□ 擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍 □
房價上漲過快的未限購城市，要及時采取限購措施
在樓市上漲預期愈演愈烈之時，國務院總理溫家寶20日主持召開國務院常務會議出臺五項調(diào)控政策措施，再次釋放強烈信號，堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松，這無疑是扭轉市場預期的及時舉措。
會議指出，我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，短期內(nèi)熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅持的一項基本政策。要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，嚴格執(zhí)行并完善有關措施，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
會議確定了以下政策措施：
（一）完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。
（二）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。
（三）增加普通商品住房及用地供應。２０１３年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。
（四）加快保障性安居工程規(guī)劃建設。全面落實２０１３年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成４７０萬套、新開工６３０萬套的任務。２０１３年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?BR>
（五）加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。
連續(xù)性針對性兼具
樓市調(diào)控“新國五條”不乏新意
在樓市上漲預期愈演愈烈之時，20日召開的國務院常務會議出臺五項調(diào)控政策措施，再次釋放強烈信號：堅持調(diào)控政策不動搖、力度不放松。這無疑是扭轉市場預期的及時舉措。
國務院總理溫家寶昨天主持召開國務院常務會議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，確定了新的五項樓市調(diào)控措施，以穩(wěn)定樓市預期、遏制房價過快上漲，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，最新出臺的“國五條”力度雖不及業(yè)內(nèi)預期，且沒有傳言中的二套房貸首付提高、利率上調(diào)以及交易稅費調(diào)整等新措施，但仔細分析發(fā)現(xiàn)，其兼具連續(xù)性針對性，而且不乏新意，如關于限購政策、房產(chǎn)稅擴容、差異化信貸、房價控制目標等原有調(diào)控政策的表述仍有趨緊跡象。從大方向來看，中央政府對于樓市“去投資化”、遏制房價過快上漲的大方針并沒有改變，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場將維持“有保有壓”的政策格局。
以重申為主但不乏新意
本輪房地產(chǎn)調(diào)控，自2009年12月份啟動以來，政策已經(jīng)歷了四次升級，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9
·29新政”、2011年1月的“新國八條”。而昨天國務院常務會議出臺的新“國五條”已經(jīng)是第五次升級。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，總體看來，這次升級以重申和強調(diào)既有政策為主，同時也有一些政策新意。其中，政策“升級”力度最大的，當屬商品住房限購措施。新“國五條”的第二條明確：“已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施”，而就目前情況來看，有些城市尤其是中西部的省會城市，原來限購執(zhí)行比較寬松，如果按“統(tǒng)一要求”，則接下來可能會有城市調(diào)整限購方案，在執(zhí)行力度上進一步收緊。
此外，較有政策新意的，是關于房價控制目標的表述。新“國五條”中劈頭就要求“各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標�！睏罴t旭分析，2011年1月的“新國八條”中首次提出了“房價控制目標”這一概念，而隨著調(diào)控后市場的降溫，2012年中央再沒有要求各地制定目標。而現(xiàn)在，重新要求“直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市”制定控制目標，雖然要求制定房價控制目標的城市范圍縮小，但此次重新啟動可以說是小有新意。
而對于業(yè)內(nèi)廣泛關注的房產(chǎn)稅試點擴容，昨天的新“國五條”中明確表示，要“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。”這是國務院首度明確表態(tài)，要擴大試點范圍。
梳理近兩年有關部門及相關負責人對房地產(chǎn)稅試點政策的措辭可以看出，試點擴容的迫切性是層層遞進的。此前的表述相繼是“積極研究”、“適時擴大”、“逐步推開”，而此次則是國務院直接表示“擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍”。見微知著，此措辭之微妙變化，折射出該政策的試點推廣已經(jīng)逐漸成熟。
值得關注的是，在提到加快保障性安居工程規(guī)劃建設時，中央明確指出
“2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶！边@是在房地產(chǎn)調(diào)控政策中首度把外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶瑮罴t旭認為，這也是新型城鎮(zhèn)化之“將農(nóng)民工市民化”內(nèi)容在住房保障方面的一種體現(xiàn)。接下去，各地公租房需求將大幅增加，各地政府在建設公租房方面的力度或將加強。
政策工具較預期溫和
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，雖無新政推出，但樓市“去投資化”政策的強化執(zhí)行，總體定向寬松中伴有“階段性”收緊，將成為2013年房地產(chǎn)市場的總體調(diào)控特征。
張宏偉說，從此次“國五條”的整體政策基調(diào)和市場面走勢來講，房地產(chǎn)市場繼續(xù)執(zhí)行限購政策、抑制投資投機性需求的調(diào)控方向仍沒有改變。尤其是當前局部市場出現(xiàn)房價過快上漲的現(xiàn)象，促使國務院再次重申這些既定政策，旨在強化部分樓市過熱的省市房地產(chǎn)從嚴執(zhí)行調(diào)控政策，防止局部市場投資投機需求的卷土重來。
申銀萬國證券地產(chǎn)分析師表示，此輪政策符合預期，短期將有效避免市場過熱，整體看市場調(diào)整將較為溫和。新“國五條”仍以窗口指導為主，主要通過嚴格限購和限價來起到平抑樓市的作用，常務會議再度提及房地產(chǎn)調(diào)控，表明政府避免房價過快上漲的決心，一定程度上向市場釋放了調(diào)控信號。
就采取的政策工具而言，該分析師認為，與2011年“國八條”相比，此輪調(diào)控偏于溫和。首先，地方問責制和新房價格控制目標最早在2011年的“國八條”中提及，當時明確要求地方政府在一季度給出新房價格控制目標，而此次并沒有明確期限；其次，根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，近期房地產(chǎn)市場投資客比例約為14%，仍低于2011年的21%，因此僅僅靠限購升級對樓市的調(diào)控影響將較為溫和。
莫尼塔投資地產(chǎn)分析師羅雨則認為，從中期來看，如果沒有類似二套房貸從嚴或提高二手房交易稅費等嚴格的政策細節(jié)出臺，短期供求關系緊張的局面不會發(fā)生改變。
樓市調(diào)控五次升級
○2010年1月 “國十一條”出臺
○2010年4月 “國十條”出臺
○2010年9月 “9·29新政”出臺
○2011年1月 “新國八條”出臺
○2013年2月
“新國五條”出臺