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國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計數(shù)據顯示，2013年1月我國一線城市房價反彈勢頭趨于強勁。被監(jiān)測的70個大中城市中，超過50個城市新建商品住宅和二手住宅價格上漲。北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房價環(huán)比漲幅擴大，環(huán)比漲幅為2.1%、1.3%、2.0%和2.2%，比去年12月份漲幅分別擴大1.1、0.6、0 .8和1.1個百分點。二三線城市中，桂林市新建商品住宅環(huán)比銷售價格連續(xù)三個月下降，�？凇⒛蠈幒蜔o錫等城市價格則連續(xù)兩個月下降。
國家統(tǒng)計局相關人士表示，隨著房地產調控持續(xù)發(fā)揮作用和充足的市場供應，房價尚不具備全面大幅反彈的基礎。圖為：北京市門頭溝區(qū)建成入住的石門營保障房住宅小區(qū)。記者
李欣 攝 |
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近期，一二線城市房價漲幅較大，購房者“看漲”預期強烈，市場上非理性、恐慌式的購房行為普遍存在�！皣鍡l”出臺后，向社會傳遞出中央堅持調控房地產市場的信號。一度過熱的市場預期受到一定程度的抑制，不少擬購房者又重回觀望態(tài)勢。業(yè)內人士表示，“國五條”出臺對市場的影響更多的體現(xiàn)在心理層面，政策發(fā)揮長條機制還需各地執(zhí)行細則盡快出臺，并落實到位，有效控制房地產市場過熱局面。
“國五條”出臺為樓市降溫，市場重現(xiàn)觀望情緒
去年下半年以來，樓市逐步回暖，房價上漲在近期幅度較大，導致市場預期發(fā)生變化。山東大學經濟學院副院長、房地產研究中心主任李鐵崗指出，輿論對城鎮(zhèn)化推動房地產市場的過分解讀也是推高房價的主要因素。
中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，本次調控是繼2011年后，國務院再次出臺全面的房地產市場調控政策，對購房者、市場的心理影響會比較大�！皣鍡l”雖然沒有涉及具體措施，但為地方政府執(zhí)行定調，將建立起長效調控機制。
業(yè)內專家普遍認為，國五條的出臺將降低市場預期，抑制非理性購房。張大偉表示，“國五條”的出臺對市場的影響更多體現(xiàn)在心理層面，預計兩會后會出臺力度更大的可執(zhí)行性政策。本次政策的出臺旨在維持市場的穩(wěn)定，對一二線城市出現(xiàn)的少數(shù)區(qū)域非理性購房行為有抑制作用。
中國房地產學會副會長陳國強指出，當前，市場非理性購房行為有所顯現(xiàn)，二手房業(yè)主漫天要價現(xiàn)象時有出現(xiàn)，市場已經出現(xiàn)了一定程度的恐慌，對于本屆政府而言，重申從嚴從緊調控甚至有所加碼勢在必行，“國五條”的出臺十分及時，也很有必要。
3月份是傳統(tǒng)推盤旺季，“國五條”的落地無疑給升溫中的樓市潑了一盆冷水。亞豪機構統(tǒng)計顯示，3月份北京住宅市場預計將有30個項目入市銷售。其中包括6個純新盤項目，以及24個老項目后期。據報道，有開發(fā)商用“喜憂參半”表達了對“國五條”出臺的心情。喜的是此前議論紛紛的“限貸、限購”等更為嚴厲的政策并未立刻出現(xiàn)；憂的是各地房價調控目標再次重申。有開發(fā)商因此而延期推盤，并改變定價策略。
“國五條”出臺后，在不少擬購房者中重現(xiàn)觀望情緒。在北京某金融機構工作三年多的劉先生對記者說：“北京房價的瘋狂上漲令工薪階層十分恐慌。原本在近期打算買房，但‘國五條’出臺令我們重新看到房價合理回歸的希望�！薄�
一線城市表態(tài)至關重要，細則出臺應嚴格執(zhí)行
不少專家表示，表面上看，“國五條”所強調的調控政策的要點看似此前均有提及，屬于老調重彈，缺乏新意和亮點，其實細細推敲可以發(fā)現(xiàn)，新提法和新要求不少。
“比如，‘國五條’中對于地方需制定年度房價調控目標，對地方官員的考核問責，擴大房產稅試點范圍等措施力度較大�！标悋鴱姳硎荆A計在加大經濟性和市場性調控手段的同時，以限購限貸為特征的行政性調控短期內非但不會退出，而且還將進一步加大力度和擴大范圍，同時抑制投資投機性住房需求也將成為長期的基本住房政策。
張大偉則認為，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，在“國五條”中再次提出，對市場的影響會比較大。房產稅等政策繼續(xù)增加試點將加快。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，2013年全年政策的出臺邏輯應該與2011年類似，即為年初國務院確定調控方向及原則，之后政策的重點在于各城市執(zhí)行細則，尤其是房價上漲過快的一二線城市。中央各部委以及北京、上海等一線城市地方政府的表態(tài)至關重要。
調控政策是由中央統(tǒng)一來部署，但是具體的執(zhí)行者是地方政府，政策效應的發(fā)揮需要長期不斷消化和落實。李鐵崗也表示，“國五條”傳遞了中央堅持調控不放松的信號，但政策只停留在表面上意義不大。若要發(fā)揮長效，應督促地方政府盡快出臺執(zhí)行細則，并對落實情況形成有效監(jiān)督反饋機制。
調控將有效抑制投機需求，控房價目標制定有挑戰(zhàn)
我國還處于城鎮(zhèn)化的進程中，多數(shù)城市的城鎮(zhèn)居民的住房供求矛盾還沒有完全解決。業(yè)內人士表示，這些沒有基本完成之前，房價整體上漲的態(tài)勢難以逆轉，調控的目的就是要促使房價的上漲以比較溫和的形式，并保持在一個相對合理的區(qū)間內，滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求。
業(yè)內專家表示，此次調控的宗旨是保證自住需求，抑制投機需求，地方在制定政策時應掌握這一原則。陳國強表示，信貸政策在“國五條”沒具體體現(xiàn)，但差別化的信貸政策依然是調控中的重要手段之一，應視市場具體變化情況而制定。此前，對二套房要求首付六成，利率上浮10%，后續(xù)調控有可能進一步趨嚴。
李鐵崗表示，房產稅試點范圍擴大相對容易，只需選擇幾個房價上漲過快的城市即可。難點在于如何制定房價調控目標。房價增長應該與GDP增速、CPI水平、人均收入等等經濟變量的變化相匹配，但實際操作起來難度很大。國內對房價與經濟之間內在關系研究不足，制定目標缺乏理論基礎；在實踐上也缺乏成功經驗。因此，制定控房價目標對地方政府來說是一種挑戰(zhàn)。
山東財經大學房地產研究所所長郭松海表示，2011年出臺的“國八條”已經要求各地“合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標”，并將房價調控目標作為地方政府年終考核指標。多數(shù)城市都以房價漲幅低于GDP或人均可支配收入增幅作為控制目標。如果各地GDP增幅為10%，當?shù)胤績r漲幅是1%至9%都屬于達到控制目標，房價漲幅差別如此之大，調控房價的效果也是不一樣的。此前的目標總體來看過于寬松。
郭松海建議，衡量居民住房支付能力的最適合指標是房價收入比。由于各地房價相別很大，收入也有差異，其房價收入比的指標也會有很大不同，其控制目標也不能一致。房價收入比偏高的城市，近一段時間房價應是負增長；房價收入比偏低的城市，房價可以保持較低增長。