房地產(chǎn)“金九銀十”完成了首周作業(yè)。中指院數(shù)據(jù)顯示,9月3日至9日的一周內(nèi),雖然仍有八成城市樓市成交同比上升,但增幅明顯趨緩。環(huán)比方面,在中原地產(chǎn)監(jiān)測的54個(gè)主要城市中,新建住宅簽約量下降近17%,其中北京下降19.6%,廣州下降21.4%,深圳降幅超過兩成。
與此同時(shí),1至8月房地產(chǎn)投資增速等關(guān)鍵指標(biāo)年內(nèi)首次回升。專家表示,現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)探底特征明顯,整體趨于穩(wěn)定,信貸政策對于房價(jià)走勢將起決定性作用。
成交 同比增幅收窄環(huán)比下降
10日,中指院最新數(shù)據(jù)顯示,9月3日至9日的一周內(nèi),雖然仍有八成城市樓市成交周均同比上升,但漲幅明顯趨緩,且多數(shù)城市同比增幅有所減少。在監(jiān)測的40個(gè)城市中,僅4城市同比漲幅超過150%,同比漲幅超過100%的城市也從上周的11個(gè)下降至8個(gè),重點(diǎn)城市中,上海、天津由漲轉(zhuǎn)跌,武漢也繼上周之后跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。
在同比漲幅縮窄的同時(shí),環(huán)比方面,也與之前幾個(gè)月的高企不同,在進(jìn)入“金九銀十”后,成交量反而呈下降趨勢。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在上周監(jiān)測的54個(gè)主要城市中,新建住宅總簽約套數(shù)為54643套,相比上上周的65865套下調(diào)了近17%。值得注意的是,一線城市成交量下調(diào)更為普遍,其中北京新建住宅簽約2275套,環(huán)比下調(diào)19.6%,上海微跌,廣州下調(diào)21.4%,深圳等環(huán)比跌幅也超過2成。
與此同時(shí),CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,過去一周,十大城市成交指數(shù)110.85,環(huán)比下跌26.36點(diǎn),其中北京成交跌幅最大,為49.84%;其次是重慶,環(huán)比下跌34.68%。中原市場研究部總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,一方面,隨著房企結(jié)束“以價(jià)換量”等優(yōu)惠政策,使高性價(jià)比房源明顯減少。另一方面,隨著庫存的下降,政策堅(jiān)持調(diào)控的信號(hào)不斷釋放,也再次影響了購房者積極性。
“剛需對房價(jià)尤為敏感,價(jià)格高了就不買!敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,目前剛需購房者的集中釋放已幾乎完畢,下階段,需求不足是重點(diǎn)。“作為剛需來說,與投資客最大的不同就是有自己購房價(jià)格底線,不跟漲,因此若價(jià)格再次觸及到剛需人群不能夠接受的房價(jià)紅線,則使他們再次陷入觀望!
的確,與之前很多人所預(yù)估的“量價(jià)齊升”不同的是,本周房地產(chǎn)市場處于“價(jià)升量降”。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入9月份第一周北京二手房成交同期環(huán)比下降10%,商品房成交環(huán)比下降44%,繼8月份之后繼續(xù)呈下降趨勢。但從價(jià)格方面來看,8月底北京二手房掛牌均價(jià)上漲1.7%,進(jìn)入9月第一周仍無下降趨勢。值得注意的是,在經(jīng)過5至8月的剛性需求集中釋放后,房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵指標(biāo)現(xiàn)轉(zhuǎn)向跡象。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1-8月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比名義增長15.6%,增速比1-7月提高0.2個(gè)百分點(diǎn),現(xiàn)首次上漲;房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)在連續(xù)14個(gè)月下降后首次回升,比7月提高0.07點(diǎn);房屋新開工面積與商品房銷售額也現(xiàn)首次上漲。與此同時(shí),商品房銷售面積與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積跌幅也首度收窄。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為,在經(jīng)過前期長時(shí)間博弈后,房地產(chǎn)市場探底趨勢愈加明顯,走勢日漸明朗,未來房地產(chǎn)市場將逐步趨于穩(wěn)定。
房企 拿地積極性回升
事實(shí)上,隨著交易額上漲,交易量下降幅度收窄,使企業(yè)回款增多,房地產(chǎn)企業(yè)投資熱情加大。以房企拿地為例,1-8月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積23624萬平方米,同比下降16.2%,降幅比1-7月份縮小8.1個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款4800億元,下降7.6%,降幅縮小9.3個(gè)百分點(diǎn)。
繼續(xù)8月房企拿地積極性回升,9月僅過10天,各大房企已赤資近百億元在一二線城市集中搶地。
9月10日,昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心集中掛牌出讓11宗土地,其中,廈門建發(fā)以8.2817億元取得黑林鋪村7宗城中村改造用地。而此前9月7日,華潤置地經(jīng)過激烈競爭擊敗萬科和保利,以總成交價(jià)10.84億元,競得成都地塊。富力地產(chǎn)以4億元總價(jià)通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式接手廣州海珠城項(xiàng)目;泰禾集團(tuán)以總價(jià)人民幣5.65億元摘得福州長樂市商住用地;路勁地產(chǎn)以底價(jià)5.84億競得上海嘉定區(qū)一地。
9月6日,萬科擊敗中海和保利,以總價(jià)為33.06億元摘得合肥廬陽區(qū)總面積達(dá)到775.34畝的超大連體地塊,平均溢價(jià)率超過37%。9月5日,萬科以13.65億元競得廣州開發(fā)區(qū)開源大道以南地塊;綠地以底價(jià)4.39億元將佛山禪城區(qū)商住地塊收入囊中;華潤置地以總底價(jià)8.3億元競得溫州甌海區(qū)南湖兩地塊;榮盛發(fā)展以2.95億元摘得常州地塊。
值得注意的是,縱觀成交地塊,除萬科以溢價(jià)37%取得合肥超大連體地塊以外,其余多以底價(jià)收入囊中。
陳國強(qiáng)指出,企業(yè)集中拿地,一方面是由于上半年拿地過少,回收資金又較多,另一方面,在財(cái)政緊張的背景下,地方政府也開始務(wù)實(shí),加速推出優(yōu)質(zhì)地塊。
的確,自8月下旬,地方政府集中加大推地力度。8月29日,合肥市集中推出總占地面積達(dá)1755.76畝的22幅土地。而在此之前,27日,溫州市市長陳金彪表示,溫州將推出52宗,總面積達(dá)3220畝的凈地;杭州推出7宗土地;北京市集中公布11宗經(jīng)營性用地。
而在資金回籠方面,中原數(shù)據(jù)顯示,房企前8月累計(jì)銷售2755億,同比上漲16.4%。截至10日,已發(fā)布8月銷售數(shù)據(jù)的首創(chuàng)、保利、碧桂園等10家房企,8月銷售額合計(jì)404.75億元,環(huán)比上漲3.2%。
預(yù)期 “拐點(diǎn)說”再起
對于8月房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)出現(xiàn)反彈,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,作為房地產(chǎn)行業(yè)重要指標(biāo)的,土地購置量、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速、房屋新開工面積、國房景氣指數(shù),全部在8月首次出現(xiàn)反彈。這意味著,房地產(chǎn)有關(guān)數(shù)據(jù)8月全面觸底,行業(yè)迎來真正拐點(diǎn)。
陳國強(qiáng)并不這么認(rèn)為,他表示,僅是一個(gè)月數(shù)據(jù)向好,并不能簡單定論成房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)已到。但是,經(jīng)過前期的探底過程,房地產(chǎn)行業(yè)觸底特征已非常明顯。
對于房地產(chǎn)未來價(jià)格,楊紅旭認(rèn)為,未來不會(huì)維持量價(jià)齊升的局面。他表示,市場經(jīng)過去年的調(diào)整底部已經(jīng)出現(xiàn),從成交量來說,下半年仍將維持活躍。但價(jià)格方面,在宏觀調(diào)控政策趨嚴(yán)的背景下,未來半年到一年內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格將維持上下震蕩,整體呈上升趨勢,但幅度不會(huì)很大。
“信貸政策將成為影響‘金九銀十’走勢最主要和最關(guān)鍵因素!睆埓髠フJ(rèn)為,最近主要城市市場供應(yīng)量的短缺已經(jīng)逐漸影響市場,土地價(jià)格居高不下,使得金九銀十開發(fā)商以價(jià)換量的積極性不高,三季度和四季度的降息或者降準(zhǔn)的信貸政策,將明顯影響購房者的積極性。
張大偉指出,雖然未出現(xiàn)金九開門紅,但整體成交量也依然居于年內(nèi)高位,因此,三季度成交量將創(chuàng)近2年來的新高。但是,價(jià)格方面,在限購和限貸政策的影響下,整體市場放大的幅度有限,價(jià)格大幅上漲的可能性非常小。
“下階段調(diào)控政策仍將以‘穩(wěn)’為主。”顧云昌認(rèn)為,調(diào)控政策效果已經(jīng)很明顯,投資、投機(jī)需求已基本被排除。因此,樓市相對穩(wěn)定健康發(fā)展,是近期的調(diào)控方向!皬默F(xiàn)階段來看,加大政策調(diào)整力度并不現(xiàn)實(shí),調(diào)控政策仍將是對原有政策的堅(jiān)決執(zhí)行,對有執(zhí)行偏差的立即進(jìn)行整改。在此基礎(chǔ)上,下半年樓市整體將保持穩(wěn)定,防止房價(jià)反彈的同時(shí)防止經(jīng)濟(jì)過度下滑。”
值得注意的是,顧云昌同時(shí)表示,隨著后備政策的完善,經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn),相關(guān)部門會(huì)加快推出后續(xù)中長期調(diào)控政策的步伐。