即使不繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控措施,促使樓市內(nèi)生調(diào)整的力量也已經(jīng)在積聚。市場化的住房租金、流動性態(tài)勢的變化以及宏觀經(jīng)濟實體化的回歸,都將產(chǎn)生拉動房價向下的作用力,增大了房地產(chǎn)市場調(diào)整的可能性。 首先,市場化的住房租金將自發(fā)形成制約房價上漲的收縮力。從經(jīng)濟理性角度分析,住房租金水平實際上反映出社會住房需求的均衡態(tài)勢。雖然我國住房租金連續(xù)40多個月上漲,但與高位房價相比,仍處于相對低位。由住房租金折算的投資收益率也遠低于銀行存款利率,房價與住房租金存在較大偏離。因此,盡管理論上住房租金仍有上漲空間,受中低收入人群有限的住房租金承擔能力制約,市場將自發(fā)形成住房租金的上限,由此將產(chǎn)生拉動房價向下的收縮力。 流動性態(tài)勢的變化也將削弱房價上漲的基礎。從一個相對較長時期考察,我國流動性運行態(tài)勢穩(wěn)中趨緊的趨勢基本可以確立。事實上,今年以來我國金融市場流動性寬松格局較以往有明顯變化。一方面是穩(wěn)健貨幣政策的實施,擴張性的信貸刺激可能性明顯下降,流動性總體趨向緊縮。另一方面,美國QE退出預期增強,新興市場經(jīng)濟體資本外流加快,我國外匯占款連續(xù)兩個月環(huán)比下降,流動性總體將面臨收縮。6月貨幣市場“錢荒”是金融市場流動性緊縮的總預演,而7月以來商業(yè)銀行同業(yè)業(yè)務收縮實質(zhì)上反映出流動性進一步緊縮的運行態(tài)勢。流動性運行態(tài)勢的變化,將通過復雜的傳導,影響到樓市資金面,進而抑制房價繼續(xù)上漲。 宏觀經(jīng)濟實體化的回歸,降低了房地產(chǎn)投資收益率,勢必減少房價繼續(xù)上漲的可能。雖然地價屢創(chuàng)新高,但地價上漲帶動房價上漲的傳導作用,將會明顯受到實體經(jīng)濟回報的制約。伴隨著宏觀經(jīng)濟放緩,我國企業(yè)盈利能力下降,居民收入增長也出現(xiàn)放緩,承擔高房價的能力明顯下降。應該看到,住房終端需求的支付能力要受到實體經(jīng)濟盈利能力的明顯制約。我國部分城市房價,特別是一線城市,已經(jīng)遠遠超過普通工薪階層的購買能力,改善性住房需求替代剛性住房需求,成為房地產(chǎn)交易的主要決定力量。 綜合來看,在住房租金上限約束、流動性穩(wěn)中趨緊、宏觀經(jīng)濟實體化等因素的綜合作用下,房地產(chǎn)市場將自發(fā)形成抑制房價繼續(xù)上漲的收縮力量。雖然當前尚無法確定樓市何時開始調(diào)整,無法明晰樓市調(diào)整力度。但能夠確定的是,樓市已經(jīng)偏離均衡太多,調(diào)整勢在必行。對此,市場各方應有清晰、理智的認識。
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