住建部專家解讀“國五條”細則:剛需可享優(yōu)惠
2013-03-07   作者:記者 王煒  來源:人民日報
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  意在防止房價大幅上漲,短期成交變化將大于價格變化

  “這次調控與之前的政策一脈相承,核心內容仍是強調‘抑制投機投資性需求,滿足合理住房需求’!弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾绫硎,其中的內容,如要求地方政府公布房價控制目標,落實地方政府控房價責任,加大差別化信貸和稅收政策等,都是此前政策的延續(xù)。
  “在近期熱點城市樓市出現(xiàn)過熱苗頭的情況下,再次出臺調控政策,表明中央政府調控房地產(chǎn)市場不動搖的立場和決心!鼻睾缯f。
  “這次政策力度明顯比以前加大,要求也是按從嚴、從緊、從高提出的!鼻睾缯f,如“在房價上漲過快地方進一步提高二套房首付比例和利率”;“二手房交易的所得稅嚴格按轉讓所得20%計征”;“2013年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘U戏秶钡取?BR>  秦虹分析,政府希望通過加大控制投機性需求,來抑制房價反彈趨勢,調整目前比較強烈的房價上漲預期,防止房價大幅上漲。
  秦虹預測,新政策出臺后,二手房市場會出現(xiàn)暫時波動,特別是二手房交易規(guī)模較大的一線城市和部分二線城市。剛開始,大家因為恐慌,爭相交易,導致交易量上升,后續(xù)隨著政策落實,會出現(xiàn)觀望,成交會下降。但短期看,成交量的變動將大于價格的變化。

  符合條件者現(xiàn)行政策有優(yōu)惠,五年以上唯一住房免征個稅

  調控新政策出臺后,受到關注最大的是“個人轉讓住房嚴格征收差額20%的個人所得稅”。有人認為,在熱點城市這一稅收可能會轉嫁到購房者身上,從而增加購房成本,推高房價。尤其是改善性購房需求可能會被“誤傷”。此外,也不利于二手房的流通,影響市場供應。
  秦虹認為,房產(chǎn)轉讓過程的稅收本該由賣方承擔,會不會直接或變相轉嫁給買方,主要取決于當?shù)厥袌龅墓┣箨P系。當供應短缺時,一般由賣方?jīng)Q定價格,稅較容易轉嫁,相反則難以轉嫁。
  “如果分析一下我國目前的住房市場,可以發(fā)現(xiàn),大部分城市的房產(chǎn)交易仍是以新房交易為主,且新房供應量充足,二手房市場規(guī)模較小,轉嫁的風險有限。但在一線城市二手房的規(guī)模與新房相當,且由于城市規(guī)模大,二手房所處的位置優(yōu)越,供給有剛性,所以就相對容易轉嫁。”秦虹說。
  目前我國改善性需求量還很大,如何減少政策影響呢?秦虹表示,2006年國稅總局的文件規(guī)定,對出售自有住房,并計劃賣房后1年內重新購房的納稅人,其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式繳納。再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系,全部或部分退還納稅保證金。同時,對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。“這一政策實際上對改善性需求有一定的優(yōu)惠,應繼續(xù)堅持執(zhí)行,切實達到‘支持合理住房需求,抑制投機性需求’的政策目的。”秦虹說。
  “當然,調控政策還有進一步細化和改進的空間!鼻睾绫硎荆瑯鞘姓{控涉及法律手段、行政手段和經(jīng)濟手段,但目前因相關法律不夠完善,所以多用行政手段和經(jīng)濟手段。行政手段的特點是剛性較強,短期容易見效。而經(jīng)濟手段彈性較強,但效果出現(xiàn)不確定性大,如提高利率,房價會有一定的滯后反應。
  “總的來講,僅靠‘堵’不是長久辦法,整體設計、系統(tǒng)改革、疏堵結合才能解決涉及面廣、復雜程度高的房地產(chǎn)市場問題!鼻睾缯f。

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