近兩日,受銀行流動性控制影響,地產股普跌,資金流動性控制更引發(fā)對房地產企業(yè)資金鏈緊繃的擔憂。一些專家和業(yè)內人士判斷,如果流動性控制持續(xù),下半年房地產企業(yè)資金到位情況并不樂觀,可能倒逼房地產企業(yè)調整銷售和價格策略,從而導致市場博弈轉向。而一些中小房企有可能面臨資金鏈斷裂風險。
銀行流動性控制 引發(fā)房地產市場變化
24日,地產板塊大跌超過7%,是銀行股以外,受流動性控制波及最嚴重的版塊。招商、保利等27家房企跌停,領頭羊萬科大跌8.79%,103家房企的跌幅超過5%,25日也持續(xù)了“跌跌不休”的態(tài)勢。
從3月底國五條落地的“利空出盡”,到如今的大跌,幾個月間,地產股如同坐上過山車。深圳綜合開發(fā)院旅游地產研究中心主任宋丁表示,去年,有很多業(yè)內人士判斷房地產行業(yè)暴利的“黃金時代”已經(jīng)終結,但現(xiàn)在,房地產行業(yè)卻在上一輪調控中走出一條V型曲線。但事實證明,過去的幾個月,可能已經(jīng)是未來幾年房地產行業(yè)v型曲線的最高峰了。
暨南大學管理學院教授胡剛表示,目前大部分房企,尤其是中小企業(yè),銀行貸款仍然是其主要融資來源,而銀行表外資金的不斷創(chuàng)新是支撐房地產市場的重要力量,隨著今后一段時間銀行的流動性控制,眾多房企的銀行貸款、尤其是通過理財產品、房地產信托進行的融資也將告急。
今年前5月,房地產信托募資規(guī)模超過900億元,約占整個融資規(guī)模的三成。去年底,業(yè)內就有房地產信托兌付危機將至的判斷,但隨著市場回暖,暫時降低了違約風險。而近期對銀行信托、理財產品等表外資金的監(jiān)管加強,將對房地產企業(yè)的資金帶來很大影響。
“近期的股市大跌,集中體現(xiàn)了對后續(xù)市場的憂慮”。胡剛認為,比起股市的短期影響,更為重要的是,中央政府以及央行的策略本身顯示出政策轉向,過去數(shù)年以來流動性過剩支撐房地產超速發(fā)展的勢頭可能發(fā)生改變,這將對房地產市場未來產生關鍵影響。
房企資金鏈吃緊 市場博弈可能轉向
業(yè)內人士判斷,一旦流動性調整持續(xù),房地產企業(yè)也將面臨資金短缺局面。
房地產開發(fā)企業(yè)主要資金來源于三個方面,信貸、預售款以及自籌資金。
中國房地產數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示,從去年下半年,房地產信托兌付壓力持續(xù),但樓市回暖在一定程度上緩解了房企壓力,作為資金密集型產業(yè),房地產企業(yè)大都高負債運作,長期依賴融資,一旦“錢緊”,眾多依靠國內銀行貸款以及信托、理財產品等表外資金的房地產企業(yè)國內融資必將緊張。
而海外融資的渠道也不再順風順水。一位業(yè)內人士介紹,以最近屢屢拿到地王的佳兆業(yè)地產為例,今年前4個月,佳兆業(yè)實現(xiàn)合約銷售額66億元,但通過海外發(fā)債已融資超過60億元人民幣。但隨著美聯(lián)儲表態(tài)逐步退出量化寬松,部分依賴海外資金的房地產企業(yè)日子也將越來越難。
本來三足鼎立,但如今兩條腿都可能被綁住,單靠預售和銷售回籠資金,難以支撐房地產企業(yè)日益龐大的資金胃口和戰(zhàn)線。
陳晟表示,雖然上半年標桿房企銷售情況不錯,但下半年隨著資金鏈緊張,有可能會加速銷售,快速回籠資金。為此,房地產企業(yè)、尤其是融資渠道單一的中小型房地產企業(yè),可能會調整銷售策略,進行“價格修正”,從而對市場預期帶來一股鯰魚效應。這也意味著,持續(xù)大半年的開發(fā)商博弈強勢期或在下半年得到扭轉。
流動性控制帶來銀行、市場、地方政府鏈式反應
一些專家和業(yè)內人士表示,對流動性的控制,可能產生一系列鏈式反應。
胡剛表示,目前房地產行業(yè)的過快發(fā)展已經(jīng)形成了一柄雙刃劍,尤其是在實體經(jīng)濟低迷的情況下,大量流動資金涌入房地產領域,進一步綁架實體經(jīng)濟,而現(xiàn)在央行“不放水”,銀行間資金緊繃,有助于擠出累積的房地產泡沫。
按照房地產行業(yè)的通俗說法,銀行貸款屬于“低利貸”,信托基金屬于“中利貸”,年利率一般在15%—20%,而通過民間“影子銀行”拆借“高利貸”的利率甚至在30%以上。北京大學房地產金融研究中心研究員尹斌表示,地產調控政策更容易使一些融資渠道缺乏的中小開發(fā)商陷入現(xiàn)金流困局。
專家提醒,一方面資金鏈緊張可能造成開發(fā)商降價,同時也要預防下半年部分小型房企資金鏈斷裂可能帶來社會隱患。目前部分中小城市商品房預售資金監(jiān)管的力度松緊不一,甚至個別城市尚未建立預售監(jiān)管制度,如果房價泡沫擴散,存在企業(yè)資金鏈斷裂后捐款潛逃的隱患,可能帶來不小的社會風險,建議有關部門加強監(jiān)管。
此外,胡剛表示,目前一些地方熱衷于舉債式發(fā)展,甚至認為“不擔風險,難以發(fā)展”,由此熱衷于大手筆開發(fā),宏偉規(guī)劃,而中國大部分地方融資平臺的抵押資產都是土地,一旦開發(fā)商資金量緊張,土地出讓減速,地方政府償債壓力也可能加劇。
“從流動性對銀行、開發(fā)商、地方政府的鏈式傳導而言,風險已經(jīng)有所凸顯,這正是中央提前調控,讓資金流向該去的地方,從而預防更大的系統(tǒng)性風險!焙鷦偙硎尽