2012年，以“限購”“限貸”為主要手段的房地產(chǎn)“最嚴(yán)”調(diào)控進(jìn)入第二年。隨著政策的持續(xù)發(fā)酵，中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個深度博弈的階段。一面是中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松，另一面是在保增長的壓力下，一些地方政府在樓市政策上微調(diào)不斷;一面是房地產(chǎn)商放慢推盤速度，小幅降價試探購房者，另一面是買房人持幣觀望，等待價格大幅回調(diào)。在多方博弈中走過2012年的中國樓市，來年又將面臨怎樣的政策和市場格局?
調(diào)控博弈：中央不放松 地方在“微調(diào)”
延續(xù)著2011年房地產(chǎn)調(diào)控的高壓態(tài)勢，2012年伊始，全國房地產(chǎn)市場就進(jìn)入了調(diào)控之下的冷凍期。在“穩(wěn)增長”的大背景下，在投資壓力和財稅壓力之下，不少地方政府“微調(diào)”房產(chǎn)調(diào)控政策的舉動開始頻頻出現(xiàn)。
事實上，對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的“微調(diào)”試探，從2011年底就已經(jīng)開始。雖然廣東佛山在去年10月出臺的放松“限購”的政策僅僅一天就被叫停，但后繼者卻始終沒有停下試探的腳步。
據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計，自2011年下半年開始，截至2012年5月，包括北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽、揚(yáng)州等40多個城市出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等等。
雖然地方頻頻微調(diào)，但中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的態(tài)度始終沒有變化，地方政策變化舉凡觸及“限購”“限貸”紅線的小動作無一例外地被叫停。
地方微調(diào)始終未能撼動中央的決心，但卻給市場傳遞出“期待變化”的信號。進(jìn)入年中，隨著央行兩次降息，有關(guān)房貸松動、“限購”放松的傳言紛紛。在此背景下，6月中旬，銀監(jiān)會、央行、發(fā)展改革委、住建部一周之內(nèi)密集表態(tài)，回應(yīng)市場傳言，明確表示房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有變化也不會放松。
8月，隨著市場成交量持續(xù)走高，中央再次釋放明確信號，針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)不變，政策只可能從嚴(yán)絕不會松動。
中央的嚴(yán)厲表態(tài)對穩(wěn)定市場起到了關(guān)鍵性的作用，9、10月間，房地產(chǎn)市場再次降溫，整個下半年，雖然仍有地方政府調(diào)整樓市政策，但大多以鼓勵自主性需求為主，觸碰“限購”“限貸”紅線的政策微調(diào)幾近絕跡。
市場博弈：賣房者謹(jǐn)慎 買房者觀望
在政策博弈的同時，2012年房地產(chǎn)的市場博弈也不斷加深。
年初，持續(xù)低迷的樓市成交，再加上居高不下的庫存，促使開發(fā)商普遍開始采取以價換量的市場策略，全國房價在一季度全線回落。隨著價格的回落，觀望已久的剛性需求開始入市。6月開始，樓市迎來調(diào)控以來的第一個成交高潮，房價也開始悄然回調(diào)，樓市呈現(xiàn)平價放量的成交態(tài)勢。
然而，隨著庫存的減少以及地方“微調(diào)”的舉動，期待政策翻轉(zhuǎn)成為一些開發(fā)企業(yè)的心態(tài)。降低推盤速度，悄然提價試探購房者的心理成為三季度開發(fā)企業(yè)主要策略。而這種做法也觸動了購房者敏感的神經(jīng)，進(jìn)入樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”之后，市場一反常態(tài)，再次低迷。
影響市場的關(guān)鍵性因素仍在“房價”二字。
“價格優(yōu)惠不足，吸引力自然有限�！痹诮衲晟钲谇锝粫默F(xiàn)場，不少購房者都對記者表示，“這樣的價位，剛需是真買不起!”因此，看熱鬧似乎成了今年深圳秋交會最大的亮點(diǎn)。
回籠了資金的開發(fā)商期待著政策變化，寄希望于購房者頂不住價格回暖的壓力恐慌入市;而不少購房人則押寶調(diào)控升級，盼望開發(fā)企業(yè)扛不住市場的冷清再次降價拋售�！百u的小心翼翼，買的精打細(xì)算”，構(gòu)成了今年樓市博弈的主基調(diào)。
不過，隨著各大房地產(chǎn)企業(yè)全年銷售目標(biāo)的逐漸完成，不少開發(fā)企業(yè)開始將目光由回籠資金，轉(zhuǎn)向提高利潤。進(jìn)入年底，“保價縮量”成為開發(fā)企業(yè)的銷售節(jié)奏。
博弈走勢：調(diào)控將繼續(xù) 博弈有空間
“購買住房目前仍是居民主要的資產(chǎn)保值方式。由于缺少投資渠道，一旦限購取消，被調(diào)控擠出的泡沫將再度干擾房地產(chǎn)市場穩(wěn)定�！睆V東中原研究經(jīng)理瞿中奇說。
盡管年內(nèi)政策博弈頻頻，但調(diào)控的大方向短期內(nèi)依舊不會變化。
北京中原市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示，雖然“穩(wěn)增長”離不開房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但這并不意味著“穩(wěn)增長”目標(biāo)的實現(xiàn)要以動搖房地產(chǎn)調(diào)控為代價。在今年提出“把穩(wěn)增長放在更加重要的位置”的同時，中央也強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”的基本精神。
在許多業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然需要堅定不移地執(zhí)行和貫徹，這既是中國房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)在需要，更是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的必然要求。
政策的穩(wěn)定對市場的博弈無疑將起到重要的影響。雖然目前樓市暖冬的格局已成，剛性需求再次入市，房價也在緩步回升，但只要政策的利劍高懸，投資、投機(jī)性需求被壓制，房地產(chǎn)市場就不會“一邊倒”，房價大幅反彈就很難實現(xiàn)，這也為買賣雙方的博弈留下了空間。