5年前,房山區(qū)還是默默無聞的北京遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn),這里最著名的是北京周口店遺址。5年后,房山區(qū)卻以接近3萬元/平方米的房?jī)r(jià)成為熱點(diǎn)。
盡管房山是目前北京市郊區(qū)供應(yīng)量相對(duì)較大的區(qū)域,但不管是地價(jià)還是房?jī)r(jià),記者測(cè)算,5年來房山區(qū)5年漲了5倍。
在房?jī)r(jià)增長的背后,少不了地方政府的運(yùn)營,如一系列投融資整體規(guī)劃和中央休閑購物區(qū)(CSD)概念等。房山的經(jīng)歷不是孤獨(dú)的,在北京遠(yuǎn)郊的其它區(qū)域,這一幕也正在悄悄上演。房?jī)r(jià)的上漲,為當(dāng)?shù)卣臉I(yè)績(jī)出具了最有說服力的證明。
3萬元指日可待
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前房山最貴的項(xiàng)目為鄰近房山奧特萊斯的首創(chuàng)·芭蕾雨,最新售罄的一期毛坯均價(jià)為27000元/平方米。其余樓盤也普遍在2萬元/平方米以上。目前,房山最貴的土地是,8月22日競(jìng)拍的理工大學(xué)9號(hào)地,如果剔除其中的限價(jià)商品房和體育用地,樓面價(jià)已經(jīng)高于2萬元/平方米。
近期,任志強(qiáng)在接受記者采訪時(shí)稱,房山房?jī)r(jià)將很快進(jìn)入3萬元時(shí)代。他的判斷依據(jù)是,盡管房山供應(yīng)量是北京各區(qū)縣最大的,但在未來一段時(shí)間內(nèi),能夠形成有效供應(yīng)的并不多。
如果以3萬元為參照物,那就意味著,房山的房?jī)r(jià)和地價(jià)在5年內(nèi)漲了5倍。
2008年舉辦奧運(yùn)會(huì)之時(shí),來自北京市住建委網(wǎng)站和北京市土地整理儲(chǔ)備中心的信息顯示,房山的房?jī)r(jià)僅6000元/平方米左右,出讓的土地樓面地價(jià)約為近2000元/平方米。
但從2009年開始,房山的房?jī)r(jià)和地價(jià)開始了狂奔之旅。
房山地價(jià)首次成為公眾焦點(diǎn),緣于2009年9月的一場(chǎng)“地王之戰(zhàn)”,中糧萬科分別以114.79%和162.61%的溢價(jià)率,拿下了房山區(qū)長陽起步區(qū)1號(hào)地和5號(hào)地。此舉在當(dāng)時(shí)被稱為創(chuàng)造了房山區(qū)土地市場(chǎng)的最高價(jià)。1號(hào)地5號(hào)地的折合樓面地價(jià)分別為5800元/平方米和6500元/平方米。
這兩幅地塊上面,如今已是高樓林立。走進(jìn)中糧萬科的售樓部,售樓員莊先生說1號(hào)地的樓盤前兩年都賣完了,中糧萬科5號(hào)地的住宅只剩一樓的一套165平米的沒有賣完,商住兩用的只剩
“半島廣場(chǎng)”部分房源,售價(jià)是18000元/平方米。
據(jù)悉,到2009年底,房山的房?jī)r(jià)已直線上升到了9000元/平方米。進(jìn)入2010年后更是一路高歌,攀升至12000元/平方米,2010年底站穩(wěn)于14000元/平方米。
2011年下半年和2012年初,房山的房?jī)r(jià)經(jīng)歷過短暫下滑,2012年二季度轉(zhuǎn)身向上。2013年,最高房?jī)r(jià)已達(dá)27000元/平方米。
盡管房?jī)r(jià)上漲兇猛,但確如任志強(qiáng)所言,房山區(qū)目前能夠形成有效供應(yīng)的并不多。長陽其它樓盤如首開“煕悅山”和北建“建邦華庭”銷售人員均表示,目前無房可售,下次開盤要等到2014年年初,售價(jià)也將在2萬元以上。
金地集團(tuán)華北區(qū)域副總經(jīng)理遇秀峰在接受記者采訪時(shí)稱,金地今年在房山推出的金地朗悅項(xiàng)目也獲得了熱銷,賣得最好的面積是面向首次置業(yè)和首次改善的89平方米小三居。金地下半年將推出的格林云墅以及西山藝境項(xiàng)目,會(huì)盡量控制面積,總價(jià)控制在200萬以內(nèi),別墅面積則控制在200平方米左右,與千萬級(jí)的別墅形成區(qū)別。
推漲樣本
房?jī)r(jià)與地價(jià)的高漲離不開政府的推動(dòng)。
僅以房山長陽區(qū)域?yàn)槔?009年9月13日,房山區(qū)舉辦房山中央休閑區(qū)CSD新聞發(fā)布會(huì),長陽鎮(zhèn)黨委書記李軍與萬科地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理毛大慶簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議;2009年10月17日,房山區(qū)召開2009中國房山長陽建設(shè)模式研討會(huì),“長陽模式”被部分媒體推廣。2010年3月、4月
,房山又舉辦了包括CSD全球征集規(guī)劃方案活動(dòng)等。
房山區(qū)長陽鎮(zhèn)是開發(fā)商進(jìn)駐房山的第一站。長陽鎮(zhèn)的投融資規(guī)劃是和村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革相結(jié)合推進(jìn)的,通過政府組織村民拆遷,然后把土地賣給開發(fā)商收回成本,其后再進(jìn)行回遷房建設(shè)以及市政建設(shè)工作。比如,現(xiàn)在萬科“金域緹香”項(xiàng)目的所在地,就是以前的稻田村。
在2009年“中國房山長陽建設(shè)模式研討會(huì)”上,時(shí)任鎮(zhèn)長齊文東介紹說:長陽鎮(zhèn)投融資規(guī)劃方案,按照
“誰受益、誰分?jǐn)偂钡脑瓌t,將市政設(shè)施、公共設(shè)施的建設(shè)成本和村莊合并搬遷成本分?jǐn)偟娇沙鲎層玫刂,通過土地出讓回收成本。運(yùn)用土地的一級(jí)開發(fā),我們也取得市場(chǎng)投融資的信任,降低了預(yù)期不確定的一些風(fēng)險(xiǎn),所以引來了今天各開發(fā)商,萬科、北京城建等等公司。
總結(jié)起來,長陽抬升區(qū)域地價(jià)的方式是,政府先拋出“CSD概念”,吸引開發(fā)商建立大型中央休閑購物區(qū),再輔助多個(gè)論壇和活動(dòng)加以宣傳推廣。其中,知名大開發(fā)商的進(jìn)入,功不可沒。
以萬科為例。從2009年首度進(jìn)駐房山至今,萬科在短短4年內(nèi)在房山連取八宗地塊,同線操作6大項(xiàng)目,成為房山規(guī)模最大的開發(fā)商,而房山也由此成為萬科在北京的最重要的戰(zhàn)略片區(qū)之一。截至目前,萬科及萬科聯(lián)合體在房山涉及的拿地金額已超過100億元,總計(jì)建筑面積達(dá)到約160.56萬平方米。如此大規(guī)模的集中在同一個(gè)區(qū)域拿地,不僅在萬科歷史上前所未有,在房地產(chǎn)發(fā)展歷史上也極為罕見。
在經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí),萬科還為房山區(qū)域教育配套、社區(qū)配套的提升做了不少貢獻(xiàn),而今,萬科已成為房山城市運(yùn)營不可或缺的一部分。
房山在區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)方面,學(xué)校建設(shè)是重點(diǎn),如與北京四中、北京第四幼兒園簽訂合作協(xié)議,并推進(jìn)良鄉(xiāng)大學(xué)城的建設(shè),目前進(jìn)駐的高校有:北京理工大學(xué)、北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)等。
除了房山外,一些以前在公眾眼中默默無聞的區(qū)域,如豐臺(tái)、順義、門頭溝等北京遠(yuǎn)郊地區(qū)政府,也在努力推廣當(dāng)?shù)赝恋亍?BR> 豐臺(tái)區(qū)王佐鎮(zhèn)與房山長陽鎮(zhèn)類似,都屬于擁有良好旅游資源的北京遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)。目前王佐鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)也達(dá)到了2萬元以上。在領(lǐng)秀·翡翠山舉行的媒體見面會(huì)上,王佐鎮(zhèn)旅游局劉主任說,王佐鎮(zhèn)目前已吸引3家大開發(fā)商,北科建、中鐵建和億城,希望更多的開發(fā)商進(jìn)駐。
據(jù)悉,目前順義核心城區(qū)新房均價(jià)在2萬元/平方米左右,而與順義一河之隔的朝陽孫河區(qū)域樓面價(jià)已超過5萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士指出,順義很快也將奔赴3萬元時(shí)代。
盡管政府規(guī)劃對(duì)于區(qū)域房?jī)r(jià)地價(jià)提升,起了很大作用,但也有不少負(fù)面影響。通州就曾經(jīng)因政府提前披露規(guī)劃而一度炒作至3萬元/平方米,最終經(jīng)歷了一年半的痛苦調(diào)整。后來,據(jù)通州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商透露,通州政府已多次明確禁止該區(qū)域的開發(fā)商借通州規(guī)劃進(jìn)行炒作。