5年前，房山區(qū)還是默默無聞的北京遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)，這里最著名的是北京周口店遺址。5年后，房山區(qū)卻以接近3萬元/平方米的房?jī)r(jià)成為熱點(diǎn)。
盡管房山是目前北京市郊區(qū)供應(yīng)量相對(duì)較大的區(qū)域，但不管是地價(jià)還是房?jī)r(jià)，記者測(cè)算，5年來房山區(qū)5年漲了5倍。
在房?jī)r(jià)增長的背后，少不了地方政府的運(yùn)營，如一系列投融資整體規(guī)劃和中央休閑購物區(qū)(CSD)概念等。房山的經(jīng)歷不是孤獨(dú)的，在北京遠(yuǎn)郊的其它區(qū)域，這一幕也正在悄悄上演。房?jī)r(jià)的上漲，為當(dāng)?shù)卣臉I(yè)績(jī)出具了最有說服力的證明。
3萬元指日可待
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前房山最貴的項(xiàng)目為鄰近房山奧特萊斯的首創(chuàng)·芭蕾雨，最新售罄的一期毛坯均價(jià)為27000元/平方米。其余樓盤也普遍在2萬元/平方米以上。目前，房山最貴的土地是，8月22日競(jìng)拍的理工大學(xué)9號(hào)地，如果剔除其中的限價(jià)商品房和體育用地，樓面價(jià)已經(jīng)高于2萬元/平方米。
近期，任志強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)稱，房山房?jī)r(jià)將很快進(jìn)入3萬元時(shí)代。他的判斷依據(jù)是，盡管房山供應(yīng)量是北京各區(qū)縣最大的，但在未來一段時(shí)間內(nèi)，能夠形成有效供應(yīng)的并不多。
如果以3萬元為參照物，那就意味著，房山的房?jī)r(jià)和地價(jià)在5年內(nèi)漲了5倍。
2008年舉辦奧運(yùn)會(huì)之時(shí)，來自北京市住建委網(wǎng)站和北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息顯示，房山的房?jī)r(jià)僅6000元/平方米左右，出讓的土地樓面地價(jià)約為近2000元/平方米。
但從2009年開始，房山的房?jī)r(jià)和地價(jià)開始了狂奔之旅。
房山地價(jià)首次成為公眾焦點(diǎn)，緣于2009年9月的一場(chǎng)“地王之戰(zhàn)”，中糧萬科分別以114.79%和162.61%的溢價(jià)率，拿下了房山區(qū)長陽起步區(qū)1號(hào)地和5號(hào)地。此舉在當(dāng)時(shí)被稱為創(chuàng)造了房山區(qū)土地市場(chǎng)的最高價(jià)。1號(hào)地5號(hào)地的折合樓面地價(jià)分別為5800元/平方米和6500元/平方米。
這兩幅地塊上面，如今已是高樓林立。走進(jìn)中糧萬科的售樓部，售樓員莊先生說1號(hào)地的樓盤前兩年都賣完了，中糧萬科5號(hào)地的住宅只剩一樓的一套165平米的沒有賣完，商住兩用的只剩
“半島廣場(chǎng)”部分房源，售價(jià)是18000元/平方米。
據(jù)悉，到2009年底，房山的房?jī)r(jià)已直線上升到了9000元/平方米。進(jìn)入2010年后更是一路高歌，攀升至12000元/平方米，2010年底站穩(wěn)于14000元/平方米。
2011年下半年和2012年初，房山的房?jī)r(jià)經(jīng)歷過短暫下滑，2012年二季度轉(zhuǎn)身向上。2013年，最高房?jī)r(jià)已達(dá)27000元/平方米。
盡管房?jī)r(jià)上漲兇猛，但確如任志強(qiáng)所言，房山區(qū)目前能夠形成有效供應(yīng)的并不多。長陽其它樓盤如首開“煕悅山”和北建“建邦華庭”銷售人員均表示，目前無房可售，下次開盤要等到2014年年初，售價(jià)也將在2萬元以上。
金地集團(tuán)華北區(qū)域副總經(jīng)理遇秀峰在接受記者采訪時(shí)稱，金地今年在房山推出的金地朗悅項(xiàng)目也獲得了熱銷，賣得最好的面積是面向首次置業(yè)和首次改善的89平方米小三居。金地下半年將推出的格林云墅以及西山藝境項(xiàng)目，會(huì)盡量控制面積，總價(jià)控制在200萬以內(nèi)，別墅面積則控制在200平方米左右，與千萬級(jí)的別墅形成區(qū)別。
推漲樣本
房?jī)r(jià)與地價(jià)的高漲離不開政府的推動(dòng)。
僅以房山長陽區(qū)域?yàn)槔?009年9月13日，房山區(qū)舉辦房山中央休閑區(qū)CSD新聞發(fā)布會(huì)，長陽鎮(zhèn)黨委書記李軍與萬科地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理毛大慶簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議；2009年10月17日，房山區(qū)召開2009中國房山長陽建設(shè)模式研討會(huì)，“長陽模式”被部分媒體推廣。2010年3月、4月
，房山又舉辦了包括CSD全球征集規(guī)劃方案活動(dòng)等。
房山區(qū)長陽鎮(zhèn)是開發(fā)商進(jìn)駐房山的第一站。長陽鎮(zhèn)的投融資規(guī)劃是和村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革相結(jié)合推進(jìn)的，通過政府組織村民拆遷，然后把土地賣給開發(fā)商收回成本，其后再進(jìn)行回遷房建設(shè)以及市政建設(shè)工作。比如，現(xiàn)在萬科“金域緹香”項(xiàng)目的所在地，就是以前的稻田村。
在2009年“中國房山長陽建設(shè)模式研討會(huì)”上，時(shí)任鎮(zhèn)長齊文東介紹說：長陽鎮(zhèn)投融資規(guī)劃方案，按照
“誰受益、誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，將市政設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)成本和村莊合并搬遷成本分?jǐn)偟娇沙鲎層玫刂�，通過土地出讓回收成本。運(yùn)用土地的一級(jí)開發(fā)，我們也取得市場(chǎng)投融資的信任，降低了預(yù)期不確定的一些風(fēng)險(xiǎn)，所以引來了今天各開發(fā)商，萬科、北京城建等等公司。
總結(jié)起來，長陽抬升區(qū)域地價(jià)的方式是，政府先拋出“CSD概念”，吸引開發(fā)商建立大型中央休閑購物區(qū)，再輔助多個(gè)論壇和活動(dòng)加以宣傳推廣。其中，知名大開發(fā)商的進(jìn)入，功不可沒。
以萬科為例。從2009年首度進(jìn)駐房山至今，萬科在短短4年內(nèi)在房山連取八宗地塊，同線操作6大項(xiàng)目，成為房山規(guī)模最大的開發(fā)商，而房山也由此成為萬科在北京的最重要的戰(zhàn)略片區(qū)之一。截至目前，萬科及萬科聯(lián)合體在房山涉及的拿地金額已超過100億元，總計(jì)建筑面積達(dá)到約160.56萬平方米。如此大規(guī)模的集中在同一個(gè)區(qū)域拿地，不僅在萬科歷史上前所未有，在房地產(chǎn)發(fā)展歷史上也極為罕見。
在經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，萬科還為房山區(qū)域教育配套、社區(qū)配套的提升做了不少貢獻(xiàn)，而今，萬科已成為房山城市運(yùn)營不可或缺的一部分。
房山在區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)方面，學(xué)校建設(shè)是重點(diǎn)，如與北京四中、北京第四幼兒園簽訂合作協(xié)議，并推進(jìn)良鄉(xiāng)大學(xué)城的建設(shè)，目前進(jìn)駐的高校有：北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)等。
除了房山外，一些以前在公眾眼中默默無聞的區(qū)域，如豐臺(tái)、順義、門頭溝等北京遠(yuǎn)郊地區(qū)政府，也在努力推廣當(dāng)?shù)赝恋亍?BR> 豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)與房山長陽鎮(zhèn)類似，都屬于擁有良好旅游資源的北京遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)。目前王佐鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)也達(dá)到了2萬元以上。在領(lǐng)秀·翡翠山舉行的媒體見面會(huì)上，王佐鎮(zhèn)旅游局劉主任說，王佐鎮(zhèn)目前已吸引3家大開發(fā)商，北科建、中鐵建和億城，希望更多的開發(fā)商進(jìn)駐。
據(jù)悉，目前順義核心城區(qū)新房均價(jià)在2萬元／平方米左右，而與順義一河之隔的朝陽孫河區(qū)域樓面價(jià)已超過5萬元／平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，順義很快也將奔赴3萬元時(shí)代。
盡管政府規(guī)劃對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)地價(jià)提升，起了很大作用，但也有不少負(fù)面影響。通州就曾經(jīng)因政府提前披露規(guī)劃而一度炒作至3萬元/平方米，最終經(jīng)歷了一年半的痛苦調(diào)整。后來，據(jù)通州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商透露，通州政府已多次明確禁止該區(qū)域的開發(fā)商借通州規(guī)劃進(jìn)行炒作。