近年來，中國房地產(chǎn)市場一直在輪回，面對高企的房價(jià)，中央政府從未停止對房地產(chǎn)市場調(diào)控的腳步。在調(diào)控高壓下，部分樓市依然出現(xiàn)“價(jià)量齊升”的躁動(dòng)。究竟是什么支撐著房地產(chǎn)市場，是什么促使房價(jià)不斷走高？
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者走訪北京、上海、杭州、太原等城市了解到，雖然全國有600多個(gè)城市，但真正能稱之為市場有活躍度的大約僅有70個(gè)，而這70個(gè)中僅有北上廣深及部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)強(qiáng)勁。在少數(shù)城市“屢調(diào)屢漲”怪象的背后是“人扎堆”、“錢扎堆”熱捧起來的市場。
提起中國樓市不可回避的一個(gè)名詞就是“剛需”�！皠傂琛边@個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)名詞已成為新聞里和買房人口中的流行語。百度百科中對“剛需”的解釋為“剛性需求，指商品供求關(guān)系中受價(jià)格影響較小的需求�！钡珜Α皠傂琛钡睦斫庖灿袪幾h。有人認(rèn)為這是開發(fā)商制造房價(jià)上漲的概念，但對于某個(gè)群體來講，卻是不管房價(jià)漲與不漲都需要買房的處境。
“北漂”：為定居買房
小宋2012年畢業(yè)后進(jìn)了北京的一家事業(yè)單位，可以落戶在北京。盡管自己是家里的獨(dú)生子，但是他還是選擇把戶口從老家烏魯木齊遷到了北京。他告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“父母也支持我的選擇，北京各方面的發(fā)展前景都比老家要好很多�！�
“有了戶口我就可以在這邊買房子，家里人春節(jié)期間一直在催這件事情，希望趕緊買了房子再準(zhǔn)備結(jié)婚。”小宋說。
在綜合考慮戶型、價(jià)格、交通、周邊的配套等情況后。小宋最終將目標(biāo)鎖定在朝陽區(qū)五里橋的一個(gè)小戶型�！半m然相對要遠(yuǎn)一點(diǎn)，但離地鐵6號線很近，去公司上班大概40分鐘左右，還算比較方便�！毙∷握J(rèn)為。
“首付目前在50萬元左右，還在家里的承受范圍之內(nèi)�！毙∷胃嬖V記者，自己剛剛開始工作并沒有積蓄，甚至生活方面還需要父母貼補(bǔ)。而買房子的首付全靠父母幾十年的積蓄，因?yàn)閾?dān)心房價(jià)上漲，他打算近幾天內(nèi)趕緊先把房子的訂金交了。
“丈母娘經(jīng)濟(jì)”：買房與娶妻須同步
30歲的王宇，從河南的一個(gè)小縣城來到北京打拼已有12個(gè)年頭�！皬纳洗髮W(xué)到讀研究生再到工作，這一路我還算比較順利，但沒想到在2009年因?yàn)橘I房的事與已經(jīng)談了四年的女友分手了�！蓖跤钫f對記者說，當(dāng)時(shí)雖然已經(jīng)工作了幾年，但積蓄并不多，如果要買房得讓父母幫忙，可父母也沒有多少存款。
王宇說，所以本意是想先租房結(jié)婚，等再工作幾年，有更多積蓄的時(shí)候再去買房。但女朋友和她的父母都不同意。
“也就在那之后認(rèn)識了現(xiàn)在的老婆，2012年時(shí)我們買了現(xiàn)在這套房，下個(gè)月我們就結(jié)婚了，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)買房與娶妻是同步的。”王宇自嘲道。
“學(xué)區(qū)房”：為孩子上好學(xué)校買房
“2009年時(shí)因?yàn)榻Y(jié)婚買了套70平方米的兩居室，但現(xiàn)在我們準(zhǔn)備要孩子，由于老人要來照顧孩子，所以得再買套大一點(diǎn)的�！蓖馄舐殕T李明告訴記者，他的收入方面還算不錯(cuò)，有能力再買一套房子。
在問及是否會(huì)賣掉現(xiàn)在的房子時(shí)，李明說自己不會(huì)賣掉現(xiàn)在的房子�！耙�?yàn)槟鞘俏屹I的第一套房，也是我的婚房，有特別的意義。”
此外，記者了解到，例如北京等很多城市的小學(xué)在入學(xué)政策上采取“就近免試入學(xué)”。因此，重點(diǎn)小學(xué)劃片內(nèi)的房子，也成了一些家長們爭相購買的對象。
“學(xué)校對于孩子來說太重要了，一個(gè)好學(xué)校，甚至能決定孩子的一生�！币晃毁彿咳吮硎�，孩子已經(jīng)快到入學(xué)年齡，得趕緊在好學(xué)校邊買套房�！ �
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在走訪一家售樓處時(shí)，遇到一對年約40的夫婦前來看房。他們告訴記者，“是給兒子提前買的，他現(xiàn)在10歲，可這房價(jià)眼看著一直往上漲，等孩子長大了還不知道要漲到多少。所以現(xiàn)在提前看看，有好的就買一套給孩子留著，省得到時(shí)候著急�！�
“全家團(tuán)圓”：為老人買房
從事視覺設(shè)計(jì)工作的陳先生已經(jīng)結(jié)婚兩三年，不需要為“婚房”發(fā)愁，由于暫時(shí)不打算要孩子，自然也沒有為孩子買房的顧慮。但是他也想買套房子，“為了把山東老家的父母接過來。
盡管陳先生夫婦在北京生活工作多年，但是兩人戶口都不在北京，加上此前各種陰差陽錯(cuò)的原因，兩人并不具備在這個(gè)“嚴(yán)格限購城市”買房的條件�！拔覀兒芟胭I，這幾年也攢夠了錢，本來希望限購政策有松動(dòng)的一天，但是目前來看幾年內(nèi)大概是沒希望了�！�
最終，他們不得不在河北燕郊選擇了一套三居室的房子。“優(yōu)點(diǎn)是比北京城區(qū)便宜很多，單價(jià)8千多，相當(dāng)四環(huán)區(qū)域房價(jià)的1/3；缺點(diǎn)就是遠(yuǎn)點(diǎn)，好在我們有車，每天不上班路況順利的話也就半個(gè)小時(shí)�！标愊壬f。
陳先生告訴記者，在城區(qū)租一個(gè)兩居室的房子，月租金一般不會(huì)低于4000元，而買房子后的月供則遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于這個(gè)數(shù)目�！坝辛俗约旱姆孔�，才會(huì)有家的感覺�！�
“夾心層”：望房興嘆
事實(shí)上，在住房保障還不能完全覆蓋的背景下，雖然剛性需求持續(xù)上漲，但在房價(jià)節(jié)節(jié)攀高的背景下，不少購房者最終只能“望房興嘆”。
山西省長治縣北呈村的史旭嬌2006年大學(xué)畢業(yè)后，在縣城一家企業(yè)從事電工工作。他和愛人每月收入加起來不到3400元。他說：“房子漲價(jià)太快，每年至少漲了30%，但是每月2000元的收入已經(jīng)幾年沒有變化。以自己目前如果在縣城買房非常不現(xiàn)實(shí)。”史旭嬌說，幸好自己和愛人都是城鎮(zhèn)戶口，去年5月申請保障房。但是，目前來看，不論經(jīng)適房還是公租房，至少還需要等三年時(shí)間。
記者了解到，以長治縣為例。已經(jīng)竣工和入住保障房共有671套。其中經(jīng)適房540套、廉租房75套、公租房56套。2013年至2015年，計(jì)劃再開工建設(shè)經(jīng)適房576套、廉租房108套、公租房126套。但是工作人員坦言，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求。
在購房大軍中與“剛需族”對應(yīng)的就是“炒房族”�！俺捶孔濉笔莻�(gè)被指責(zé)的群體。但在投資渠道并不豐富的中國來說，炒房成為不少民眾尋求財(cái)產(chǎn)保值增值的重要選擇。
存錢不如“囤房”
“我的父母都是工薪階級，為了培養(yǎng)我讀書，幾乎耗干所有積蓄。所以我想自己攢錢買套房子，不忍心在房子的事情上再讓他們操心”。不久前在湖北省一個(gè)三線城市買了房子的劉小姐告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者自己買房時(shí)的最初想法。
和很多單身族為了結(jié)婚而買房不同，劉小姐說她買房子是為了投資�！拔覀兡抢锝Y(jié)婚一般要求男方提供婚房，退一步講也是男方提供首付，然后雙方一起供房。所以我沒打算要自己準(zhǔn)備婚房”。
劉小姐告訴記者，她2008年6月底畢業(yè)于國內(nèi)一個(gè)普通大學(xué)，當(dāng)時(shí)本碩連讀一共7年。在研究生畢業(yè)前一年在北京一家公司開始實(shí)習(xí)，畢業(yè)后獲得轉(zhuǎn)正留用的機(jī)會(huì)。“由于戶口不在北京，所以沒辦法在北京買房子，只能回老家去買�！�
雖然碩士學(xué)歷，但工資增長的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價(jià)的漲幅。她認(rèn)為，“房價(jià)是不會(huì)跌的，盡管國家出臺了種種政策，但是買方愿望太強(qiáng)烈，房價(jià)不會(huì)大跌，頂多漲得慢一點(diǎn)”。
有了這個(gè)念頭以后自己開始攢錢，差不多兩年后，慢慢有了將近10萬元的積蓄。按照當(dāng)?shù)氐恼撸?0平方米以上的要首付三成�！跋氲劫I新房還得要一筆裝修款，買地段偏的價(jià)格便宜的，將來不容易租出去”。她說，最終將目標(biāo)定為市區(qū)內(nèi)小面積的老公寓房。“面積小，壓力也小；再加上地段好，既容易出租，以后也容易出手”。
而她最終也如愿以償，買下市區(qū)的一套老公寓，位于6樓的4樓，60平方米，二室一廳一廚一衛(wèi)。房子以35萬元成交。
“父母和朋友幫忙湊齊了首付，貸款20萬元，平均月供不到兩千元�！彼o記者算了筆賬，“因?yàn)榈囟魏�，保守估�?jì)房子未來每月收1000元租金沒有問題，所以我月壓力很小，而且還沒用自己的公積金，用的是商業(yè)貸款。”
她告訴記者，自己只想著手里有套房子“心里踏實(shí)”，至于將來結(jié)婚也肯定不會(huì)住這個(gè)房子�！敖Y(jié)婚還是要買新房子，到時(shí)候再和未來老公一起努力吧�！�
不經(jīng)意間賺了13萬元
“我在北京工作，老家在四川樂山。”28歲的劉藝告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者。她在2011年準(zhǔn)備要生孩子的時(shí)候，由于老家房子較小不方便，她母親就在樂山花了23萬元幫她買了套房子用來待產(chǎn)。
劉藝說，孩子3個(gè)月時(shí)，自己要回北京上班，所以就打算把待產(chǎn)的那套住房賣掉�！爱�(dāng)時(shí)是去年3月，房子能賣到29萬元，但我覺得行情還不是很好就沒賣。”
“后來證明我當(dāng)時(shí)的決定是正確的，房子等到6月才賣的�！眲⑺嚺d奮地說，她在去年6月以36萬元的價(jià)格將待產(chǎn)的房子賣出。“所有稅費(fèi)、中介費(fèi)都是買方承擔(dān)，幾個(gè)月的功夫無意間掙了13萬元。”劉藝最后說：“看來投資房子比什么都靠譜�！�
業(yè)界在總結(jié)近十年來房地產(chǎn)市場調(diào)控政策時(shí)指出，從2003年以來，10年里國務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控。而“十年九調(diào)”的一個(gè)“共性”是，調(diào)控過多在購房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)指出，近年來調(diào)控力度最大的“限購令”歸根結(jié)底是讓很多人沒有購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。
另一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮則是因?yàn)榇罅康男枨蠛唾徺I力支撐。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)在全國東、中、西部三個(gè)區(qū)域選取包括北京、上海、深圳、合肥、南昌等30個(gè)城市調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，2012年第四季度中國購房者信心總體指數(shù)為110.6點(diǎn)，在上一季度108.3點(diǎn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步上升2.3點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下2010年調(diào)控以來的新高。
一位房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，盡管國家層面這幾年對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策從未放松，但是在地方上，房地產(chǎn)市場仍然呈現(xiàn)出繁榮的現(xiàn)象�！艾F(xiàn)在幾乎每個(gè)城市都在發(fā)展房地產(chǎn)市場，都在蓋房子�！�
除了地方政府為了帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，以及當(dāng)前國家政策中要求發(fā)展城鎮(zhèn)化的因素以外，他說，最直接的原因則是目前有太多人想買房子，“因?yàn)橛旋嫶蟮馁徺I群體和需求，才讓房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展，甚至刺激房價(jià)越調(diào)越高�！�
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，中國現(xiàn)在所處的階段決定了中國的購房需求，一方面數(shù)量龐大，另一方面需求構(gòu)成復(fù)雜。
趙路興表示，在國外，不會(huì)像國內(nèi)情況這么復(fù)雜�！笆聵I(yè)單位是我國一個(gè)較大群體，有數(shù)千萬人，他們中很多人在九十年代時(shí)買房改房，雖然當(dāng)時(shí)還不錯(cuò)，但從現(xiàn)在來看不僅社區(qū)老舊，而且戶型小，缺乏綠化及相關(guān)配套設(shè)施，因此發(fā)展到現(xiàn)在，這種房子便滿足不了他們的需求，產(chǎn)生了大量改善性需求，國外就不會(huì)出現(xiàn)這種情況�！�
近年來連續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控后，自住買家成為樓市購買主力。2月28日，記者在上海浦東“萬科海上傳奇”售樓處內(nèi)看到，盡管目前尚無房源可售，后期開盤時(shí)間預(yù)計(jì)在3月中下旬，但仍有七八組剛性需求和改善性需求客戶前來看房。
售樓處工作人員告訴記者，新開房源戶型為85平方米的兩房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均價(jià)約為30000元至35000元每平方米，由于樓盤總價(jià)較高，八成左右的買房者是改善性需求，大多是在浦東生活或工作的市民。
此外，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)的預(yù)判，2012年全國新增商品房住宅需求為10億平方米，預(yù)計(jì)2011年至2020年十年間全國全部新增商品住宅需求約120億平方米。在結(jié)構(gòu)上，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，前五年首次置業(yè)的剛需客戶仍是主力，后五年改善型需求占比將超過剛需客戶。
根據(jù)聯(lián)合國人口署預(yù)測數(shù)據(jù)，2010年至2020年我國新增城鎮(zhèn)人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時(shí)另有10個(gè)城市位于其周邊可輻射范圍內(nèi)，上述14個(gè)城市共計(jì)將新增約3990萬人，按人均35平方米計(jì)算，新增住房需求共計(jì)14.0億平方米，約占十年間全國新建住房總需求的9%，占全國新增人口帶來的首置需求的23%。
“北京2012年全年商品房成交面積比2011年上漲60%。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，由于北京、上海等特大型城市擁有眾多優(yōu)質(zhì)資源，因此，高級人才、高管、懷揣夢想的年輕人便不斷涌入。
陳國強(qiáng)說，除非北京將其資源慢慢分散出去，或者很多人認(rèn)為北京生存成本過高，生活壓力過大，才會(huì)出現(xiàn)許多人離開北京的情況。但是，需要對自己的工作、職業(yè)重新做選擇，重新再去適應(yīng)，很多人難以做到這點(diǎn)。因此，類似于北京等特大城市的吸引力仍然會(huì)有增無減�！岸績r(jià)高企也正是因?yàn)樗哂腥绱舜蟮奈�。但這樣的城市在中國并不多，這也是造成我國房地產(chǎn)市場分布不均的根本原因。”
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，正是由于“人扎堆”和購房資金聚集的不均衡，制造了部分城市樓市的非理性繁榮。
“事實(shí)上，在全國范圍內(nèi)，雖然有600多個(gè)城市，但房地產(chǎn)市場活躍度較高的城市大約僅有70個(gè)�！比f科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者專訪時(shí)表示，我國一些城市人口多年不增長或者負(fù)增長，成交量、價(jià)低，而且?guī)缀醪粫?huì)換手，價(jià)格長時(shí)間段內(nèi)也不會(huì)有較大波動(dòng)，因此這些城市并不能看作真正的完整的房地產(chǎn)市場。
毛大慶表示，這70個(gè)城市的特征在于人均GDP大都超過了4000美元，比較有活力，城市自有人口、導(dǎo)入人口較多，移民、消費(fèi)均較為活躍。
“從市場表現(xiàn)來看，70個(gè)城市大體能分為三類�！泵髴c說。一類是像北上廣深和一些非常明顯的全國性、地區(qū)性的核心地區(qū)，例如：青島、杭州、成都等地，雖然均屬二線城市，但其地域性、資源性優(yōu)勢使其房地產(chǎn)市場展現(xiàn)著一線城市的狀態(tài)。雖然屬于重點(diǎn)調(diào)控地區(qū)，但由于需求較大，住房消費(fèi)持續(xù)、明顯較為強(qiáng)勁。
第二種情況的城市多處黃河以北。在過去兩年中，這些城市并不是調(diào)控重點(diǎn)城市，因此，在供地與住房供應(yīng)量均大幅上升的背景下，需求卻跟不上，因此整體市場顯得較為遲緩。
第三種情況多屬南方城市，如東莞、佛山等地，呈現(xiàn)供需穩(wěn)定狀態(tài)。一方面由于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不同，居民收入較高，民營經(jīng)濟(jì)較北方活躍發(fā)達(dá)很多，典型的藏富于民，這些城市與北方同規(guī)模城市比，房地產(chǎn)市場活躍度高很多、自我修復(fù)能力強(qiáng)。
“通過近兩次普查數(shù)據(jù)可以看出，人口的移動(dòng)趨勢這十年主要是人口急劇向沿海發(fā)達(dá)城市、資源集中型城市集聚。”廈門大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任、經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長李文溥指出，福建、廣東等地由于多為勞動(dòng)密集型企業(yè)，是我國流動(dòng)人口較多的省份。以福建為例，過去十年，福州與廈門兩大城市是人口增長最快的地區(qū)，這兩地的人口的絕對數(shù)量和相對比重都出現(xiàn)了迅速上漲，這說明人口向百萬人尤其是向數(shù)百萬人的地方集聚。而福州的五區(qū)八縣之中，五區(qū)上漲88萬，八縣反而下降8萬，這說明了在大城市之中也是向城市中心區(qū)集聚�！斑@也能說明供需不平衡的原因所在，因?yàn)槿藗兊牧飨蚴且粯拥模胤骄湍敲创�。�?BR> 事實(shí)上，房企回歸一線也表現(xiàn)出了市場的動(dòng)向。2012年下半年，早先布局三四線城市的房企近期紛紛轉(zhuǎn)向，一些大型標(biāo)桿房企毅然重返一線城市積極拿地，北上廣深再次成為房企爭奪焦點(diǎn)。
房地產(chǎn)市場一方面是人的集聚，而另一方面則是錢的集聚。在記者采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然杭州樓市庫存仍在高位運(yùn)行，但絕大多數(shù)是大戶型。
與其他城市不同，杭州樓市大戶型充斥似乎是傳統(tǒng)。許多看房者無奈地表示，杭州有錢人太多了，即使大戶型占比在一半以上，也不怕賣不出去。更為關(guān)鍵的是，作為發(fā)達(dá)地區(qū)，浙江各地的有錢人紛紛往杭州集聚，這也使得大戶型、高房價(jià)的傳統(tǒng)得以延續(xù)。
