一面是“崩盤論”，一面卻是日漲的成交量。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年四季度以來，以萬科、雅居樂、魯能地產(chǎn)、華潤以及“半山半島系”等品牌開發(fā)企業(yè)占據(jù)了銷售額排行榜的半壁江山。海南擁有自然資源優(yōu)勢的地塊，已經(jīng)基本被一線品牌開發(fā)企業(yè)“瓜分完畢”。目前被“國際旅游島”利好概念籠罩的海南樓市，比“崩盤論”更為接近現(xiàn)實(shí)的是中小房企加快退場，樓市即將迎來一個(gè)大房企稱雄的“寡頭時(shí)代”。
“牛熊樓市”的新坐標(biāo)
“海南樓市確實(shí)存在開發(fā)存量較大、空置率較高的問題，但說要崩盤，有些危言聳聽了�！�1月27日晚，一位不愿具名的房企高管向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。這位高管提到的“崩盤論”，即是中央電視臺(tái)播發(fā)的有關(guān)海南樓市的專題報(bào)道，在報(bào)道播發(fā)之后，業(yè)界就“海南樓市是否在崩盤邊緣”展開爭論，海南樓市的命運(yùn)，一時(shí)間成為嚴(yán)厲限購政策兩年以來，中國樓市未來命運(yùn)的“標(biāo)本”。搜房網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)顯示，1月25日，海南樓市整體成交325套，總簽約面積29563萬平方米。盡管同比2011年未實(shí)施限購政策之前有明顯下降，同比2012年同期總體保持平穩(wěn)。
“市場正在理性回歸。從這個(gè)周末成交的情況上看，延續(xù)著平穩(wěn)的狀態(tài)，沒有大起大落，這樣的狀態(tài)是我們開發(fā)企業(yè)最愿意看到的�！焙Ｄ先f科總經(jīng)理王永飚告訴記者。記者了解到，萬科在三亞開發(fā)的第二個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目湖畔度假公園，2013年1月銷售額達(dá)5億元，同比上漲50%，已經(jīng)連續(xù)多月領(lǐng)先三亞房地產(chǎn)銷售排行。據(jù)了解，2012年9月，湖畔度假公園項(xiàng)目以18000元/平方米的均價(jià)開盤，一月之內(nèi)銷售額就突破2.2億元人民幣，至2012年10月，已經(jīng)排名三亞房地產(chǎn)銷售排行榜首位。
據(jù)記者了解，并非所有樓盤都有這樣的好行情。�？谑�、澄邁等多個(gè)城市樓盤降價(jià)風(fēng)潮起，而且出現(xiàn)了樓盤積壓難賣的情況。對(duì)此王永飚表示，北緯18度是海南樓盤的一個(gè)分水嶺，也就是海南的牛嶺以南地區(qū)，包括三亞市、陵水等地區(qū)，這里四季都可以下海，是熱帶海洋度假的獨(dú)家資源，而這個(gè)緯度線以北，其資源優(yōu)勢并不明顯，與廣東和廣西的一些海景房差別不大，而萬科在三亞的兩個(gè)度假項(xiàng)目，主打城市度假概念，主要客群是北上廣深等一線城市的養(yǎng)老和居家旅游度假客群，這也就是在資源獨(dú)具的三亞市才可以嘗試的旅游度假地產(chǎn)。
小房企退場“寡頭時(shí)代”悄至
“海南樓市的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段，”北京四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示，“第一個(gè)階段是海南本地的開發(fā)企業(yè)，憑借當(dāng)?shù)仃P(guān)系進(jìn)行小規(guī)模的開發(fā)；第二階段是一些外地企業(yè)進(jìn)入海南進(jìn)行開發(fā)，如河北卓達(dá)集團(tuán)等；第三階段就是一線上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在海南進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。目前看來，市場高集中度態(tài)勢十分明顯�！薄耙痪�品牌開發(fā)企業(yè)，在資金渠道和專業(yè)開發(fā)能力上，占據(jù)更大的優(yōu)勢，能夠進(jìn)行大規(guī)模連片開發(fā)，打造出更高質(zhì)量、更優(yōu)服務(wù)的產(chǎn)品。從這個(gè)意義上說，海南房地產(chǎn)市場集中度的提高，有利于海南樓市的整體發(fā)展。”多位業(yè)內(nèi)人士如是說道。
據(jù)記者了解，在區(qū)域市場的集中層面，三亞和海口占據(jù)海南全省房地產(chǎn)銷售額的比例不斷上升。2011年、2012年全省銷售前十名項(xiàng)目中，分別有七個(gè)和八個(gè)位于三亞。而在開發(fā)企業(yè)的集中層面，比銷售份額更為提前產(chǎn)生變化的土地儲(chǔ)備向一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中的趨勢先期出現(xiàn)。如魯能地產(chǎn)、雅居樂在海南的土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過萬畝，萬科企業(yè)、華潤地產(chǎn)也都在謀求繼續(xù)擴(kuò)大在海南的土地儲(chǔ)備�！昂Ｄ系姆康禺a(chǎn)市場不再像三年前那樣瘋狂，門檻那么低。不具備行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、品牌積累、客戶信任的開發(fā)商難以在這個(gè)行業(yè)中長期保持穩(wěn)健發(fā)展，整個(gè)市場的集中度在不斷提高。”王永飚向記者表示。他所說的市場集中度有兩個(gè)層面的含義，一是區(qū)域市場的集中；二是大的品牌開發(fā)商將占有更多的市場份額。
一線地產(chǎn)企業(yè)將深耕三亞
盡管主要樓盤銷售的情況都體現(xiàn)了海南樓市總體保持平穩(wěn)的現(xiàn)狀，然而記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)銷售的結(jié)構(gòu)情況正在悄然之間發(fā)生變化，以萬科、華潤置業(yè)、魯能地產(chǎn)、雅居樂等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目形成的銷售額，正在占據(jù)越來越多的市場份額。第三方市場監(jiān)測機(jī)構(gòu)克爾瑞中國房地產(chǎn)研究中心對(duì)2011、2012年兩年的海南房地產(chǎn)市場銷售額進(jìn)行了詳細(xì)的分析比對(duì)，并制作出了兩年的銷售額排行榜單，在這兩年的榜單上，除河北卓達(dá)集團(tuán)和“半山半島系”之外，均為內(nèi)地一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)�？藸柸鹕鲜鲅芯匡@示，2012年全省銷售前十名的銷售總額為182億元人民幣，相比于2011年全省銷售前十名的銷售總額254億人民幣有所下降。不過在前十名銷售總額占比一項(xiàng)上，2012年全省前十名銷售總額中，一線品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額貢獻(xiàn)占比74.1%，較2011年上升了近10個(gè)百分點(diǎn)。
王永飚向記者表示，2012年海南萬科同比上年銷售額增加30%，屬于穩(wěn)步健康發(fā)展。目前海南萬科在售的萬科森林度假公園、萬科湖畔度假公園銷售業(yè)績良好，未來將繼續(xù)深耕三亞，并考慮在整個(gè)海南進(jìn)行縱深戰(zhàn)略布局�！跋拶徴咧拢Ｄ蠘鞘型ㄟ^價(jià)格調(diào)整來促進(jìn)銷售是銷售總額下降的主要原因之一�！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉表示，相比而言，對(duì)市場判斷更為全面和準(zhǔn)確的全國性一線房地產(chǎn)企業(yè)，在價(jià)格策略調(diào)整方面更占據(jù)優(yōu)勢，而這也是在銷售總額下降的情況下，一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比例份額卻顯現(xiàn)上升勢頭的原因。