住宅庫存量９月再創(chuàng)新高。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國２０個大城市９月末庫存環(huán)比增長６％。與此同時，土地市場的表現(xiàn)頗為活躍，房企拿地?zé)崆橹饾u高漲。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前的庫存逆增系“金九銀十”房企推盤增加導(dǎo)致，并非滯銷。而拿地的復(fù)蘇則表明房企資金面得到緩解，對后市存有樂觀預(yù)期。但受需求放緩和調(diào)控政策從緊影響，預(yù)計四季度房地產(chǎn)活躍度有限，市場將由慣性上漲轉(zhuǎn)為盤整震蕩。
庫存逆增不減房企拿地?zé)崆?/STRONG>
據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至２０１２年９月，全國２０大典型城市新建商品住宅庫存總量為８４６５萬平方米，同比增長２３％，環(huán)比增長６％。專家指出，一二線城市改變了自２０１１年１２月以來的下跌趨勢，出現(xiàn)庫存逆增現(xiàn)象。
與此同時，土地市場的熱度卻在升溫。鏈家地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)１０家一線房企在今年１－９月份的拿地金額已達(dá)到９３１億元。
“一般來說，房企拿地和庫存增多現(xiàn)象相悖，幾乎不可能同時出現(xiàn)�！敝性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。對此，不少專家表示，拿地緩解的復(fù)蘇揭示著房地產(chǎn)市場由去年的低迷將逐漸轉(zhuǎn)為活躍。但是綜合來看，目前房企拿地依舊呈現(xiàn)出謹(jǐn)慎的特點(diǎn)。
鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員張絮指出，一方面，雖然市場溢價率有所走高，但多為優(yōu)質(zhì)地塊，整體并沒有出現(xiàn)過熱的情況。另一方面，資金面及銷售較好的大型房企補(bǔ)倉明顯，而小房企則依舊以去庫存為主，拿地并不積極�！皬匿N售回款以及融資能力來看，實(shí)力房企都更勝一籌。尤其對于一線城市，地價水平較高，中小房企生存空間有限。”
拿地?zé)崾且环N補(bǔ)庫存的行為
事實(shí)上，房企拿地是一種補(bǔ)庫存的正常行為，在一定程度上彌補(bǔ)了未來的供應(yīng)缺口。而土地市場的活躍與否也被認(rèn)為是觀察樓市冷熱的一個窗口�！澳玫匦枨笸鬟f出兩個信號，一是庫存減少，二是后市被看好�！睆埓髠フf。
不少專家都表示，拿地復(fù)蘇表明上半年房地產(chǎn)企業(yè)的“去庫存化”取得了成效。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，前三季度，以中端剛需為主的樓盤銷售量不錯，很大程度上緩解了企業(yè)的資金面。而企業(yè)拿地也表明了有實(shí)力的房企為了擴(kuò)大市場占有率，已在進(jìn)行下一步戰(zhàn)略考慮。
值得注意的是，在拿地“盛宴”中，知名品牌房企表現(xiàn)搶眼，這也標(biāo)志著，大型企業(yè)憑借雄厚的資金實(shí)力和較高的品牌溢價效應(yīng)，面對市場波動表現(xiàn)出較強(qiáng)的適應(yīng)能力，而中小房企的經(jīng)營狀況和資金情況則面臨考驗(yàn)，房企之間的分化進(jìn)一步加劇。
同時，業(yè)內(nèi)人士也指出，拿地?zé)岬谋澈箢A(yù)示著庫存逆增只是一種暫時性的現(xiàn)象�！澳壳暗膸齑媪吭鲩L主要是近期市場去化率減弱，‘金九銀十’房企推盤增加的結(jié)果，并不意味著滯銷�！睆埿醺嬖V記者。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍則表示，庫存逆增與９月份市場預(yù)期差距太大有關(guān)�！胺科鬄榱四苴s上這一傳統(tǒng)銷售旺季，加大了推盤量。而購房者受樓市持續(xù)調(diào)控的影響，行為更趨理性�？炊毁I，持續(xù)觀望，造成了交易量相對疲軟�！�
事實(shí)上，進(jìn)入１０月以來，這一現(xiàn)象得到了明顯的改善。上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止到１０月１６日，全國２０個大城市的庫存量為８４２０萬平方米，相比９月末的水平，下降了１％，有１３個城市庫存量出現(xiàn)不同程度的下降。
四季度樓市將維持盤整震蕩
專家表示，三季度的房地產(chǎn)市場，在樓市持續(xù)調(diào)控與市場參與者的博弈中過去，接下來的市場有望逐漸回歸平穩(wěn)，四季度整體樓市量價將維持相對穩(wěn)定的水平。
“１０月份的市場受到９月份成交慣性的影響有所波動，但隨著需求增速逐漸放緩，政策及信貸環(huán)境趨于穩(wěn)定，新盤的去化率及二手房的新增客源量有所下降，整體市場將逐漸呈現(xiàn)不溫不火的局面�！睆埿跽f。
楊紅旭也認(rèn)為，盡管四季度樓市活躍度會有所增加，但不會創(chuàng)年內(nèi)新高。“成交量將保持高位盤整和震蕩，而從６月開始止跌反彈的價格，在四季度的漲幅將維持盤整格局�！�
對于未來房企的主要任務(wù)，楊紅旭表示，目前樓市還沒有到完全樂觀的時候。大多數(shù)中小型房企還是應(yīng)該以跑量為主，應(yīng)該積極促銷，以價換量。
專家同時提醒，對于業(yè)績表現(xiàn)不同的房企，應(yīng)該采取不同的策略。庫存積壓比較嚴(yán)重的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)盡早消化手中的庫存，而之前去庫存效果較好的房企應(yīng)當(dāng)合理配置企業(yè)資源，理性看待市場，避免讓自己陷于“庫存逆增”的困境。