隨著春節(jié)臨近，樓市步入傳統(tǒng)淡季。房地產(chǎn)企業(yè)在完成2012年度業(yè)績，以及資金壓力有所緩解的情況下，開始放緩?fù)票P力度，使得樓市的整體供應(yīng)有所減少，多個城市甚至出現(xiàn)“供求逆轉(zhuǎn)”局面。在此情況下，進一步助推了購房者的“恐漲心理”，包括一線城市在內(nèi)的多個重點城市節(jié)前分別出現(xiàn)量價齊升、量增價穩(wěn)的反�，F(xiàn)象。接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的市場分析機構(gòu)和專家認(rèn)為，春節(jié)后這種現(xiàn)象很可能繼續(xù)延續(xù)，并最終有望倒逼樓市長效調(diào)控機制加速出臺。
現(xiàn)象 多城市樓市“供不應(yīng)求”
來自廣州經(jīng)緯行研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1月以來，廣州十區(qū)兩市共有29個盤推出新貨，總推貨量為4947套，比上月推盤數(shù)少了10個，總體新增貨量減少4319套，環(huán)比大降46.61%。
盡管1月份有元旦假期支撐，但多種因素使得廣州市樓盤供應(yīng)量出現(xiàn)明顯回落。經(jīng)緯行方面告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“房企為了沖2012年度業(yè)績，多數(shù)樓盤的新貨已在上年度11、12月集中入市，而其他新盤供應(yīng)因工程進度制約未能及時跟上；另一方面，春節(jié)前一般是傳統(tǒng)供應(yīng)淡季，企業(yè)方面明顯放緩?fù)曝浌?jié)奏；此外，不排除部分企業(yè)為取得更高利潤捂盤惜售，延長蓄客期，以期達到春節(jié)后開盤高價熱銷的局面�！�
值得注意的是，廣州市本月雖無供應(yīng)量支撐，但成交量和均價卻再創(chuàng)新高。根據(jù)經(jīng)緯行研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，2013年1月廣州十區(qū)兩市樓市共實現(xiàn)簽約11002套，合計130.08萬平方米，環(huán)比上漲6.04%，同比上漲170.77%；簽約均價為13639元/平方米，環(huán)比上漲3.97%，同比上漲16.03%。
“從本月新貨的報價來看，普遍比上一批新貨或者周邊的在售樓盤高，其中最為明顯的是星匯金沙和科城山莊，單價比之前的售價高了三四千元”。經(jīng)緯行方面告訴《經(jīng)濟參考報》記者，一個很重要的原因是，“受近期樓盤普漲影響，以及開發(fā)商集體吹風(fēng)年后漲價影響，使得不少買家入市積極性空前提高。”
無獨有偶，不僅僅是廣州，北京、上海等城市在春節(jié)前的傳統(tǒng)供應(yīng)淡季，樓市成交依然保持量價齊升或量升價穩(wěn)態(tài)勢。
鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計顯示，北京樓市從整個1月以來的成交情況看，盡管供應(yīng)減少，但量增價穩(wěn)的趨勢延續(xù)至今�！靶略龇吭戳凯h(huán)比下降4.5%，新增客源量環(huán)比增長10%，1月以來成交占比較去年12月增加4.3個百分點”。
此外，來自上海德佑地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示了類似情況：以1月份第3周(1月14日至1月20日)為例，該周上海全市商品住宅供應(yīng)面積為12.21萬平方米，環(huán)比前周減少了23.21%；但商品住宅成交均價為23579元/平方米，環(huán)比前周則上漲了14.03%。
德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者，近期上海市供應(yīng)的有限的幾個新盤中大多為中高端樓盤，這些中高端項目集中入市，勢必會促使全市商品住宅成交均價的上漲，其中1月份第3周全市商品住宅成交均價已經(jīng)出現(xiàn)14%的漲幅，達到了九周以來的高點，“并且后期還有上漲的可能性”。
中指院最新發(fā)布的樓市交易周報則顯示，1月份以來，受監(jiān)測的40個重點城市中除了蘇州以外，成交面積同比均有不同程度的漲幅，其中天津漲幅最大，上漲173.85%；其次是深圳，上漲167.57%；唯獨蘇州同比下降2.09%。
其中，1月份第4周(1月21日至1月27日)監(jiān)測的全國40個重點城市“周均成交量”幾乎全部同比上漲，其中溫州增幅最大，為700.61%。重點城市中多個城市漲幅明顯，天津增幅最大，達到240.11%，其他除上海、蘇州、重慶外，增幅均超過100%。
預(yù)測 春節(jié)后樓市有望繼續(xù)“火熱”
上海易居房地產(chǎn)研究院分析指出，由于2012年四季度房地產(chǎn)市場成交的強勢回升，拉動全年成交量同比正增長，預(yù)計2013年一季度將慣性延續(xù)這一趨勢。
具體來看，易居方面認(rèn)為，2013年整個房地產(chǎn)市場將在2012年底回暖的基礎(chǔ)上，繼續(xù)企穩(wěn)，成交放量，企業(yè)積極拿地，地方政府積極推地。預(yù)計2013年土地購置面積和房屋新開工面積將實現(xiàn)同比正增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況漲幅將超2012年；且2013年全年商品房成交量將有望再創(chuàng)歷史新高。
在價格上，易居也預(yù)測指出，2013年房價將會整體繼續(xù)看漲。由于近兩個月一線城市房價的加速上漲已經(jīng)有所體現(xiàn)，其他二、三、四線城市，由于市場本身正處于發(fā)展的大方向中，在整體樓市環(huán)境趨好的條件下，熱點城市漲幅也可能繼續(xù)擴大。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從全國來看，重點城市房價保持微幅上漲已成為現(xiàn)實。2013年1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況顯示：70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的城市有54個，同比上漲的城市有40個�！斑@是房價自2012年6月止跌后連續(xù)第7個月環(huán)比上漲”。
張宏偉認(rèn)為，從房價上漲的背后因素來看，房地產(chǎn)市場整體好轉(zhuǎn)與回暖是上漲的基礎(chǔ)，企業(yè)資金面不再緊張則是驅(qū)動性因素。此外，還有開發(fā)商“炒房價”以及購房者“恐漲心理”的綜合作用。
“2012年上半年全國市場尚有10%至20%優(yōu)惠甚至更大幅度的降價現(xiàn)象，但整個下半年已基本沒有”。他分析認(rèn)為，從當(dāng)前來看，在春節(jié)前樓市熱度不減的背景下，房價不可能重回大幅降價的市場環(huán)境。2013年，“自住+改善”兩股市場力量將助推整個市場環(huán)境繼續(xù)好轉(zhuǎn)，并進一步影響未來房價繼續(xù)小幅上漲。
政策 可能倒逼長效調(diào)控機制出臺
易居方面告訴記者，基于目前房價穩(wěn)步上漲態(tài)勢，預(yù)計2013年樓市調(diào)控政策有可能進一步升級，否則將難以控制一線城市和少數(shù)二線城市的房價漲幅。
2012年底的中央經(jīng)濟工作會議曾經(jīng)提出，要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖；此外，從住建部、國土部的年度工作會議中，也明確將繼續(xù)保持從嚴(yán)從緊調(diào)控基調(diào)。
易居方面分析稱，在此背景下，“也意味著2013年限購、限貸等政策將會繼續(xù)執(zhí)行，如果房價漲幅超過中央容忍程度，則不排除進一步出臺限制性政策�！�
而張宏偉則明確告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在未來推進城鎮(zhèn)化過程中，如何防范房價大幅反彈已成為政策面、市場面所面臨的一個重要問題。
“從這個角度來講，當(dāng)前房地產(chǎn)市場重現(xiàn)房價上漲的預(yù)期將倒逼政府相關(guān)部門盡快研究、出臺長效調(diào)控機制”。張宏偉說
具體來看，張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前已經(jīng)明確的政策走向來看，房產(chǎn)稅試點范圍正在逐步擴大，住房保有稅、交易環(huán)節(jié)的稅改方案完成之后會逐步全面鋪開，以此從長遠角度控制房地產(chǎn)市場投資資金的流向及價格的走勢，限制樓市投資性、投機性需求，最終達到房地產(chǎn)市場“去投資化”的目的。
除此之外，在限購、限貸尚未明顯松動的市場背景下，張宏偉認(rèn)為當(dāng)前更為務(wù)實的做法是：“商品住宅市場應(yīng)該制定‘差別化’的信貸政策和限購政策，促成中小戶型、中低價位的普通商品房這一類項目的成交。
一方面保護以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時間；另一方面也可以通過這樣的方式引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)建設(shè)中小戶型、中低價位樓盤”。
國土部信息中心實驗室副處長郭文華日前接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時亦建議，當(dāng)前全國存量住房和存量住宅用地數(shù)量很大，未來需要綜合運用金融、信貸、稅收等多種手段“擠出”其中的閑置房和閑置地。
郭文華建議，如果市場閑置和儲備的土地能被激活流入市場，將對房地產(chǎn)市場影響巨大。“當(dāng)前亟待加強從土地供應(yīng)到有效供給的過程監(jiān)管，對閑置、低效利用土地，加大調(diào)查認(rèn)定和處置力度”。