控房?jī)r(jià)目標(biāo)難定 各地方相互觀望
地方版“國(guó)五條”大限臨近
2013-03-29   作者:記者 梁倩 烏夢(mèng)達(dá) 王政/北京 廣州 杭州報(bào)道  來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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  開發(fā)商推遲入市苗頭初顯

  一季度末,是“國(guó)五條”細(xì)則中給出的地方執(zhí)行細(xì)則出臺(tái)時(shí)間的大限。雖然距季末還有3天時(shí)間,但是到現(xiàn)在為止,除了廣東出臺(tái)指導(dǎo)版本的細(xì)則外,還沒有其他省市跟進(jìn)。那是什么原因在影響各地執(zhí)行細(xì)則的發(fā)布節(jié)奏呢?據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者了解,除國(guó)家稅務(wù)總局“20%差額征稅”實(shí)施方案未發(fā)布影響地方政府發(fā)布節(jié)奏外,房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的認(rèn)定也是多數(shù)地方觀望的主要原因。
  25日,廣東省發(fā)布首個(gè)地方版“國(guó)五條”細(xì)則。細(xì)則要求,廣州、深圳兩地需根據(jù)近年房?jī)r(jià)走勢(shì)情況,合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo),并于3月底前公布。廣州市常務(wù)副市長(zhǎng)陳如桂表示,廣州2013年的房?jī)r(jià)漲幅至少不應(yīng)高于GDP漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。
  據(jù)知情人士透露,現(xiàn)階段地方對(duì)于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)一項(xiàng)較為慎重,尤其是房?jī)r(jià)上漲過快的一線城市,因此都不想先出臺(tái),想看看其他地區(qū)是怎樣設(shè)定的!皬V州版‘國(guó)五條’細(xì)則在討論中也面臨到此問題,甚至制訂了高中低三個(gè)版本!
  “房?jī)r(jià)控制目標(biāo)如果定高了,將會(huì)減輕當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度,有違國(guó)家政策要求。但如果定低了,又會(huì)在完成方面造成很大的難度!鄙鲜鋈耸勘硎尽
  北京相關(guān)人士也表示價(jià)格控制目標(biāo)的確定很難,想看看情況再定。事實(shí)上,雖然二、三線城市較一線城市來說,調(diào)控壓力較小,但是在價(jià)格控制目標(biāo)方面也存有疑慮。杭州、寧波等地有關(guān)人士也表示,現(xiàn)階段還沒有可做參考的地市級(jí)細(xì)則出臺(tái),因此也正處于觀望階段。
  住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,以2011年各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來看,地方政府大多會(huì)選擇GDP增長(zhǎng)幅度或居民收入增長(zhǎng)幅度作為最高點(diǎn)。但值得注意的是,一方面,今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)中將可以拉低平均房?jī)r(jià)的保障房剝離,另一方面,各地GDP增幅也從當(dāng)時(shí)的兩位數(shù)以上,降至個(gè)位!斑@‘一升一降’將大大提升地方對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控難度,尤其是一線城市!
  “以北京為例,不以外界傳言的5%增幅,就是以GDP目標(biāo)速度定為房?jī)r(jià)控制目標(biāo),北京新建商品房房?jī)r(jià)也幾乎沒有漲價(jià)空間。”趙路興指出,今年1、2月一線城市房?jī)r(jià)漲幅超出預(yù)估,僅北京漲幅就已高達(dá)5%,而房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是全年目標(biāo),因此,地方控房?jī)r(jià)難度可想而知。
  陳如桂此前也表示,廣州調(diào)控房?jī)r(jià)的壓力較大,一方面剛需較大,目前仍處于價(jià)格洼地;另一方面,廣州的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中,中心城區(qū)高端住宅不斷推出,對(duì)全市的均價(jià)拉動(dòng)比較大。
  “廣州通過規(guī)劃、建設(shè)的新城區(qū),功能定位和配套也有提升,房產(chǎn)價(jià)格上漲在所難免。”陳如桂說。
  對(duì)于地方可采取的措施,趙路興說,地方多會(huì)采取控制預(yù)售價(jià)格與樓盤審批速度,例如放緩高端樓盤項(xiàng)目的審批。
  事實(shí)上,3月初深圳曾被曝出樓市限價(jià)令,要求單個(gè)新建項(xiàng)目成交均價(jià)月度環(huán)比零增長(zhǎng),雖然深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)迅速辟謠,表示深圳市并未出臺(tái)新的“限漲令”政策,只是沿用了兩年前“限價(jià)令”的做法,但運(yùn)用調(diào)控機(jī)制,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià),對(duì)于新開房源價(jià)格高過前次開盤成交均價(jià)的房源,在進(jìn)行網(wǎng)簽時(shí)將被系統(tǒng)自動(dòng)鎖死,無法完成備案。
  與此同時(shí),南京也被媒體曝出4月將出新政,商品房預(yù)售申報(bào)價(jià)不得超過前期成交價(jià)的105%,新申請(qǐng)預(yù)售證的房源面積不得少于3萬平方米。雖然南京方面辟謠,但是控制審批樓盤價(jià)格不乏是部分省市在控制房?jī)r(jià)方面的首要措施。
  “對(duì)于房?jī)r(jià)的控制,不是完全不漲就是好的。”趙路興認(rèn)為,在房企資金鏈較好的背景下,若定價(jià)過低,或暫停審批,會(huì)造成房企捂盤等現(xiàn)象的增加,進(jìn)而會(huì)減少商品房的供應(yīng)量。
  剛剛出臺(tái)細(xì)則的廣東省,雖然市級(jí)細(xì)則仍未出,但是推盤量已明顯減少。數(shù)據(jù)顯示,4月廣州十區(qū)兩市預(yù)計(jì)有49個(gè)樓盤推新,環(huán)比3月的52個(gè)略跌5.77%。與此同時(shí),增城從化加起來僅有7個(gè)樓盤推新,相對(duì)上月減少三成。
  值得注意的是,廣東版“國(guó)五條”細(xì)則指出,將進(jìn)一步探索完善“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”的土地出讓方式,
  趙路興表示,“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”將直接從第一環(huán)節(jié)控制房?jī)r(jià)上漲,企業(yè)也能從購(gòu)地初期控制項(xiàng)目利潤(rùn)!氨本┙衲暌部赡芗哟蟆(jìng)房?jī)r(jià)’地塊的出讓比例。”
  趙路興認(rèn)為,在直接控制房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上,加大住宅用地供應(yīng)量也是控制價(jià)格的重要方面。“雖然今年住宅用地供應(yīng)量不得少于過去五年的平均值,但能否完成既定目標(biāo)有待考驗(yàn)。過去幾年,地方政府的土地供應(yīng)指標(biāo)完成情況并不理想!

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