昨日，融創(chuàng)以21億元加異地建27.8萬(wàn)平米醫(yī)院的代價(jià)奪得北京農(nóng)展館地塊。該地塊位于北京三環(huán)以內(nèi)，位置極佳，起始樓面價(jià)就達(dá)3.043萬(wàn)元/平方米。經(jīng)過(guò)69輪競(jìng)價(jià)，該地塊樓面地價(jià)最終數(shù)字高達(dá)7.31萬(wàn)元/平方米，全國(guó)新單價(jià)地王就此誕生。
今日上午，備受關(guān)注的上海徐家匯中心地塊成功拍出。新鴻基·威萬(wàn)溢價(jià)24.21%以217.7億元摘得，折合樓面價(jià)37264元/平方米。截止目前，該地塊成為全國(guó)總價(jià)地王，而且也極有可能成為今年的“全國(guó)總價(jià)地王”。
而今日下午，起拍價(jià)達(dá)97億元的杭州華家池地塊，蘇州金雞湖地塊都將出讓，上海、杭州、蘇州的“地王”紀(jì)錄有望同時(shí)刷新。
“地王”井噴的背后，房?jī)r(jià)是否會(huì)被迅速推高？樓市調(diào)控的長(zhǎng)效政策何時(shí)塵埃落定都成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最受關(guān)注的話題。
京農(nóng)展館地塊樓面價(jià)躍上7.3萬(wàn) 創(chuàng)單價(jià)新紀(jì)錄
昨日下午4時(shí)許，隨著主持人的一錘定音，北京“新地王”誕生。經(jīng)過(guò)69輪競(jìng)拍，融創(chuàng)以21億元總價(jià)、搭配27.8萬(wàn)平方米異地醫(yī)院樓建設(shè)費(fèi)的代價(jià)拿下北京東三環(huán)農(nóng)展館地塊，剔除配建的醫(yī)院面積后，樓面價(jià)高達(dá)7.3萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)造了北京乃至全國(guó)的樓面單價(jià)紀(jì)錄，成為“新地王”，被認(rèn)為“突破市場(chǎng)想像力”，這也是融創(chuàng)繼亦莊地王之后在北京短期內(nèi)拿下的第二宗地王。
據(jù)北京市國(guó)土局介紹，農(nóng)展館地塊地處北京東三環(huán)邊，毗鄰CBD核心區(qū)，屬于北京市城市核心區(qū)域較為優(yōu)質(zhì)的高端商品住宅用地。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)或?qū)⒊^(guò)15萬(wàn)元/平方米。“該地塊面積較小，總規(guī)劃建筑面積不到6萬(wàn)平方米，并且除住宅外，還有部分商業(yè)與辦公類立項(xiàng)，2.1的容積率意味著項(xiàng)目未來(lái)層高在12-15層左右”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析稱，預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)將在15萬(wàn)元/平方米以上，或?qū)?chuàng)下北京豪宅項(xiàng)目的最高價(jià)格標(biāo)桿。
孫宏斌再度激進(jìn)擴(kuò)張 各界反應(yīng)不一
然而，外界卻對(duì)融創(chuàng)在北京頻創(chuàng)“地王”的做法褒貶不一，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石甚至在微博上對(duì)融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌隔空喊話稱：“精明的李嘉誠(chéng)先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)。”
蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，最終成交的樓面價(jià)格在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)，不過(guò)，對(duì)于這樣的高價(jià)項(xiàng)目，對(duì)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷能力將是極大的考驗(yàn)。
值得注意的是，融創(chuàng)近期在京滬頻頻搶占土地，很容易讓外界聯(lián)想到如今掌舵融創(chuàng)的孫宏斌。作為曾經(jīng)順馳的掌舵者，在調(diào)控收緊后，孫宏斌曾因激進(jìn)拿地?cái)U(kuò)張讓順馳陷入僵局。
上海誕生217億“天價(jià)地王” 考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資金能力
新鴻基、威萬(wàn)以217.7億元成功“搶”到手。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，徐家匯中心地塊樓板價(jià)只有37264元/平方米，就周邊市場(chǎng)而言，不算高，其未來(lái)市場(chǎng)升值空間和價(jià)值可以預(yù)見(jiàn)。但217.7億的地塊成交總價(jià)，加上開(kāi)發(fā)成本，至少也要有300億的資金方可支持這個(gè)項(xiàng)目在未來(lái)3-5年內(nèi)開(kāi)發(fā)完畢，后續(xù)還有持有運(yùn)營(yíng)期間的市場(chǎng)培育期的各項(xiàng)成本費(fèi)用，這極大地考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)、中長(zhǎng)期持有該項(xiàng)目的資金能力。
“對(duì)于企業(yè)來(lái)講，如果后續(xù)沒(méi)有充裕的現(xiàn)金流或融資渠道支持這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展，有可能會(huì)導(dǎo)致這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建設(shè)進(jìn)度受阻�！睆埡陚フf(shuō)。
由于該地塊此前有長(zhǎng)期被閑置的經(jīng)歷，這次“徐家匯中心項(xiàng)目”對(duì)于開(kāi)工、竣工時(shí)間的約定，防止“囤地”或成為這個(gè)地塊的又一大看點(diǎn)。
一線城市土地市場(chǎng)火爆 “地王”全國(guó)集中蔓延
一線城市土地市場(chǎng)的“火爆”情況從數(shù)據(jù)上也可見(jiàn)一斑，上海易居房地產(chǎn)研究院9月2日發(fā)布了《2013年8月份典型城市土地成交報(bào)告》。報(bào)告指出，8月，一線城市土地成交建筑面積為1003.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)24.1%，同比增長(zhǎng)38.9%；成交均價(jià)為5335元/平方米，環(huán)比下降24.1%，同比增長(zhǎng)198.4%。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在市場(chǎng)基本面逐步好轉(zhuǎn)的過(guò)程中，市中心土地資源具有稀缺性、市中心中高端物業(yè)需求強(qiáng)勁及抗跌性能力強(qiáng)等多因素導(dǎo)致央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)等這些龍頭開(kāi)發(fā)企業(yè)看好這些地塊的推出，一定程度上會(huì)導(dǎo)致“地王”現(xiàn)象的集中出現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)專家預(yù)期，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，高地價(jià)的出現(xiàn)已經(jīng)很難抑制，“地王”頻現(xiàn)的可能性較大。在目前高端市場(chǎng)過(guò)熱情況下，應(yīng)該加大對(duì)中端市場(chǎng)的支撐的力度，否則已經(jīng)到來(lái)的“金九銀十”市場(chǎng)將存在失控風(fēng)險(xiǎn)。
地方抑制地價(jià)信號(hào)強(qiáng)烈 限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)方式引質(zhì)疑
按照北京市國(guó)土局的說(shuō)法，未來(lái)北京將加大普通商品住宅用地供應(yīng)，特別是“自住型、改善型普通商品住房”用地供應(yīng)。其中，類似上述“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的地塊所占的比例將逐漸提升。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，“相比其他方式，‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’這種出讓方式不僅可以限制出讓價(jià)格，也不可能出現(xiàn)高溢價(jià)土地。對(duì)商品房住宅銷售市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)都有明顯的調(diào)整作用”。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，通過(guò)行政干預(yù)的“限價(jià)地”能在一定程度上延緩房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)，滿足中低收入者的住房需求，他認(rèn)為，“限價(jià)地”與“準(zhǔn)地王”互現(xiàn)或?qū)⒊蔀槲磥?lái)土地市場(chǎng)的主流，也是政府差異化調(diào)控不同市場(chǎng)的結(jié)果。
但有業(yè)內(nèi)人士稱，從某種意義上說(shuō)，限價(jià)就相當(dāng)于限制房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)率，當(dāng)土地競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，為保證項(xiàng)目利潤(rùn)率，開(kāi)發(fā)商便容易犧牲房屋質(zhì)量。該人士指出，此前各地的保障房項(xiàng)目不斷爆出質(zhì)量問(wèn)題，已經(jīng)體現(xiàn)出上述邏輯。多數(shù)機(jī)構(gòu)的研報(bào)認(rèn)為，當(dāng)前北京土地市場(chǎng)供需失衡態(tài)勢(shì)嚴(yán)峻，使土地容易在各方爭(zhēng)搶下競(jìng)出高價(jià)。但以“限”為主的出讓方式并不能真正控制土地成本，只有增加供應(yīng)才能逐漸平抑地價(jià)，并進(jìn)而起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。
樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制落地預(yù)期增強(qiáng)
近期，多地對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)。一時(shí)間，地方政府的樓市調(diào)控出現(xiàn)有松有緊的現(xiàn)象。同時(shí)，樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)的預(yù)期也日益強(qiáng)烈。按照中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一的理解，長(zhǎng)效機(jī)制的內(nèi)容應(yīng)包括：更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)的和法律的手段來(lái)進(jìn)行調(diào)控，在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(zhǎng)效機(jī)制。
萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶則建議，在土地政策上，提高土地供應(yīng)潛力，包括實(shí)施農(nóng)村土地制度改革，建立農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)機(jī)制等。
從上述觀點(diǎn)不難看出，長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)涉及相當(dāng)多的方面，是個(gè)系統(tǒng)工程。其中，單是土地制度的改革，就面臨地方政府和現(xiàn)行法律的雙重障礙，要想在短期內(nèi)“破冰”殊為不易。根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者的了解，雖然房產(chǎn)稅試點(diǎn)可能在11月之后擴(kuò)圍，但其覆蓋范圍仍然有限，要想實(shí)現(xiàn)全面覆蓋需要較長(zhǎng)的時(shí)間。
不過(guò)分析人士認(rèn)為，以限購(gòu)、限貸為主的調(diào)控手段短期內(nèi)不會(huì)全部退出，地方政府只能在上述政策的基礎(chǔ)上進(jìn)行微調(diào)，而不是對(duì)現(xiàn)有政策進(jìn)行大幅調(diào)整。事實(shí)上，按照業(yè)界的普遍預(yù)期，即便長(zhǎng)效機(jī)制出臺(tái)，也不會(huì)再遵循以往“一刀切”式的調(diào)控思路。而是根據(jù)各地樓市發(fā)展階段和市場(chǎng)形態(tài)的差異，允許地方政府進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整。