國(guó)五條細(xì)則落地開發(fā)貸收緊
2013-04-05   作者:記者 劉力圖 劉飛 深圳、北京報(bào)道  來(lái)源:華夏時(shí)報(bào)
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     4月2日,深圳,春雨霏霏,華南某民營(yíng)房企副總裁肖先生坐在自己的辦公室里,凝神盯著外面的雨不斷地敲打著玻璃窗,坦言自己的心情跟天氣一樣“陰沉沉”。近期,肖先生收到來(lái)自不同銀行的朋友放出的風(fēng)聲,“接下來(lái)要談的貸款業(yè)務(wù),可能會(huì)被卡!

  各地“國(guó)五條”細(xì)則落地,短短一個(gè)季度的開發(fā)貸寬松期也戛然而止,各部門針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的風(fēng)聲也隨之而至。即使是房企與銀行這對(duì)緊密盟友,也難逃“銀行需要配合房地產(chǎn)調(diào)控政策”這一催命符。剛剛逃過(guò)上一輪調(diào)控“鬼門關(guān)”的房企,無(wú)一不飽受資金壓力的艱辛,在“國(guó)五條”調(diào)控新政下,早已是驚弓之鳥了。

  短暫蜜月期結(jié)束

  對(duì)于規(guī)模不大的房企而言,錢一直是壓在心頭的大石。去年年中,眼見樓市漸漸回暖,剛從緊張的資金鏈中緩過(guò)一口氣的肖先生,便定下了今年要發(fā)展的三個(gè)項(xiàng)目,分別需要向銀行貸款1800萬(wàn)、2000萬(wàn)和2200萬(wàn)。

  接下來(lái)與銀行打交道的過(guò)程中,肖先生感覺(jué)到從銀行貸款的難度與信貸收緊的2011、2012年相差不遠(yuǎn)!耙郧案鷰讉(gè)支行的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系都很好,開發(fā)貸政策從嚴(yán)后,他們都很謹(jǐn)慎。我從8月份開始遞交資料,到10月底還沒(méi)有回復(fù)。”肖先生回憶,當(dāng)時(shí)電話催、上門催和其他公關(guān)方法用盡了都沒(méi)有效果。

  正當(dāng)肖先生不抱太大希望,打算轉(zhuǎn)向中小型的投資公司時(shí),銀行的朋友在去年11月初打電話來(lái)通知“好消息”,稱“1800萬(wàn)的項(xiàng)目貸款獲批,接下來(lái)的兩個(gè)項(xiàng)目需要再等一等”。有銀行的朋友告訴肖先生,銀行在相關(guān)政策、文件上對(duì)開發(fā)貸并沒(méi)有放松的意思,但銀行的放貸需求有增加,加之房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,銀行會(huì)繼續(xù)青睞投向房地產(chǎn)項(xiàng)目。

  同時(shí),肖先生從同行那里了解到,他們的部分項(xiàng)目也不同程度地獲得了銀行的貸款同意書。對(duì)于在土地買賣、房地產(chǎn)開發(fā)以及銷售環(huán)節(jié)都極度依賴銀行信貸資金的房企來(lái)說(shuō),在2013年一季度,似乎迎來(lái)了資金壓力減緩的春風(fēng)。

  但短短三個(gè)月,好景似乎將要驟變。

  多家股份制商業(yè)銀行的人士均表示“開發(fā)貸即將收緊”。其中,有人士指出,首先是從資金規(guī)模上進(jìn)行控制,其次是規(guī)避某些項(xiàng)目。對(duì)于大額開發(fā)貸,特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目將收緊。

  有銀行人士分析,銀行收緊開發(fā)貸的方向,一方面對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施名單制管理,清退部分中小房企;另一方面,對(duì)企業(yè)回籠資金實(shí)施封閉式管理,確保用于還貸。其中,招商銀行(12.79,0.23,1.83%)信貸部人士透露了銀行“迫不得已”的心思,銀行看好房地產(chǎn)項(xiàng)目,但在政策規(guī)定上,銀行必須配合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策。

  “白名單”難上

  “現(xiàn)在銀行信貸收緊,很多跟我們一樣的中小房企連隊(duì)都排不上!毙は壬硎尽

  情況完全相反的是,多家國(guó)有房企和上市房企的相關(guān)人士透露,信貸收緊并沒(méi)有影響到他們的項(xiàng)目!霸谌ツ甑,我們今年申請(qǐng)的項(xiàng)目都確定能放款了。”其中一家華南房企融資部負(fù)責(zé)人透露。

  對(duì)于這種反差,肖先生并不感到陌生。包括肖先生在內(nèi)的多家中小型房企負(fù)責(zé)人意識(shí)到,與上一輪調(diào)控一樣,信貸收緊將繼續(xù)是中小型房企的催命符,對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō),依然是一場(chǎng)盛宴。

  “銀行業(yè)開發(fā)貸向來(lái)嫌貧愛富,在額度受限的近幾年,尤其偏愛大房企。”某股份制銀行內(nèi)部人士向記者介紹了銀行與房企合作的路徑:總行要求嚴(yán)格按照“名單制”進(jìn)行開發(fā)貸放款,也被業(yè)內(nèi)稱為開發(fā)貸的“白名單”。

  “名單制有一套嚴(yán)格的審批程序,這個(gè)審批程序在分行,通過(guò)對(duì)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的房地產(chǎn)行業(yè)前50強(qiáng)進(jìn)行篩選,結(jié)合各家銀行原本合作比較密切的優(yōu)質(zhì)客戶所擬定的名單,一般在50-60家上下!蹦硣(guó)有銀行內(nèi)部人士洪濤(化名)表示。

  但《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到,各家銀行的開發(fā)貸白名單并不一致,且為之配置的信貸額度也隨開發(fā)貸的松緊動(dòng)態(tài)調(diào)整。

  “通過(guò)我行審批進(jìn)入了名單管理的企業(yè)都可以放款,但并不一定非要是房地產(chǎn)開發(fā)50強(qiáng)企業(yè)!币晃还煞葜沏y行東南分行人士表示,對(duì)一些資信優(yōu)、銷售回款好的開發(fā)企業(yè)也實(shí)行放款。

  如今,銀行信貸收緊,“白名單”也有形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下的時(shí)候。在洪濤看來(lái),一是盡管4月初信貸額度緊張程度有所緩和,但“白名單”上的企業(yè)已不能享受全額滿足;二是監(jiān)管要求對(duì)于企業(yè)集群風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)過(guò)度授信和多頭授信的企業(yè)(含“白名單”企業(yè)),要推動(dòng)建立企業(yè)授信總額聯(lián)合管理機(jī)制,防止風(fēng)險(xiǎn)放大。

  從各方面提供的信息看來(lái),在上一輪調(diào)控中,大型開發(fā)商很少有真正缺錢的日子,但“白名單”之外的小型開發(fā)商的處境則截然相反,獲得銀行貸款的難度系數(shù)越來(lái)越高。

  原則“有保有壓”

  不過(guò),中小房企似乎還算不上到了絕境。

  有民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人樂(lè)觀地判斷,“國(guó)五條”和地方細(xì)則并無(wú)多少新意。他指出,與上一輪調(diào)控不同,“限購(gòu)的威力正在減弱,一手市場(chǎng)受到影響的程度很小,房企通過(guò)快速銷售回流資金的能力不會(huì)受到以往調(diào)控的打擊!

  他認(rèn)為,除了銀行信貸外,影響房企資金狀況的還有多方面因素。一旦項(xiàng)目的銷售速度和總額能夠獲得保障,開發(fā)商向銀行回款就會(huì)有保證,現(xiàn)金流也預(yù)期充足。

  某國(guó)有房企項(xiàng)目部總監(jiān)稱,銀行設(shè)的關(guān)卡一直存在,房企早就通過(guò)其他渠道獲得資金。近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期,“金融創(chuàng)新”層出不窮,銀行通過(guò)表外業(yè)務(wù)、銀信合作等變相方式為房企提供資金,取代開發(fā)貸業(yè)務(wù),已是十分普遍的現(xiàn)象。

  非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)資產(chǎn)正是上述房企另類融資的典型業(yè)務(wù)代表,某股份制銀行北京分行私人銀行部人士告訴記者,銀行的具體做法是,把成本一般在5%以內(nèi)的不同理財(cái)產(chǎn)品募集的資金,融入一個(gè)混合資金池,投給融資成本在10%-15%的項(xiàng)目方。而能接受如此高成本的,也就是資金鏈“緊”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)企業(yè)。

  與“國(guó)五條”政策同時(shí)落地的,還有銀監(jiān)會(huì)8號(hào)文,該文規(guī)定要堵住房地產(chǎn)表外融資的旁門之道。該文件被看做是銀監(jiān)會(huì)年初年度監(jiān)管工作會(huì)議上提出的“嚴(yán)格監(jiān)管房地產(chǎn)信貸和其他形式的融資風(fēng)險(xiǎn)”重拳之一。

  “要求每個(gè)理財(cái)產(chǎn)品與所投資資產(chǎn)(標(biāo)的物)應(yīng)做到一一對(duì)應(yīng)并不現(xiàn)實(shí),在風(fēng)控流程上,效率也達(dá)不到!痹谏鲜鏊饺算y行部人士看來(lái),從理財(cái)資金池的概念講,非標(biāo)業(yè)務(wù)被新規(guī)按下了暫停鍵。

  因此,銀監(jiān)會(huì)也重視“有保有壓”:對(duì)相互拖欠和相互擔(dān)保嚴(yán)重的企業(yè),要爭(zhēng)取地方援助,穩(wěn)妥化解風(fēng)險(xiǎn)。“絕非一巴掌拍死!倍S著地方“國(guó)五條”政策的出臺(tái),對(duì)因市場(chǎng)變化出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)暫時(shí)困難但有市場(chǎng)、有效益的行業(yè)和企業(yè),銀監(jiān)會(huì)允許銀行機(jī)構(gòu)重組貸款和非銀行金融機(jī)構(gòu)合理介入,防止資金鏈斷裂。

 
  “我們還是會(huì)看好房地產(chǎn)項(xiàng)目,只要是覺(jué)得有機(jī)會(huì)的,還是會(huì)通過(guò)其他新的渠道發(fā)展該類業(yè)務(wù)!蹦成虡I(yè)銀行支行副行長(zhǎng)稱。他認(rèn)為,一是出于該類業(yè)務(wù)的盈利能力考慮,二是這個(gè)行業(yè)的資金需求量相當(dāng)大,三是,即使是調(diào)控比較嚴(yán)的時(shí)期,房企銷售回款的速度較以往要快。

  經(jīng)過(guò)上一輪調(diào)控,即使是最艱難的時(shí)期,房企找“錢”的方式已經(jīng)逐漸增加!艾F(xiàn)在不是能不能找到錢的問(wèn)題,而是考量哪種找錢的方式成本更低!鄙鲜鰢(guó)有房企如此解釋。

  其中,委托貸款交易此起彼伏。有數(shù)據(jù)顯示,2012年下半年以來(lái),兩市共計(jì)有23家上市公司進(jìn)行了40筆委托貸款交易,涉及金額142.6億元。其中對(duì)外委托貸款達(dá)10筆,涉及金額為8.39億元,而其中近九成流向了房地產(chǎn)。

  此外,四大資產(chǎn)管理公司為房企“輸血”的情況也并未改變。有房企人士介紹,在適應(yīng)了高利息、高成本的條件后,不少房企也選擇了民間借貸。

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