當(dāng)前樓市狀況下，包括限購(gòu)及房產(chǎn)稅在內(nèi)的一切政策手段，都應(yīng)該以抑制投資、投機(jī)需求為主要內(nèi)容，同時(shí)區(qū)別對(duì)待自住和改善需求。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，從房產(chǎn)稅向物業(yè)稅過渡才是政策方向和趨勢(shì)。
近日，來自全國(guó)30多個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）和計(jì)劃單列市的地稅官員在京開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，從而為開展非經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)提供技術(shù)儲(chǔ)備。此舉也讓房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺(tái)的呼聲進(jìn)一步升級(jí)。
接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的相關(guān)專家在達(dá)成“對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨”一致觀點(diǎn)的同時(shí)表示，針對(duì)樓市現(xiàn)狀，對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅應(yīng)繼續(xù)發(fā)揮調(diào)控作用，清晰界定投資、投機(jī)需求并對(duì)其重點(diǎn)征收，對(duì)自住型及改善型住房需求則不予征收或少征收；長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，從房產(chǎn)稅向物業(yè)稅過渡將成為政策方向和趨勢(shì)，在發(fā)揮增稅收等多重作用的同時(shí)，樓市調(diào)控要善用、重用金融杠桿。
存量房房產(chǎn)稅如何征
對(duì)于30余省區(qū)市地稅官員在京集訓(xùn)房產(chǎn)稅評(píng)估，中國(guó)房地產(chǎn)稅改革專家組成員曲衛(wèi)東對(duì)媒體公開表示，此次開班主要是為房產(chǎn)稅試點(diǎn)向全國(guó)鋪開提供技術(shù)儲(chǔ)備和人員儲(chǔ)備，除今年底結(jié)束培訓(xùn)班（一期）外，國(guó)家稅務(wù)總局與中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院還將在2013年、2014年再舉辦兩期類似培訓(xùn)班。
此番表述引來坊間猜測(cè)認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)圍至存量房將先試點(diǎn)，繼而在明年乃至后年逐步擴(kuò)大到全國(guó)。而就如何征收存量房房產(chǎn)稅以及征稅能帶來怎樣的政策效果，參與上述培訓(xùn)班的一位授課人士的表述也引來媒體廣泛關(guān)注。
“在明確原則后，下一步要研究政策的執(zhí)行步驟，以在適當(dāng)時(shí)機(jī)向全國(guó)鋪開�！痹撊耸繉�(duì)媒體透露，在上海、重慶率先啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)基礎(chǔ)上，借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，開展對(duì)非經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，一年一征；在土地出讓收入日益萎縮之下，為地方政府發(fā)展教育、基建提供穩(wěn)定、可持續(xù)的收入來源。
對(duì)于“明確原則”，曲衛(wèi)東闡述了三種可能，他說：“在存量房定義上，除了對(duì)城市所有已購(gòu)房地產(chǎn)采取‘普遍征收原則’，以防在二、三套房認(rèn)定上加大征管成本和增加尋租空間外，也可對(duì)開發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設(shè)置一個(gè)銷售期，并對(duì)逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而有力地防止開發(fā)商捂盤惜售；或?qū)?gòu)房者的二套及以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。”
應(yīng)繼續(xù)抑制投資、投機(jī)需求
“向全國(guó)推廣房產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨，新的試點(diǎn)城市肯定會(huì)向存量房征收房產(chǎn)稅。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)有上海、重慶的房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)各有不同，上海側(cè)重增量房，重慶針對(duì)高端住宅。兩種模式對(duì)真正抑制投資、投機(jī)需求的作用相對(duì)有限。
尹伯成認(rèn)為，如果房產(chǎn)稅擴(kuò)至全國(guó)范圍，還是延續(xù)重慶或上海的模式進(jìn)行試點(diǎn)，效果將不甚理想。應(yīng)該加大政策實(shí)施力度，選取影響力較大、投資和投機(jī)行為較多的城市，對(duì)存量房過多的家庭開始征收房產(chǎn)稅。
與前述授課人士強(qiáng)調(diào)征收存量房房產(chǎn)稅將帶來“可持續(xù)稅收”作用的表述不同，在尹伯成看來，當(dāng)前樓市狀況下，包括限購(gòu)及房產(chǎn)稅在內(nèi)的一切政策手段，都應(yīng)該以抑制投資、投機(jī)需求為主要內(nèi)容，同時(shí)區(qū)別對(duì)待自住和改善需求與投資、投機(jī)需求：首先，制定科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、可操作的評(píng)價(jià)體系和信息系統(tǒng)，界定自住型住房以及合理的改善型住房需求，對(duì)其不予征收房產(chǎn)稅或以較低稅率征收�！斑@在消除百姓顧慮的同時(shí)，也能最大限度地減少房產(chǎn)稅在全國(guó)鋪開的阻力�！�
其次，同樣依托科學(xué)、可行的標(biāo)準(zhǔn)制定，對(duì)具有投資、投機(jī)需求傾向的住房類別以較高稅率進(jìn)行征收。但這必須同時(shí)克服對(duì)多套房產(chǎn)認(rèn)定和人均面積計(jì)算的難度與挑戰(zhàn)。
尹伯成建議，對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅，應(yīng)該針對(duì)房產(chǎn)套數(shù)多寡制定不同級(jí)別的稅率。“政府對(duì)投資、投機(jī)需求的抑制是長(zhǎng)期的，因此，采取階梯式上升的稅率能夠準(zhǔn)確體現(xiàn)抑制投資性需求的政策導(dǎo)向，也能進(jìn)一步體現(xiàn)房產(chǎn)的居住屬性�！币蓮�(qiáng)調(diào)。
普遍征收難度大物業(yè)稅才是方向
對(duì)于二、三套住房認(rèn)定存在較大難度，傾向?qū)λ写媪孔》坎扇 捌毡檎魇赵瓌t”的觀點(diǎn)，尹伯成對(duì)本報(bào)記者直言，普遍征收難度巨大，且可行性不大。他說：“單純?yōu)橐?guī)避認(rèn)定二、三套住房難度，對(duì)全體持有存量房產(chǎn)的百姓征收房產(chǎn)稅，不僅會(huì)普遍增加百姓負(fù)擔(dān)，而且會(huì)引來巨大的政策實(shí)施阻力，削弱消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，且與國(guó)家一貫政策不符�！�
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌也對(duì)本報(bào)記者表示，雖然即將大范圍推開的存量房房產(chǎn)稅究竟按照何種方案實(shí)施尚不明確，但不可否認(rèn)的是，普遍征收難度確實(shí)不小。
顧云昌表示，就我國(guó)房產(chǎn)稅體系而言，改革和調(diào)整是必然的，畢竟當(dāng)前的房產(chǎn)稅體系尚不完備。
“比如在房地產(chǎn)的開發(fā)交易領(lǐng)域，還是稅、費(fèi)混雜，且收費(fèi)很不規(guī)范。因此，稅制改革必須做到‘正稅清費(fèi)’�！鳖櫾撇f，要將稅收扶正，同時(shí)清理收費(fèi)，尤其是杜絕不規(guī)范收費(fèi)。
據(jù)記者了解，在我國(guó)房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，目前基本“無稅可收”，在顧云昌看來，這就導(dǎo)致了對(duì)持有房產(chǎn)環(huán)節(jié)沒有任何制約，從而給投資者、投機(jī)者創(chuàng)造了條件。
顧云昌認(rèn)為，在流通環(huán)節(jié)要少收稅，鼓勵(lì)流通，活躍市場(chǎng)。與此同時(shí)，要加強(qiáng)在保有環(huán)節(jié)征稅，才能起到平抑“持有房產(chǎn)并占有資源”的問題，這需要稅務(wù)部門形成一攬子頂層設(shè)計(jì)。
“對(duì)存量房開征保有環(huán)節(jié)稅收是必然的。但必須首先就稅率、稅基進(jìn)行科學(xué)制定和評(píng)估，同時(shí)要分步、漸進(jìn)實(shí)施，不可一步到位。”顧云昌強(qiáng)調(diào)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，從房產(chǎn)稅向物業(yè)稅過渡才是政策方向和趨勢(shì)，這將至少帶來四方面好處：增加地方財(cái)政收入；遏制炒房者和投資、投機(jī)行為；體現(xiàn)資源公平；有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。
“物業(yè)稅作為新稅種要全國(guó)人大討論通過，需要較長(zhǎng)周期，但卻是未來的大趨勢(shì)。”顧云昌提醒，屆時(shí)，由房產(chǎn)稅過渡到物業(yè)稅的政策目的，將不再是對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，對(duì)樓市的調(diào)控要善用和重用金融杠桿。