樓市博弈2012:中央對地方 購房者與地產(chǎn)商
2012-12-13   作者:羅宇凡 華曄迪 烏夢達(dá)  來源:新華網(wǎng)
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  2012年,以“限購”“限貸”為主要手段的房地產(chǎn)“最嚴(yán)”調(diào)控進(jìn)入第二年。隨著政策的持續(xù)發(fā)酵,中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個深度博弈的階段。一面是中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松,另一面是在保增長的壓力下,一些地方政府在樓市政策上微調(diào)不斷;一面是房地產(chǎn)商放慢推盤速度,小幅降價試探購房者,另一面是買房人持幣觀望,等待價格大幅回調(diào)。在多方博弈中走過2012年的中國樓市,來年又將面臨怎樣的政策和市場格局?

  調(diào)控博弈:中央不放松 地方在“微調(diào)”

  延續(xù)著2011年房地產(chǎn)調(diào)控的高壓態(tài)勢,2012年伊始,全國房地產(chǎn)市場就進(jìn)入了調(diào)控之下的冷凍期。在“穩(wěn)增長”的大背景下,在投資壓力和財稅壓力之下,不少地方政府“微調(diào)”房產(chǎn)調(diào)控政策的舉動開始頻頻出現(xiàn)。
  事實上,對于房地產(chǎn)調(diào)控政策的“微調(diào)”試探,從2011年底就已經(jīng)開始。雖然廣東佛山在去年10月出臺的放松“限購”的政策僅僅一天就被叫停,但后繼者卻始終沒有停下試探的腳步。
  據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計,自2011年下半年開始,截至2012年5月,包括北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽、揚(yáng)州等40多個城市出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策,政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等等。
  雖然地方頻頻微調(diào),但中央調(diào)控房地產(chǎn)市場的態(tài)度始終沒有變化,地方政策變化舉凡觸及“限購”“限貸”紅線的小動作無一例外地被叫停。
  地方微調(diào)始終未能撼動中央的決心,但卻給市場傳遞出“期待變化”的信號。進(jìn)入年中,隨著央行兩次降息,有關(guān)房貸松動、“限購”放松的傳言紛紛。在此背景下,6月中旬,銀監(jiān)會、央行、發(fā)展改革委、住建部一周之內(nèi)密集表態(tài),回應(yīng)市場傳言,明確表示房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有變化也不會放松。
  8月,隨著市場成交量持續(xù)走高,中央再次釋放明確信號,針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)不變,政策只可能從嚴(yán)絕不會松動。
  中央的嚴(yán)厲表態(tài)對穩(wěn)定市場起到了關(guān)鍵性的作用,9、10月間,房地產(chǎn)市場再次降溫,整個下半年,雖然仍有地方政府調(diào)整樓市政策,但大多以鼓勵自主性需求為主,觸碰“限購”“限貸”紅線的政策微調(diào)幾近絕跡。

  市場博弈:賣房者謹(jǐn)慎 買房者觀望

  在政策博弈的同時,2012年房地產(chǎn)的市場博弈也不斷加深。
  年初,持續(xù)低迷的樓市成交,再加上居高不下的庫存,促使開發(fā)商普遍開始采取以價換量的市場策略,全國房價在一季度全線回落。隨著價格的回落,觀望已久的剛性需求開始入市。6月開始,樓市迎來調(diào)控以來的第一個成交高潮,房價也開始悄然回調(diào),樓市呈現(xiàn)平價放量的成交態(tài)勢。
  然而,隨著庫存的減少以及地方“微調(diào)”的舉動,期待政策翻轉(zhuǎn)成為一些開發(fā)企業(yè)的心態(tài)。降低推盤速度,悄然提價試探購房者的心理成為三季度開發(fā)企業(yè)主要策略。而這種做法也觸動了購房者敏感的神經(jīng),進(jìn)入樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”之后,市場一反常態(tài),再次低迷。
  影響市場的關(guān)鍵性因素仍在“房價”二字。
  “價格優(yōu)惠不足,吸引力自然有限!痹诮衲晟钲谇锝粫默F(xiàn)場,不少購房者都對記者表示,“這樣的價位,剛需是真買不起!”因此,看熱鬧似乎成了今年深圳秋交會最大的亮點(diǎn)。
  回籠了資金的開發(fā)商期待著政策變化,寄希望于購房者頂不住價格回暖的壓力恐慌入市;而不少購房人則押寶調(diào)控升級,盼望開發(fā)企業(yè)扛不住市場的冷清再次降價拋售!百u的小心翼翼,買的精打細(xì)算”,構(gòu)成了今年樓市博弈的主基調(diào)。
  不過,隨著各大房地產(chǎn)企業(yè)全年銷售目標(biāo)的逐漸完成,不少開發(fā)企業(yè)開始將目光由回籠資金,轉(zhuǎn)向提高利潤。進(jìn)入年底,“保價縮量”成為開發(fā)企業(yè)的銷售節(jié)奏。

  博弈走勢:調(diào)控將繼續(xù) 博弈有空間

  “購買住房目前仍是居民主要的資產(chǎn)保值方式。由于缺少投資渠道,一旦限購取消,被調(diào)控擠出的泡沫將再度干擾房地產(chǎn)市場穩(wěn)定!睆V東中原研究經(jīng)理瞿中奇說。
  盡管年內(nèi)政策博弈頻頻,但調(diào)控的大方向短期內(nèi)依舊不會變化。
  北京中原市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示,雖然“穩(wěn)增長”離不開房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,但這并不意味著“穩(wěn)增長”目標(biāo)的實現(xiàn)要以動搖房地產(chǎn)調(diào)控為代價。在今年提出“把穩(wěn)增長放在更加重要的位置”的同時,中央也強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)定和嚴(yán)格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策”的基本精神。
  在許多業(yè)內(nèi)人士看來,房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然需要堅定不移地執(zhí)行和貫徹,這既是中國房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的內(nèi)在需要,更是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的必然要求。
  政策的穩(wěn)定對市場的博弈無疑將起到重要的影響。雖然目前樓市暖冬的格局已成,剛性需求再次入市,房價也在緩步回升,但只要政策的利劍高懸,投資、投機(jī)性需求被壓制,房地產(chǎn)市場就不會“一邊倒”,房價大幅反彈就很難實現(xiàn),這也為買賣雙方的博弈留下了空間。

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