54.31億元——萬科、綠地等4家房企12日聯(lián)合拿下的上海南站商務(wù)區(qū)地塊，刷新上海今年以來土地總價(jià)記錄。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近半個(gè)月來，多個(gè)城市至少出現(xiàn)了8個(gè)總價(jià)或單價(jià)“地王”。
　　樓市年底出現(xiàn)明顯的“翹尾”行情動(dòng)力何在?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房?jī)r(jià)短期內(nèi)不具大幅反彈基礎(chǔ)，但對(duì)多種因素推動(dòng)之下的小幅連漲應(yīng)保持足夠警惕。

　　“地王”頻出給出房?jī)r(jià)上漲信號(hào)

　　12日，萬科、綠地等四家公司聯(lián)合以54.31億元的底價(jià)拿下上海南站商務(wù)區(qū)地塊，樓板價(jià)11000元/平方米，此地塊成為上海今年以來的新總價(jià)“地王”。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月27日至12月7日這11天內(nèi)，北京、上海、深圳、南京、成都、長(zhǎng)沙以及蘇州7地的總價(jià)和單價(jià)“地王”紀(jì)錄不斷被刷新，加上上海這一地塊，半個(gè)月來共有8個(gè)“地王”出現(xiàn)。
　　接連出現(xiàn)的“地王”讓準(zhǔn)備買房的消費(fèi)者有些恐慌，這是房?jī)r(jià)又要開始上漲的信號(hào)嗎?在上一輪“地王”扎堆出現(xiàn)時(shí)，不少人曾見證過周邊的二手房紛紛大幅跳價(jià)的情況，中介給出的理由是：“面粉”漲價(jià)，“面包”當(dāng)然也要漲價(jià)了。
　　中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，11月份全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為8791元/平方米，環(huán)比10月份上漲0.26%，自2012年6月止跌后連續(xù)第6個(gè)月環(huán)比上漲。其中，10大城市住宅均價(jià)為15686元/平方米，環(huán)比上漲0.39%，同比也上漲0.15%。這是今年以來10大城市平均房?jī)r(jià)首次同比上漲，部分重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)甚至超過調(diào)控之前，新房“跳價(jià)”、排隊(duì)購房等情形也再度出現(xiàn)。
　　數(shù)據(jù)顯示，不少房企已經(jīng)紛紛提前完成了全年銷售目標(biāo)。比如，萬科前11個(gè)月銷售1271.5億元，超過2011年全年業(yè)績(jī);恒大在前11月也超過了年初的全年銷售目標(biāo)。中海地產(chǎn)則早在前10個(gè)月就已經(jīng)完成了全年原定目標(biāo)，甚至超過了年中調(diào)高的目標(biāo)。

　　開發(fā)商對(duì)后市樂觀

　　眼下這一輪土地市場(chǎng)的活躍行情，是否是2009年-2010年“地王熱”的再現(xiàn)?
　　一個(gè)最大的差別是：近期很多成交的高價(jià)地塊，除了住宅用地，不乏商辦用地;而且，雖然成交價(jià)格屢創(chuàng)新高，但其溢價(jià)率并未出現(xiàn)“飆升”。比如，上海南站商務(wù)區(qū)地塊為商業(yè)用地，且54.31億元是底價(jià)成交。11月30日，南京下關(guān)區(qū)一“總價(jià)地王”，同樣是以56.2億元底價(jià)成交。
　　新城控股副總裁譚為民說，“地王”集中出現(xiàn)除了有季節(jié)性因素外，還與開發(fā)商的資金狀況好轉(zhuǎn)有關(guān)，大部分開發(fā)商都已提前完成全年銷售目標(biāo)，口袋里“不差錢”�！皬倪@一波土地成交的溢價(jià)率來看，并不算太高，有的雖然是‘地王’，但基本上是底價(jià)成交，與上一輪‘地王’集中出現(xiàn)時(shí)相比，開發(fā)商心態(tài)也不可同日而語，對(duì)于開發(fā)成本的控制更為嚴(yán)格，拿地規(guī)模及資金的控制也相對(duì)謹(jǐn)慎�！�
　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前一些企業(yè)的資金面已大為改善，尤其是具有龐大資金實(shí)力的龍頭企業(yè)與央企地產(chǎn)企業(yè)來講，勢(shì)必會(huì)考慮增加土地儲(chǔ)備，積極拿地“換倉”謀求下一輪發(fā)展機(jī)會(huì)。
　　但張宏偉認(rèn)為，在整個(gè)市場(chǎng)“基本面”尚未完全回暖的背景下，總價(jià)、單價(jià)“地王”只是少數(shù)大型房企的“游戲”，大多數(shù)中小房企只能“望而卻步”;當(dāng)前土地市場(chǎng)溢價(jià)率并不高，并且大多數(shù)拿地企業(yè)尤其是拿“地王”項(xiàng)目的企業(yè)相對(duì)謹(jǐn)慎，也說明土地市場(chǎng)并非火爆到了出現(xiàn)泡沫的階段。
　　“從本質(zhì)上來看，這一輪‘地王’潮與上一輪‘地王’潮沒有太大的區(qū)別，都是開發(fā)商對(duì)后市較為樂觀，果斷出手拿地�！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)榮稱，尤其是一些開發(fā)商認(rèn)為未來城鎮(zhèn)化將成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)點(diǎn)，由此推斷房地產(chǎn)業(yè)也將迎來一個(gè)新的繁榮發(fā)展階段。

　　拿地?zé)岢被驅(qū)⒊掷m(xù)

　　“在限購、限貸等嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，目前購房者主要是剛性需求和改善型需求，整體來看仍然是供大于求，因此房?jī)r(jià)很難大幅上漲�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟稱，從庫存來看，目前北京、上海、廣州等一線城市樓市在加速回暖，但這些城市的庫存并未大幅減少，在去庫存壓力下房?jī)r(jià)上漲空間不大。相比一線城市，二線城市房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)較弱，三四線城市因庫存較大，房?jī)r(jià)甚至還面臨下行壓力。
　　“當(dāng)前市場(chǎng)的主題依然是去庫存。假設(shè)政策不變，市場(chǎng)去庫存的過程也將持續(xù)到明年。”新城控股副總裁譚為民說。
　　但各地公開數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，不少熱點(diǎn)城市的住宅土地供應(yīng)情況距離全年計(jì)劃尚遠(yuǎn)。如北京商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃完成尚不足一半。業(yè)界認(rèn)為，時(shí)近年底，各級(jí)政府或?qū)⑦x擇通過大量推地來加快完成供地計(jì)劃，因此，這一波拿地?zé)岢被驅(qū)⒊掷m(xù)。在開發(fā)商活力復(fù)蘇、地方政府加快推地的形勢(shì)下，地市活躍對(duì)房?jī)r(jià)的“助漲效應(yīng)”不容忽視。
　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)通過調(diào)控政策的嚴(yán)格執(zhí)行進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。此外，房地產(chǎn)調(diào)控在堅(jiān)持過程中應(yīng)提高精細(xì)性、穩(wěn)定性和制度化，以促進(jìn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康運(yùn)行。