央視財(cái)經(jīng)評論文字稿-房價(jià)會(huì)陡降?該賣房了嗎?
2013-07-19   作者:  來源:央視網(wǎng)
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  房價(jià)還在漲?今天,國家統(tǒng)計(jì)局公布了6月70個(gè)大中城市的房價(jià)數(shù)據(jù),70個(gè)大中城市當(dāng)中,新建商品房住宅價(jià)格上漲的城市達(dá)到了69個(gè),而上漲幅度最高的城市是北京,為16.7%。那么,房價(jià)連續(xù)上漲的原因到底是什么?市場上對房價(jià)的看漲預(yù)言為何都會(huì)變成現(xiàn)實(shí)?未來房價(jià)還會(huì)漲多久?央視財(cái)經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制管理研究所研究員史煒、著名財(cái)經(jīng)評論員張鴻共同評論。

  房價(jià)連續(xù)上漲的原因是什么?房價(jià)的看漲預(yù)言為何都會(huì)變成現(xiàn)實(shí)?未來房價(jià)還會(huì)漲多久?

  6月房價(jià)的數(shù)據(jù)今天出爐,全國70個(gè)大中城市的房價(jià)環(huán)比來看,依然有九成的城市房價(jià)上漲。國家統(tǒng)計(jì)局在網(wǎng)站上發(fā)布數(shù)據(jù),6月70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市為63個(gè),北京以16.7%的漲幅位居同比榜漲幅之首。廣州漲幅排在第二位,漲幅達(dá)到16.5%,深圳及上海以16%和14.4%的漲幅排名第三、第四位,僅有溫州一個(gè)城市下降,下降幅度為3%。

  再來看二手房數(shù)據(jù),與去年同月相比,70個(gè)大中城市中,二手住宅價(jià)格上漲的城市有68個(gè),同比最高漲幅為14.1%,漲幅比5月份回落的城市有11個(gè)。中國指數(shù)研究院相關(guān)專家表示,當(dāng)前樓市已步入一個(gè)敏感時(shí)期,行政化調(diào)控的積極作用有所弱化,依靠市場化手段來破解樓市困局,將是下一個(gè)階段的調(diào)控重點(diǎn)。

  在北京東三環(huán)附近的高檔公寓里,80平方米兩居室,住進(jìn)25人。除了保留廚房與衛(wèi)生間,兩個(gè)房間和客廳全部擺滿了上下鋪床。這套兩居室,原本每月租金約8000元,靠出租床位竟然達(dá)到每月2萬元。

  在上海,一個(gè)號稱第二大外來人口聚集區(qū)的小區(qū),近來房租也在持續(xù)看漲。一個(gè)十平米的房子,去年約租一千元,今年房租就漲了。

  小葉(租房者):過了一個(gè)年回來之后,房東就跟我說,這個(gè)房租要加,F(xiàn)在是一千二,但是還不包括寬帶和電視費(fèi)了。

  在深圳,深圳福田房屋租賃活躍的景田片區(qū),3月份的房屋的出租價(jià)格同比上漲了10%以上。

  湯之勝(深圳市家家順投資發(fā)展有限公司區(qū)域總經(jīng)理):附近的一房一廳,去年的價(jià)格可能租到兩千七、八,但今年三月份漲到了三千五,大概這樣一個(gè)比例。

  關(guān)于房租價(jià)格看漲,國家統(tǒng)計(jì)局公布6月居住價(jià)格同比上漲3.1%,其中住房租金價(jià)格上漲4.1%。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),這已經(jīng)是房租連續(xù)第42個(gè)月上漲,而今年以來房租上漲的速度明顯超過往年。

  史煒:政府的干預(yù)和調(diào)控導(dǎo)致這一輪房價(jià)的上漲

 。ā堆胍曍(cái)經(jīng)評論》特約評論員)

  一般房地產(chǎn)漲的話,包括國八條以前,那么上漲的很大拉動(dòng)是資源拉動(dòng),或者資源稀缺的拉動(dòng),或者是需求拉動(dòng),但這一輪的上漲純粹是成本拉動(dòng),而且是非市場性的成本拉動(dòng)的。比如說過去我們看房價(jià)上漲,它是根據(jù)房價(jià)的競爭,根據(jù)需求,來不斷的上調(diào)房價(jià)。那么這一輪,房價(jià)沒有上漲的其他的因素,唯一上漲的就是交易費(fèi)用,中間費(fèi)用上漲了,而這種東西不是來自于市場,是來自于這個(gè)干預(yù),或者說來自于調(diào)控。比如簡單的500平米的一套房子,如果正常的交易,它就會(huì)導(dǎo)致將近20%的費(fèi)用,也就500萬的房子,你可能要賣到590萬到600萬,那么這對賣房子是硬約束,所以這是一種超正常的一種成本拉動(dòng),不是需求拉動(dòng)。一手房也是這樣,一手房看見二手房的房價(jià)居然已經(jīng)漲幅超過一手房了,那一手房就隨機(jī)待市,我就不賣,所以誤房誤得非常厲害,所以才導(dǎo)致決策層現(xiàn)在采取你到期不賣的話,這就不行。所以基本上他不是一個(gè)市場行為,所以這種行為導(dǎo)致的消費(fèi)心理的變化,導(dǎo)致供需的變化,都是前所未有的。所以16.7%這個(gè)數(shù)字一點(diǎn)兒也不新鮮。

  嚴(yán)格地說,房價(jià)這么漲是不正常的。因?yàn)榈览砗苊鞔_,這也由于土地的價(jià)格,地方政府的土地財(cái)政,但是我們先撇開土地財(cái)政,就是房子首先是干嘛的?是用來住的,那么現(xiàn)在解決民生的問題是最大的問題,就是我們要讓老百姓住得起房子,但實(shí)際上現(xiàn)在老百姓住不起房子。從簡單的數(shù)字我們就可以看出來,近十年,我們GDP增長的速度高與國民收入增長的速度,國民收入增長的速度高于老百姓可支配性收入增長的速度,那么房價(jià)的增長速度既高于GDP,也高與國民收入,你說老百姓買不買得起房?所以這種上漲應(yīng)該說是不正常的。

  張鴻:在地方政府如此依賴房地產(chǎn)的情況下 房價(jià)不可能出現(xiàn)大幅的下降

 。ā堆胍曍(cái)經(jīng)評論》評論員)

  對于房價(jià),我驚呆了,我覺得和我的感受不太一樣,我覺得我的感受比這個(gè)漲幅要大。我身邊的幾乎所有樓盤的漲幅都超過了百分之十六點(diǎn)幾。當(dāng)然我的感受可能是錯(cuò)的,我覺得上半年,這兩天財(cái)政的收入狀況已經(jīng)出來了。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速放緩了,所以地方需要錢。房地產(chǎn)在地方財(cái)政收入里的比重越來越大。你看涉及到房地產(chǎn)的稅收,可不光是重慶和上海試點(diǎn)的房產(chǎn)稅,有營業(yè)稅、城市維修建設(shè)稅,土地增值稅、印刷稅、所得稅、契稅等等,受房地產(chǎn)市場成交額大幅增加帶動(dòng)契稅增幅了39.8%。你驚訝嗎?不驚訝吧?土地增值稅增長28.1%,而且媒體報(bào)導(dǎo),廣州增城這樣一個(gè)縣級市,他的上半年稅收收入當(dāng)中,76%來自于和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收,這只是稅收,還有土地,土地出讓的增幅是46.3%。那么在如此依賴的情況下,它不大可能房價(jià)出現(xiàn)大幅的下降。

  胡景暉:新建商品房預(yù)售發(fā)放嚴(yán)格 在短期內(nèi)造成供應(yīng)量更加緊張

  (偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁)

  現(xiàn)在來看,從5、6月份以來,交易量恢復(fù)得比較快,F(xiàn)在主要買房的人這么幾類,首先最多還是以首次置業(yè)的年輕人比較多,因?yàn)楝F(xiàn)在政策上仍然留了對首次置業(yè)的貸款一些優(yōu)惠政策,這個(gè)還是占到一個(gè)主流。其次就是一些改善性的,以小換大,以舊換新的。第三類可能也有一些改善跟投資混合的,因?yàn)閺默F(xiàn)在我們借助投資渠道來看,不管是股市、金價(jià)都不是很理想,很多人仍然把房產(chǎn)作為兼具投資保值的一個(gè)投資手段來使用,所以基本上這三部分都有。

  首先呢,本來我們今年對市場預(yù)計(jì),供應(yīng)就比較偏緊,當(dāng)然北京市現(xiàn)在事實(shí)上在房價(jià)方面也采取了比較嚴(yán)格的調(diào)控措施。特別是對新建商品房的預(yù)售發(fā)放比較嚴(yán)格。如果開發(fā)商定價(jià)過高,或者說想賣的房子比較貴,那么一般從政府有關(guān)部門就拿不到預(yù)售證。當(dāng)然政府的出發(fā)點(diǎn)是好的,也是想通過這個(gè)預(yù)售緩解,來打通一下價(jià)格。但是這實(shí)際在市場上短期內(nèi)造成了供應(yīng)量更加緊張,那么從二手房來看,也是稅費(fèi)比較多。所以從這點(diǎn)上來講,需求還在,但事實(shí)上我們在總體的供應(yīng)上偏緊,我想是最近這段時(shí)間推高房價(jià)的一個(gè)因素。另外,最近這段時(shí)間,包括北京、上海又陸續(xù)開始出現(xiàn)了地王的現(xiàn)象,那么事實(shí)上很多人對于未來房價(jià)的預(yù)期,在我們新版國五條以后,地方細(xì)則出臺(tái)以后,又陸續(xù)出現(xiàn)了地王和高價(jià)地的現(xiàn)象,這個(gè)市場預(yù)期又開始發(fā)生了變化,我想這是主要因素。

  史煒:房租上漲是趨勢 因?yàn)樽夥康男枨罅吭谠黾?/STRONG>

  (《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)

  在大城市,像上海、廣州、深圳,北京應(yīng)該不是特例,只要是有人口流動(dòng)性密集的地方,就業(yè)機(jī)會(huì)比較充分的地方,這都是普通現(xiàn)象。這說明幾個(gè)問題,一個(gè)說明本身房租的價(jià)格上漲,和房東自己的成本核算是有關(guān)系的。比如房東把房子租出去,他要算一個(gè)投資收益率,正常的一套房子,比如年收益率8%,那么我200萬買了一個(gè)房子,那么每年的話,應(yīng)該每年的年租金應(yīng)該是達(dá)到8%,但實(shí)際上現(xiàn)在的即便是最高的房租,它的收益率基本上都在4%到5%之間。也就是一個(gè)房東要想把房子作為一個(gè)投資的話,他至少需要30年才能收回來,所以他希望漲。另外,他還要承擔(dān)相關(guān)的物業(yè)費(fèi)以及其他的費(fèi)用。所以房租上漲是一個(gè)趨勢,因?yàn)樗男枨罅吭谠黾印?/P>

  另一個(gè)方面,從租房者來說,現(xiàn)在之所以租房的矛盾這么大,還是租房者大部分是屬于一般的就業(yè)階層。比如說像中關(guān)村,或者一般的企業(yè)的員工,或者剛畢業(yè)的大學(xué)生,所以這房租就很高了。

  房屋的出租的話,具體一個(gè)房間住幾個(gè)人,這不是一個(gè)簡單住房,這涉及很多社會(huì)問題,安全問題。這種問題出現(xiàn)得太多了,所以北京住建委出臺(tái)的政策,應(yīng)該還是符合社區(qū)的長住居民的心理要求的。

  張鴻:房價(jià)沒下來 房租高企反倒顯得越來越合理了

 。ā堆胍曍(cái)經(jīng)評論》評論員)

  上半年北京的房租是上漲了8%,那么有多少人的收入,也是城鎮(zhèn)居民平均的收入漲幅超過了8%?全國二季度的城鎮(zhèn)居民的收入的增幅是下降的,沒跑過房租,全國房租增幅是4.1%。我們原來一直希望房價(jià)下來,讓租售比能夠合理一些,現(xiàn)在房價(jià)沒下來,是租金上去了,讓它顯得可能也越來越合理了。

  我很擔(dān)心這個(gè)思路是因?yàn)椋@兩天各大媒體都在報(bào)道這么慘的事兒,25個(gè)人住這么一個(gè)小間,然后住建委出了一個(gè)規(guī)定。嚴(yán)格地講,這個(gè)事如果涉及到安全,那應(yīng)該是比如說公安局、派出所,或者街道。如果涉及到消防不安全,那就應(yīng)該是消防部門來出這個(gè)東西,那住建委出這個(gè),咱們就要想了,住建委不允許我25個(gè)人住在一個(gè)房子里,是嗎?好,我只能兩個(gè)人住這個(gè)房子了,那接下來房租的價(jià)格是不是又漲了呢?

  史煒:房價(jià)要按照它資源分配的方式來進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的計(jì)算

 。ā堆胍曍(cái)經(jīng)評論》特約評論員)

  最近有北京二環(huán)左右的房價(jià)要漲到十萬元的說法,我不同意這種說法,但是已經(jīng)有超過十萬的房子了。這個(gè)說法本身是沒有問題,但他說的依據(jù)是,二環(huán)以內(nèi)十萬的數(shù)字都不算高。那么你看看國外的很多中心城市,尤其國外的城市的老街,房價(jià)現(xiàn)在折合人民幣,30萬、40萬多都有,因?yàn)樗遣豢商娲。像北京這種城市,二環(huán)路以內(nèi),不準(zhǔn)隨便蓋房子,除了老的四合院和文物保護(hù)CBD以外。那你現(xiàn)在蓋房子,你說它多少錢就多少錢,就像我們說的貴金屬一樣,所以這里有一個(gè)稀缺性。

  我的結(jié)論實(shí)際上是什么?就是說房地產(chǎn)的價(jià)格跟城鎮(zhèn)化的改造和城市的空間布局,以及對一個(gè)城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的承載能力必須聯(lián)系在一起。所以一個(gè)政府部門在房地產(chǎn)規(guī)劃的時(shí)候,包括基礎(chǔ)設(shè)施、交通、醫(yī)療衛(wèi)生、教育上,必須是開放式的。如果北京能夠真正把這些配套的設(shè)施,在周邊地區(qū)都做到了。比如現(xiàn)在在六環(huán)路,我想買瓶醬油,晚上九點(diǎn)鐘我不知道到哪兒買去,我孩子得了感冒,我不知道到哪兒看病去。所以說所謂的房價(jià),它的外延,就是說房價(jià)往外稀釋的一個(gè)前提,就是基礎(chǔ)設(shè)施必須要跟得上。那么房價(jià)算法不能按平均算,一定按結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)去算。我覺得房價(jià)就一定按照它的資源分配的方式來進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的計(jì)算,這樣政府在制定政策時(shí),才能做到有的放矢。

  劉元春:土地市場要改變目前這種國家完全壟斷的管理模式

 。ㄖ袊嗣翊髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長 《央視財(cái)經(jīng)評論》特約評論員)

  中期要擴(kuò)供給,而擴(kuò)供給的基礎(chǔ)在于土地供應(yīng)要增加。而土地供應(yīng)的這種增加在于我們整個(gè)土地收成制度、土地市場要積極調(diào)整,就是要改變目前這種國家完全壟斷的管理模式,就是更多的成交的這些建設(shè)用地,能夠通過多種途徑,應(yīng)用到城市建設(shè)中來。從短期來講,我們要明確對于一些投機(jī)性的交易,還是要有一種持續(xù)性的打擊。對于未來這種房產(chǎn)秩序的推廣,要一個(gè)持續(xù)性……

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