的58.33元,漲幅超過300%。自貿(mào)區(qū)周邊的土地價格亦受到資本熱捧。
  昨日,杭州至高房地產(chǎn)以5億元拿下浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)一地塊,折合樓面價19473元/平方米。
  就在9月12日,陽光城剛剛以25.74億元的總價拿下該區(qū)域另一幅地塊,樓面價18437元/平方米。9月11日,億城股份則以總價16.7億元、樓面價28899元/平方米獲得浦東新區(qū)黃浦江南延伸段前灘地區(qū)一地塊。
  整個9月份,上海連續(xù)拍出高價地。中秋節(jié)前一天,寶山高境和奉賢南橋的兩幅地塊甚至拍出了高于當?shù)囟址績r格的樓面價。
  房地產(chǎn)專家蔡為民說,自貿(mào)區(qū)最大的意義是改變上海的城市定位,提振上海經(jīng)濟的增長。從經(jīng)濟發(fā)展的角度看,上海的房價還有進一步上漲的可能。目前土地市場的火爆,只不過是這種預期的提前反映。開發(fā)商為了在未來的上海占有一席之地,不惜以高價獲取土地。

  部分領域?qū)⒃馐軟_擊

  值得警醒的是,雖然自貿(mào)區(qū)為房地產(chǎn)行業(yè)帶來的利好非常明顯,但也并非只有好處。
  9月26日,英國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商—邦瑞將出席上海的豪宅展,目的是銷售倫敦的住宅。
  邦瑞中國區(qū)首席代表白兮說,今年5月,中國銀行方面已經(jīng)和該公司簽訂了一項合作,只要通過該公司在英國購買住宅,且購買住宅的價值超過200萬元人民幣,那么就可以允許將其在中國銀行賬戶內(nèi)的人民幣存款作為抵押,獲取中國銀行香港分公司的境外外匯借款用以購買房屋。
  白兮認為,隨著自貿(mào)區(qū)正式掛牌,當?shù)刭彿空邥尤菀椎孬@得人民幣兌換的機會,這在一定程度上會讓房地產(chǎn)市場降溫。
  薛建雄也認為,未來會有一部分投資性需求借勢自貿(mào)區(qū)而流向國外,但初期這個比重不會很大,對房地產(chǎn)市場的整體沖擊很小。
  據(jù)白兮介紹,其與中國銀行的上述合作雖然已進行了4個多月,但目前只有400多位客戶成功將人民幣兌換成英鎊。但同策咨詢機構此前的統(tǒng)計顯示,去年一年,上海10萬元以上單價的豪宅成交量也不過100多套。
  此外,上海中心商圈零售商用物業(yè)也有可能受到?jīng)_擊。一旦自貿(mào)區(qū)內(nèi)實行購物免稅政策,無疑將極大沖擊中心商圈零售商鋪,使這些商鋪租金出現(xiàn)下滑。免稅商店的商品將以國際奢侈品為主,而奢侈品消費目前正是上海核心商業(yè)圈底商租金的主要支撐。
  不過,蔡為民認為,自貿(mào)區(qū)內(nèi)即使開設免稅商店,其免稅幅度也不會太大。因為一旦放開免稅,不僅將會沖擊上海市內(nèi)的零售商業(yè),對其他省市的零售商業(yè)也會產(chǎn)生巨大沖擊。相反,自貿(mào)區(qū)的轉(zhuǎn)口貿(mào)易會逼迫周邊國家進一步降低關稅,反過來影響國內(nèi)的稅收。從長遠看,上海的零售商業(yè)不僅不會受到自貿(mào)區(qū)免稅政策的沖擊,還會受益于國家鼓勵內(nèi)需的政策而獲得蓬勃發(fā)展。
  宋會雍也表達了類似的看法,認為自貿(mào)區(qū)及其周邊的零售商用物業(yè)將供不應求。據(jù)他統(tǒng)計,2013年至今,自貿(mào)區(qū)附近的臨港、祝橋、外高橋等地商業(yè)地產(chǎn)供應僅3.3萬平方米,成交量卻有5.02萬平方米,短期內(nèi)處于供不應求局面。

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