各地“國五條”調(diào)控細(xì)則將在本周密集發(fā)布。3月25日，廣東省“國五條”調(diào)控細(xì)則率先出爐。業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，作為樓市回暖的代表性市場，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市即將出臺的調(diào)控細(xì)則都將從嚴(yán)，而近期二手房市場態(tài)勢也表明，一線樓市購房者的心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，深圳地區(qū)的投資客已有大規(guī)模離場跡象。北京調(diào)控細(xì)則的嚴(yán)厲程度或高于其他城市。
北京
業(yè)內(nèi)預(yù)期細(xì)則較為嚴(yán)厲
部分開發(fā)商稱做最壞打算
與廣東省細(xì)則“溫和”落地相比，業(yè)界預(yù)期北京細(xì)則更為嚴(yán)厲。
近兩周來，北京已制定了調(diào)控細(xì)則的征求意見稿，并在小范圍內(nèi)征求意見。在上述征求意見稿中，主要對現(xiàn)有調(diào)控政策進(jìn)行強(qiáng)化處理。其中，為應(yīng)對“假離婚”等現(xiàn)象，北京可能加強(qiáng)對本地戶口的單身含離異人士的限購，鼓勵單身或離異人士持有一套房。同時，“二套房首付比例七成、貸款利率上浮至基準(zhǔn)利率1.3倍”的條款，也在上述征求意見稿中。此外，在土地出讓環(huán)節(jié)，北京將鼓勵采用“限地價、競房價”的辦法，用以抑制高地價的出現(xiàn)。提高二手房交易最低計稅價格等措施，也有可能作為儲備政策。
至于“北京版”細(xì)則的出臺時間，業(yè)界預(yù)計已經(jīng)臨近。這主要與近期北京的房價、交易量等市場表現(xiàn)相關(guān)。
根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，3月第三周（3月18日-24日），北京市二手住宅網(wǎng)簽9912套，與上一周比明顯回落。這也是“國五條”出臺以來，北京二手住宅交易量首次出現(xiàn)回落。同期，北京新建商品住宅網(wǎng)簽量為2426套，環(huán)比下降8.7%。盡管如此，京城個別新盤仍然出現(xiàn)搶房、“一日售罄”等現(xiàn)象。
多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管成交量有所下滑，但從市場表現(xiàn)看，恐慌情緒仍然存在。且根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年2月，北京新建商品住宅價格環(huán)比上漲3.1%，同比上漲7.7%。
上述情況決定了北京可能會加快政策細(xì)則的出臺節(jié)奏，且“北京版”的細(xì)則力度或高于其他城市。多位業(yè)內(nèi)人士向中國證券報記者表示，提高二手房最低計稅價格的條款，很有可能最終落地，用以遏制“陰陽合同”等情況的發(fā)生。另外，不排除提高二套房交易門檻的可能性，此舉將對市場帶來不小的殺傷。北京的部分開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向中國證券報記者表示，對北京即將出臺的政策細(xì)則，已經(jīng)做好了最壞的預(yù)期。
另據(jù)了解，針對“國五條”中最受關(guān)注的二手房交易個稅內(nèi)容，住建部和國稅總局目前正在制定相關(guān)的指導(dǎo)意見，旨在抑制投機(jī)的同時，也對剛需進(jìn)行保護(hù)。但北京在具體執(zhí)行中，預(yù)期仍將以“從嚴(yán)”為基調(diào)。
上海
專家稱限購或加碼
個稅政策可能彈性落地
上�！皣鍡l”落實細(xì)則預(yù)計月底落地。有消息稱，上海將彈性化執(zhí)行個稅政策，限購措施或再加碼，二套房貸的首付和貸款利率也應(yīng)有所提高。
目前業(yè)內(nèi)對于上海的限購政策進(jìn)一步升級的猜測較多。現(xiàn)在上海執(zhí)行的是外地戶籍家庭購房需繳納社保滿一年方可購房，針對外地購房者的限購仍有升級空間。一位上海社科院專家透露，在上海細(xì)則中，限購政策或?qū)⒄毡本┳龇�，進(jìn)一步提高購房人群的社保繳納年限，從目前的繳費1年，提升至繳費3年。同時，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行單身人士的限購政策。去年上海曾對單身人士購房政策有所收緊，本地戶籍單身人士只能擁有一套住房，限買第二套，外地戶籍單身人士不能購買，必須以家庭為單位進(jìn)行購買。有開發(fā)商猜測，對于個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的，或繼續(xù)免征個人所得稅，這一條可能在細(xì)則中繼續(xù)明確。除此之外，細(xì)則很可能對個稅調(diào)整更加柔化，采取分階梯執(zhí)行。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，個人所得稅政策彈性落地的可能性非常大，很可能會按照3年、4年等階梯形執(zhí)行，分別制定不同的稅率。備受關(guān)注的二套房貸首付和利率調(diào)整的問題，在上海也極有可能執(zhí)行。
業(yè)內(nèi)人士分析，就“地方版細(xì)則”來看，上海的房價控制目標(biāo)壓力較大，按照“國五條”要求對今年以來房價上漲過快的城市細(xì)則將更為嚴(yán)厲，因此房價控制目標(biāo)很可能會保持平穩(wěn)，不會超過GDP的增幅，執(zhí)行力度上將更加嚴(yán)格。
由于開發(fā)商擔(dān)憂政策落地后市場降溫，搶搭“末班車”，新盤供應(yīng)量大增。僅上周上海就有13個樓盤獲取預(yù)售證入市，創(chuàng)下近25周內(nèi)單周獲取預(yù)售證項目數(shù)量的新高。截至3月24日，3月上海樓市合計新增供應(yīng)面積為83.6萬平方米，較2月同期增長近7倍，也超過了1-2月份合計的新增供應(yīng)總量。
據(jù)佑威地產(chǎn)統(tǒng)計，截至3月24日，3月上海新建商品住宅累計成交面積為110.74萬平方米，預(yù)計3月全月的成交量或在143萬平方米上下。該機(jī)構(gòu)判斷，3月將成為2010年1月以來近39個月的月度成交量冠軍，也很可能創(chuàng)下整個2013年的月度最高成交紀(jì)錄。
佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事黃志堅分析，新增供應(yīng)急劇放量，反映出開發(fā)商的擔(dān)憂，需借勢出貨，以規(guī)避政策影響的不確定性。地方細(xì)則落地前供求放量表明交易雙方都有恐慌情緒。
黃志堅提醒，隨著“國五條”地方細(xì)則的落地，購房者的“恐慌”情緒消退，樓市成交量將有所回落，預(yù)計4月上海樓市成交量較3月將大幅減少。
廣州
房價漲幅不高于GDP漲幅
3月26日，廣州市常務(wù)副市長陳如桂對媒體表示，廣州市的方案還未審定，暫不公布。廣州今年房價漲幅至少不應(yīng)高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。
陳如桂介紹，廣州市國土房管部門和有關(guān)部門正研究廣州市的調(diào)控目標(biāo)和調(diào)控措施，正在報政府審定，審定之后將盡快公布實施。他說，廣州要調(diào)房價，比其他城市的壓力都要大得多。陳如桂表示，在二手房的交易中按２０％來征稅，這個政策對二手房交易中打擊投資性的行為起到很大的作用。廣州市政府將和有關(guān)部門對新房的銷售指導(dǎo)管理加強(qiáng)市場監(jiān)督和監(jiān)管，對違法違規(guī)經(jīng)營者采取措施，維護(hù)好廣州的房地產(chǎn)秩序，希望今后加大房地產(chǎn)的供應(yīng)，使廣州的商品房價格能夠處于合理的水平。
由于廣東省調(diào)控細(xì)則中沒有對二手房買賣20%個稅問題明確說明，業(yè)界對廣州二手房市場走勢看法依然不明朗。廣州合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌認(rèn)為，廣東省的細(xì)則對二手房市場沒有實質(zhì)性影響，目前買賣雙方都處于觀望狀態(tài)，上周二手房的成交量已經(jīng)開始縮減，但價格比較平穩(wěn)�！皬V東省的文件只提到了嚴(yán)格執(zhí)行‘國五條’對二手房買賣個稅的規(guī)定，但沒有出臺可操作的標(biāo)準(zhǔn)。廣州市到底如何執(zhí)行，還要看國稅總局是否出臺有關(guān)指導(dǎo)性意見�！饼埍蟊硎�。
對從嚴(yán)限購的問題，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長謝逸楓認(rèn)為，增城和從化兩市納入限購區(qū)域的可能性很小。“嚴(yán)格來講，增城和從化在行政區(qū)劃上不隸屬于廣州市，是廣州市代廣東省托管的縣市。而且，增城和從化的房價比較平穩(wěn)，不屬于上漲過快的城市。”而二套房首付比例和貸款利率、二手房個稅征收，廣州市調(diào)控細(xì)則對此作出調(diào)整的可能性也不大�！叭绻胄泻蛧惪偩殖雠_相關(guān)指導(dǎo)性政策，廣州市可能會以補(bǔ)充意見的形式出臺相關(guān)規(guī)定�！�
深圳
將實行限購限價“雙限”政策
“國五條”出臺至今，深圳二手房成交始終處于井噴狀態(tài)，并連續(xù)刷新歷史新高。與此同時，深圳新房市場保持平穩(wěn)，庫存依然處于高位。業(yè)內(nèi)人士表示，二手房成交井噴從側(cè)面說明深圳投資客離場意愿明顯，而深圳今年的房價走勢“很不好說”。
深圳市民小黃長吁了一口氣，她在“國五條”出臺第三天訂下的一套二手房，昨天終于過戶�！啊畤鍡l’確實加快了我買房的決策�！毙↑S只是深圳近期二手房成交熱潮中“搶購”的一個案例。在剛剛過去的一周，深圳共成交4272套二手房，這是以前一個月的成交量。未來深圳二手房交易很有可能再次刷新紀(jì)錄，因為按照以往交易程序，尚未還清按揭的二手房交易從付訂金到最終過戶，一般需要一個月的時間�！斑�有相當(dāng)數(shù)量的二手房在交易過程中。”深圳一位地產(chǎn)中介人士對中國證券報記者表示。
在二手房成交井噴的同時，深圳新房市場卻一直保持平穩(wěn)。深圳規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)顯示，深圳新房成交數(shù)量已經(jīng)連續(xù)4周下降，周成交數(shù)量已經(jīng)從今年第9周的1002套下降至第12周（上周）的813套�！皳尫俊钡膱雒娌]有在深圳的新房市場出現(xiàn)。世聯(lián)地產(chǎn)估算，目前深圳的存量一手房源需要44周才能消化。而深圳很有可能在4月迎來新一輪推盤潮。
深圳將實行限購與限價相結(jié)合的“雙限”政策。深圳即將出臺的調(diào)控細(xì)則內(nèi)容有了眾多預(yù)測版本，一個說法是深圳可能從明年起開征房產(chǎn)稅。
雖然深圳調(diào)控細(xì)則的猜測版本眾多，但是可以肯定的是，深圳樓市的風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生變化。在深圳二手房成交井噴的背后，是深圳投資客離場的急迫。深圳中原福田區(qū)北A區(qū)營業(yè)總監(jiān)劉燚介紹，“國五條”出臺一個月內(nèi)，福田區(qū)的二手房放盤數(shù)量增加了30%�！耙恍┩顿Y客急于出手，而接手的都是剛需，所以豪宅的成交量不大，價格也保持穩(wěn)定�！眲D還表示，雖然現(xiàn)在還有很多二手房在辦理手續(xù)，但是如果在過戶之前開征所得稅，一些買家很可能放棄交易。“沒有實力的投資客以后不會太好過�！�
一季度一線城市
土地出讓收入料大增
今年一季度開發(fā)商涌入一線城市拿地，地價快速升溫，一季度一線城市土地出讓金收入料大幅增加。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“國五條”地方調(diào)控細(xì)則的落地，能在一定程度上穩(wěn)定房價預(yù)期，開發(fā)商未來拿地會趨于理性。
大型房企集中拿地
上海土地市場3月再現(xiàn)火爆場面，僅上周就成交7幅地塊，總金額達(dá)到61.77億元，參與競買者眾多，競價十分激烈，一些中型房企不惜重金拿地。
浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一處地塊被九龍倉旗下雄智控股以13.06億元競得，折合樓面價13340元/平方米，溢價率達(dá)32.45%，樓面價距目前周浦片區(qū)商品房價格相差不大。上海寶山區(qū)羅店中心鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)一處住宅地塊競拍激烈，有萬科、金地、朗詩及福建的三家企業(yè)參與競拍，最終福建正榮集團(tuán)經(jīng)過80輪競價，以總價13.5億元奪該地塊，樓面價12149元/平方米，溢價41%。
2月綠地、萬科、金地等企業(yè)紛紛在北京、廣州拿地，而且拿地總額較高，綠地在廣州新增的天河區(qū)黃埔大道金融城起步區(qū)兩幅地塊，總拿地金額高達(dá)64億元。
上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布報告指出，2013年2月北京等一線城市土地成交面積合計為811.6萬平方米，環(huán)比下降24.1%，同比增長17%；土地成交均價為3882元/平方米，環(huán)比增長35.2%，同比則增長161%。易居房地產(chǎn)研究院研究員朱光表示，綜合來看，2月一線城市土地成交量較1月有所下降，主要受到春節(jié)長假因素影響。但部分城市成交價格大幅上升，主要是近期一線城市房價漲幅引領(lǐng)全國，使得房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在一線城市集中拿地。部分大型房企布局重點回到一二線城市，導(dǎo)致一線城市土地市場表現(xiàn)活躍。
土地出讓收入增加
在房價上漲的推動下，開發(fā)商踴躍買地，地方政府的推地?zé)崆楦邼q，一季度一線城市土地出讓金收入大幅增加。
2月16日，春節(jié)長假后第一天，北京市土地儲備中心就一次性掛出12宗住宅用地。來自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月北京經(jīng)營性用地共成交28宗，土地出讓金合計234.3億元，環(huán)比減少3%，同比增幅高達(dá)455%。其中居住類用地出讓16塊，土地出讓金為167.8億元。北京土地出讓收入已經(jīng)連續(xù)兩個月超過200億元。1月、2月的土地出讓金累計達(dá)475.8億元，相當(dāng)于2012年全年土地出讓收入647.9億元的七成。
鏈家地產(chǎn)市場部分析師張旭表示，2013年年初北京土地市場一反常態(tài)，加大了土地供應(yīng)力度，導(dǎo)致年初土地成交小高峰的出現(xiàn)。同時，北京今年以來入市的地塊起始價普遍較高。朝陽區(qū)孫河兩宗地塊起始樓面價均為19500元左右。
與北京土地市場略有不同，上海的土地成交因供應(yīng)不足而呈現(xiàn)出“量減價升”的現(xiàn)象。搜房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月上海共成交經(jīng)營性用地12宗，成交面積共計34.44萬平方米，同比減少13.54%；成交金額共計36.68億元，同比增加17.33%，地價上漲明顯。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊認(rèn)為，本輪調(diào)控開始之后，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了較長一段時間低迷，大部分房企對于土地市場“心有余而力不足”。隨著市場轉(zhuǎn)好，房企購地意愿增強(qiáng)。
不過，對于一線城市土地市場走勢，房企之間仍有分歧�？硕鹧芯恐行姆治稣J(rèn)為，當(dāng)前各地相關(guān)國五條細(xì)則還未完全落地，部分房企對此持觀望態(tài)度，在拿地策略上也較謹(jǐn)慎。
地產(chǎn)股估值或持續(xù)承壓
首個“國五條”地方調(diào)控細(xì)則日前亮相。分析人士預(yù)計，地方調(diào)控細(xì)則將進(jìn)入密集出臺期，將給地產(chǎn)板塊投資者情緒帶來明顯負(fù)面影響，短期地產(chǎn)股估值仍將處于嚴(yán)重承壓狀態(tài)中。同時，調(diào)控將加劇地產(chǎn)業(yè)“洗牌”進(jìn)程。從2012年年報情況看，在行業(yè)調(diào)控背景下，地產(chǎn)股業(yè)績出現(xiàn)了明顯分化，一線地產(chǎn)股業(yè)績增速喜人，二三線地產(chǎn)股良莠不齊。由此看，政策壓力有可能給投資者中線布局龍頭地產(chǎn)股提供較好的機(jī)會。
調(diào)控預(yù)期抑制地產(chǎn)股
近期地產(chǎn)股明顯承壓。統(tǒng)計顯示，從1月31日至3月26日收盤，申萬房地產(chǎn)指數(shù)下跌了10.33%，出現(xiàn)了比較明顯的調(diào)整。但從政策預(yù)期的角度看，地產(chǎn)股短期仍存在較大的調(diào)整動能。
3月25日，廣東省政府網(wǎng)站發(fā)布了《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。分析人士認(rèn)為，這表明市場即將迎來“國五條”地方細(xì)則密集出臺期。
對于房地產(chǎn)板塊來說，地方細(xì)則相繼出臺將持續(xù)給相關(guān)個股帶來政策性壓力，場內(nèi)外資金情緒短期對地產(chǎn)股很難尋覓到轉(zhuǎn)向樂觀的契機(jī)。資金情緒難以樂觀，意味著地產(chǎn)板塊的估值水平在現(xiàn)階段難以出現(xiàn)明顯提升，盡管當(dāng)前估值水平已處于歷史低位。據(jù)WIND資訊統(tǒng)計，當(dāng)前地產(chǎn)股的整體市盈率（TTM）為14.35倍，處于2000年以來的最低水平，甚至明顯低于2008年四季度的大部分時間。
行業(yè)分化顯布局機(jī)會
當(dāng)然，作為對上下游影響極大的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，政策對地產(chǎn)行業(yè)形成長期調(diào)控高壓態(tài)勢的可能性較小。有分析人士指出，在當(dāng)前房價上漲預(yù)期強(qiáng)烈的背景下，政策對地產(chǎn)行業(yè)肯定是“以壓為主”，但未來隨著調(diào)控效果顯現(xiàn)以及地產(chǎn)市場適度降溫，“有保有壓”預(yù)計將成為政策常態(tài)。這提示投資者，當(dāng)前政策高壓導(dǎo)致的地產(chǎn)板塊整體估值偏低，可能為中線布局優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股提供了較好機(jī)會。
考慮到地產(chǎn)板塊整體估值短期走高難度較大，因此那些在調(diào)控背景下業(yè)績?nèi)杂型３址�(wěn)定增長的公司，應(yīng)該成為逢低布局的首選。從2012年業(yè)績看，據(jù)WIND資訊統(tǒng)計，45家已經(jīng)公布年報的房地產(chǎn)上市公司2012年凈利潤的平均同比增速為-4.75%�？梢姡跇鞘姓{(diào)控的背景下，地產(chǎn)公司整體業(yè)績增長不如人意。但龍頭地產(chǎn)公司呈現(xiàn)出了另外一番景象，如萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等一線地產(chǎn)股2012年凈利潤的同比增速都保持在30%左右的高位。
由此可見，調(diào)控時代的地產(chǎn)行業(yè)增長路線圖初露端倪，即具備規(guī)模優(yōu)勢的一線房地產(chǎn)開發(fā)商，具備更強(qiáng)的抗系統(tǒng)性風(fēng)險能力，不僅能夠最大限度的保持盈利增長，從中期看更可能因為行業(yè)的劇烈“洗牌”而明顯受益。分析人士認(rèn)為，“招保萬金”等一線地產(chǎn)股目前階段已經(jīng)具備了較高的股價安全邊際，中線逢低布局的窗口或許正逐漸開啟。